Барвиха и рублевка в чем разница
Девальвация Николиной Горы. Как скандалы сказываются на цене загородной элитной недвижимости
Фото: Артем Коротаев / ТАСС
Коттеджные поселки на Рублево-Успенском шоссе продолжают терять в престиже и цене. Виноваты в этом не только экономические проблемы и коронакризис, но и сами жители: имущественные споры, суды между соседями и порой даже рукоприкладство. О том, что происходит в некогда самом элитном загородном районе столицы, в материале «Ленты.ру».
Ноябрьский аукцион по продаже загородной недвижимости на Николиной горе, организованный банком ДОМ.РФ, состоялся по стартовой цене в 136 миллионов рублей или около 34 тысяч долларов за сотку. В лот, выставленный на площадке «Сбербанк АСТ», входило несколько земельных участков общей площадью 56 соток, трехэтажный особняк 2010 года постройки площадью почти 1500 квадратных метров и гостевой дом площадью 136 квадратных метра (вероятно, под снос).
Претендентов было всего трое, но ни один из них не поднял первоначальную оценку объекта — лот ушел первому и единственному покупателю, подтвердившему первоначальную нижнюю оценку банка. Следует отметить, что этот объект, согласно запросам СМИ, ранее банк отказывался продать по прямому договору и по оценке в 170 миллионов рублей в этом году и втрое выше — в прошлом. Подобной стоимости земли в районе Николиной Горы, тем более в поселке ТСЖ Никологорский, пожалуй, не было с 90-х годов, когда в район, считавшийся одним из лучших на Рублевке, ринулись инвесторы. В начале 2010-х годов стоимость одной сотки земли достигала 120 тысяч долларов за сотку.
«По Николиной Горе точно могу сказать, что цены просели на 10-15 процентов, но это, скорее, касается бизнес-класса, не элитной недвижимости, — заявил «Ленте.ру» генеральный директор агентства «Планета Недвижимость» Александр Саяпин. — По Новой Риге объекты подорожали на 30-40 процентов».
Фото: Дмитрий Лебедев / Коммерсантъ
Новорига v.s. Рублевка
Судя по аналитике сайта CIAN в ноябре 2021 года, и цены и предложение в районе Рублево-Успенского шоссе рухнули еще больше, во всяком случае в настоящий момент количество предложений сократилось как минимум на 30-40 процентов от любого иного года, а некоторые объекты выставлены, наоборот, за бесценок. Так, залоговый дом одного из банков на участке в 80 соток с бассейном выставлен на CIAN за 230 миллионов рублей (38 тысяч долларов за сотку до торга). В CIAN можно найти еще с десяток таких же предложений. При этом два новых мини-квартала для бюджетных покупателей, на которые возлагали надежды девелоперы, с учетом высокой общей стоимости района в прошлом находятся не в самом лучшем состоянии.
При этом цены на соседнем Новорижском шоссе от «Вилладжио Эстейт» (поселки «Миллениум Парк», «Ренессанс» и другие), где в теории земля в разы дешевле, поскольку не является лесной и не имеет доступа к быстрой новой платной трассе, уже в разы превышает Николину Гору и продолжает рост, за счет платной трассы растут цены в среднем и на Минском шоссе, и на других направлениях за городом. Общий рост цен объясняется в том числе и возросшей стоимостью строительства после начала пандемии.
Еще два года назад «Коммерсант» писал о том, что с 2014 года коттеджи на Рублевке подешевели на треть — с 32 тысяч долларов до 13,5 тысячи долларов в 2019 году. В 2014 году самый дорогой коттедж на Рублево-Успенском шоссе стоил 160 миллионов долларов, в 2019 году — всего 105 миллионов долларов. По такой цене можно было купить дом в Барвихе площадью около 8 тысяч квадратных метров на участке в 150 соток. По данным компании Knight Frank, в 2018 году Рублевка перестала лидировать по стоимости коттеджей — ее обогнала Новая Рига.
Фото: Василий Шапошников / Коммерсантъ
Бурная жизнь
Дурную шутку с ценами на Николиной Горе сыграл ряд непрекращающихся скандалов «на районе», считают опрошенные «Лентой.ру» эксперты. И выглядит это довольно странно с учетом социального уровня проживающих там граждан. «Вероятно, просадка Николиной Горы может быть связана с негативным фоном вокруг нее, — говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал. — Достаточно забить в новостном поисковике «Николина Гора», и вам выдадут список неприятных событий, происходящих там: имущественные конфликты, суды между соседями, дело доходит даже до рукоприкладства». Район в целом подпадает под юрисдикцию отдела полиции «Успенское» в селе Успенское и территорию Одинцовского городского суда. Однако, начиная с сентября, район является источником постоянных скандалов в СМИ.
В сентябре 2021 года председатель Одинцовского городского суда Ирина Журавлева написала заявление об увольнении по собственному желанию. Формально она это сделала по собственному желанию, однако одновременно были уволены некоторые сотрудники ее администрации, включая водителя, и оперативный работник упомянутого Успенского ОВД — они оказались вовлечены в содержание борделя.
Ноябрь для Рублевки и, в частности, Николиной Горы оказался богат на события. Сначала публичной стала история предпринимателя Павла Врублевского, в отношении которого было совершено мошенничество с домом, в котором он проживал, с его слов, на полмиллиона долларов. Однако упомянутое ОВД дважды выносило отказ в возбуждении уголовного дела.
Не прошло и недели, как СМИ начали писать о другом скандале в том же ТСЖ «Никологорское»: владелец крупной IT-компании «Руссофт» был избит при свете дня тестем нападающего «Фиорентины» Александра Кокорина Русланом Валитовым. По словам местных жителей, тесть Кокорина неоднократно демонстрировал агрессивное поведение. Например, нападал на рабочих с арматурой в руках. И буквально несколько дней назад в поселке Николина гора строительными досками избили родного брата бывшего губернатора Тверской области Зеленского, предварительно отравив его собак.
«Тот, кто рассматривает для себя элитную недвижимость, вряд ли рассчитывает на то, что придется сойтись в кулачном бою с соседом, пусть таким же богатым и знаменитым. Люди, которые могут себе позволить загородную недвижимость такого уровня, ищут безопасности и спокойствия. Репутация Николиной Горы сильно пострадала за последнее время», — констатирует Павел Сигал.
Дело Врублевского
История с домом, который в ТСЖ «Никологорское» хотел купить основатель платежной компании ChronoPay, фонда RNP.com и первый инвестор в habr.com Павел Врублевский еще далека от своего завершения. Как уже сообщала «Лента.ру», на днях суд наложил арест на тот самый дом на Николиной горе в качестве обеспечительных мер по спору предпринимателя с неким бизнесменом Владимиром Шубиным и его супругой.
Суть спора, по словам Врублевского, в том, что он и его семья в 2010 году арендовали у Шубина дом за 10 тысяч долларов в месяц. Затем цена была снижена до 5 тысяч долларов. Шубин несколько раз пытался разорвать договор аренды, но менял решение. Затем Врублевские хотели купить дом, но сделка сорвалась по инициативе собственника. Павел Врублевский считает, что он потерял на аренде и ремонте дома почти полмиллиона долларов. В суде Врублевский добивался, чтобы договор аренды признали «сделкой, заключенной под влиянием обмана». Ему отказали в этом иске, а иск Шубиных о выселении удовлетворили.
Суммарно с 2010 года по 2019 год Шубины, по данным Павла Врублевского, получили с его подзащитного около 37 миллионов рублей арендных платежей. И еще около 20 миллионов рублей — с 2019 года по 2021 год, когда шла подготовка к предполагаемой продаже дома. Налоговые выплаты с этих сумм должны составить примерно 7,5 миллиона рублей, что является особо крупным размером в квалификации статьи 198 УК РФ об уклонении от уплаты налогов. Были ли они или нет, в этом и будет разбираться полиция.
Кстати, по словам Врублевского, ссылающегося на данные кадастрового реестра, в 2012 году Шубин продал один из своих домов адвокату банды Цапков, совершившей «одно из самых чудовищных, жестоких, кровавых и отвратительных преступлений». «Среди людей, кто, по мнению СМИ, был причастен, вероятно, каким-то образом к банде, но по каким-то причинам избежал ответственности, а может быть, СМИ заблуждались на его счет, поскольку взбешенное население страны обвиняло всех, кто попадал под руку, был бессменный адвокат всей банды Эдуард Чургулия. Надо отдать ему должное в упорстве, с которым он пытался защищать банду законченных отморозков, убивавших и насиловавших детей», — пишет в своем блоге Павел Врублевский.
Плохой имидж
«Окружение и соседи, конечно, влияют на выбор недвижимости. Многие выбирают и по этому фактору, чтобы не было вечных судов и споров, — говорит Оксана Комарова из агентства недвижимости «Ваш дом». — У нас в одном поселке из-за бесконечных споров резко упала цена объектов. Меняется управляющая компания — то одна, то другая. На Николиной Горе в некоторых поселках идут претензии между УК и отдельными собственниками. Такие споры влияют на цену недвижимости». По ее словам, выбирая элитную недвижимость, покупатели хотят, чтобы было все прозрачно и не было непонятных ситуаций.
«Исходя из данных ЦИАН и «Авито.Недвижимость» последние сделки на Николиной Горе проседают по цене, чего не скажешь о той же Новой Риге, где заметен рост, — подтверждает руководитель аналитического департамента Amarkets Артем Деев. — Одна из причин, безусловно, в том, что Николина Гора это уже в какой-то степени «попсовое» место, которое стало больше имиджевым. Владельцы участков могут похвастаться именитыми соседями, но в наше время приоритет потребителя сместился от имиджевой составляющей к функциональной».
Эксперт говорит, что именитые соседи не всегда дружелюбны, а в данном случае, наоборот, — в последнее время Николина Гора известна своими скандальными историями. «Более современная Новая Рига выигрывает по инфраструктуре даже при том, что там нет лесного массива как на Николиной Горе, — резюмирует Артем Деев. — И в среднем по ценообразованию Новая Рига выглядит привлекательней».
Где находится Рублевка в Москве и где живут олигархи? Самый популярный вопрос приезжего обывателя.
Где находится Рублевка в Москве и где живут олигархи? Самый популярный вопрос приезжего обывателя.
Для приобретения недвижимости многие представители современной элиты отдают собственное предпочтение наиболее престижным районам городов-миллионников. Зачастую, это места, находящиеся вблизи водоемов – заливов, рек или озер.
Многочисленные обеспеченные москвичи также отдают собственное предпочтение проживанию за пределами города. Наиболее дорогостоящие резиденции на протяжении не одного десятка лет находятся на Рублевке. Уже давно принято считать то, что покупка загородной недвижимости в этом месте обозначает покупку особенного статуса.
Гарантируется и возможность получения в собственность действительно хорошей недвижимости, прекрасно подходящей для обеспечения высочайшего качества проживания.
В любой ситуации, необходимо понимать, что районы, которые выбираются олигархами существуют не только в одной единственной столице. Там проживает большое количество самых обеспеченных граждан.
Сама история происхождения элитных поселков, — достаточно простая. Первоначально, там проживали обычные дачники. Недвижимость строилась советской элитой. В дальнейшем, дома начали возводиться и крупными бизнесменами.
На сегодняшний день, ценник на элитные дома за пределами города, находится в пределах вплоть до 500 миллионов рублей. В любой ситуации, покупка окажется стоящей. Главное, наличие достаточного количества денежных средств.
Где располагается Рублевка в столице?
Рублевка располагается к западу от столицы. Она считается продолжением существующего в этих местах Рублевского шоссе. Зачастую под этим словом подразумеваются элитные поселки с многочисленными коттеджами, располагающимися за пределами города. Это место проживания большой численности современных олигархов.
На Рублевке проживает много знаменитых лиц и различных богачей. Речь идет о самых разнообразных поселках. К примеру, сюда стоит отнести и такие, как Жуковка, Барвиха, а также Ильинское. На сегодняшний день, Рублевка считается самым настоящим символом роскоши, а также престижности.
Почему многие богачи отдают предпочтение Рублевке?
Почему бизнесмены и политики выбирают именно Рублевку. Это достаточно популярный и распространенный вопрос. Поэтому во всем этом, рекомендуется разобраться максимально детально.
Рублевка – это один из самых дорогостоящих районов на всей территории России. В составе находится несколько различных элитных и шикарных поселка.
Все выше сказанное располагается по соседству со старинными деревянными домами. С этим, все совершенно понятно. Но, в каких условиях и, где именно проживают самые влиятельные и богатые люди страны?
Знаменитая Рублевка считается самым элитным районом столицы. Речь идет о нескольких различных элитных поселках. Они располагаются в 10 км в западном направлении от столицы.
Там проживают многочисленные олигархи, отечественные политики, а также генералы, и соответственно, представители современного шоу-бизнеса.
Слово Рублевка – это не официальное название. На самой карте такого названия просто не существует. Хотя оно крепко зацепилось за этим самым районом. Все это произошло благодаря многочисленным современным высокопрофессиональным журналистам.
Все это касается риэлторов, писателей, а также остальных граждан. Они для краткости обозначают эту территорию именно таким словом. Там компактно расположились знаменитые и богатые граждане страны.
Большая часть поселков с первого взгляда представляется под видом достаточно узкой дороги, которая располагается между высоченными стенами, а также многочисленными заборами. Местное население предпочитает хорошо прятать собственную роскошь.
В последнее время, это место потеряло значительную привлекательность. Местная недвижимость достаточно активно распродается. Согласно данным минувшего года, на тот момент продавалось больше 1 тысячи элитных коттеджей, а также аналогичных вилл.
Если речь идет о самых дорогостоящих объектах, то их цена здесь чаще всего находится в пределах более 17 миллиардов рублей. Причем, некоторые виды недвижимости выполнены под видом самого настоящего космического корабля.
Присутствуют здесь и строения, которые напоминают обычный домик, предназначающийся для Барби. Большая часть – это реальное воплощение китча. Здесь не обходится без кроватей, которые были обиты золотом. Также популярными являются и красивые позолоченные стулья.
В любой без исключения подобной вилле, можно отыскать не одну гостиную с современным камином. Естественно, присутствует несколько кабинетов для работы, спален, и других комнат. Сюда стоит отнести, как винные погреба и бильярдные, так и кинозалы, а также современные сауны.
Все это дополняется действительно огромнейшей территорией. Там можно высадить собственный большой сад. Всегда имеется возможность возвести и собственную конюшню.
Олигархи и местные чиновники ездят на работу именно в столицу. А вот их жены могут на протяжении целого дня просто сидеть дома. Также всегда можно поехать и в Барвиху.
Там имеется огромнейший комплекс зданий, которые объединяются в один единственный торговый центр. Здесь присутствует концертный зал, спа-салоны, многочисленные шикарные рестораны и гостиницы.
Концертный зал считается самым настоящим центром этой известной деревни. Это реальный показатель современной роскоши. Это одно единственное место, находящееся на рублевке, которое представляется под видом поселения действительно уважающих себя лиц.
Это ни при каких обстоятельствах уже давно не какой-то дачный кооператив. Это не район, где каждый обычный дом превратился в самый настоящий замок.
В этом замечательном месте, желает жить каждый без исключения человек. Хотя, в действительности, к огромнейшему сожалению позволить себе все это могут далеко не все граждане. И это, вполне понятно. Ведь стоимость местной недвижимости находится на достаточно высоком уровне.
Дома, находящиеся на Рублевке, могут позволить себе приобрести только самые богатые лица страны. А вот сам выбор недвижимости здесь действительно шикарный и достаточно разнообразный.
Район находится недалеко от столицы, что очень выгодно для всех без исключения местных граждан. Добраться до Москвы очень просто и быстро. Это можно сделать на собственном личном транспорте.
На Рублевке представлен и большой выбор самых разнообразных ресторанов. Хотя, посреди такого множества существует только несколько главных варианта. К наиболее популярному семейному ресторану стоит отнести именно «Ветерок».
Здесь всегда можно покушать люксовое хачапури. А вот совместно с собственными детками, а также женами, местные олигархи могут и просто организовать прекрасный отдых на любой из представленных террас. Большой популярностью пользуется и такой не менее известный ресторан, как «Царская хата».
Таким образом, Рублевка – это самое популярное место среди большой численности олигархов. Здесь приобретаются самые разнообразные виды недвижимости. Это реальная возможность проживания, действительно в престижном районе.
Барвиха не luxury village. Как простые люди живут в самом дорогом сельском поселении России
Эксклюзивный материал телеканала «360».
О том, что Барвиха — синоним элитной жизни, как минимум однажды слышал каждый житель России. Именно там жили, а, может быть, и живут до сих пор герои анекдотов про «новых русских», там Оксана Робски пишет свои «бестселлеры» о жизни в золотой клетке, там снимаются фильмы и сериалы про жизнь миллионеров.
Вот примерно все, что знает, или слышал россиянин, который никогда не бывал на Рублевке. А между тем там живут не только в замках, передвигаются не только на новеньких внедорожниках с литыми дисками и питаются не только в дорогих ресторанах. Ведь на то оно и сельское поселение, чтобы в нем жили обычные люди.
Сегодня мы сравним Барвиху luxury с Барвихой «обыкновенной». И последняя, вы удивитесь, все еще существует.
Барвиха Luxury. Магазины
За шопингом многие специально едут из Москвы в подмосковную Барвиху. Все потому, что магазинов с топовыми мировыми брендами там действительно много. И самый известный из них — это, конечно же, торгово-развлекательный комплекс Барвиха Luxury Village.
Там полсотни люксовых бутиков одежды, включая филиал ЦУМа, парочка автомобильных салонов, рестораны, дворец бракосочетаний и даже концертный зал. Сцена последнего видела, кажется, все: и выступление Элтона Джона, и показ Наоми Кемблел, и даже пение хора Сретенского монастыря в одно из вербных воскресений.
В общем, владельцы Барвихи Luxury Village поставили и с успехом выполнили одну задачу: теперь местным обитателям выезжать за пределы «люксовой деревни» уже не нужно. В ней и так все есть.
Барвиха «обыкновенная». Магазины
Чего не скажешь об обычных сельских жителях. Во всем сельском поселении нет ни одного магазина одежды, потратиться в котором может себе позволить человек со средней зарплатой. За всем — от обуви до пальто — местным приходится ездить в соседний город Одинцово. Там уже выбор богатый: и крытые вещевые рынки, и недорогие, так называемые mass market, магазины одежды.
Барвиха Luxury. Продукты
Удивительно, но сейчас во всем сельском поселении Барвихинское нет ни одного продуктового рынка. Хотя, однажды он все-таки существовал, и к тому же на территории уже известной «люксовой деревни». Это был филиал Дорогомиловского рынка, который в 2009 году торжественного открыли вечеринкой с шампанским и раками. Правда, спустя три года он закрылся по непонятным причинам.
Сейчас же чуть ли не самым популярным местом для похода за продуктами является магазин органической пищи «Углече поле», который находится через дорогу от Барвихи Luxury Village. Еда там натуральная, без консервантов и, естественно, недешевая.
Вот несколько ценников на популярные продукты:
Барвиха «обыкновенная». Продукты
Сельские жители за полезной пищей идут в палатки возле дома. На такие же павильоны, что рьяно сносили и сносят в Москве, у местных — вся надежда. Ведь это единственное место, где со знакомыми продавцами можно поторговаться и, по старой дружбе, получить самый спелый арбуз.
Мы приценились к тем же продуктам, что в и органическом магазине:
Барвиха Luxury. Парикмахерская
За красотой, как и за машинами, далеко жителям luxury Барвихи идти не нужно. Все в той же «люксовой деревне» расположился самый дорогой салон если не в России, то во всей Московской области уж точно, это — Aldo Coppola.
Вот прайс на некоторые его услуги:
Барвиха «обыкновенная». Парикмахерская
А всего в трех километрах стригутся и делают маникюр жители поселка Барвиха со средним достатком. Простой салон с непростым названием Gold Image по ценам в 10 раз скромнее. Услуги стандартные — маникюр, вертикальный солярий и стрижки. Мужские и женские. Прическа для женщин обойдется в среднем в 600 рублей. Мужчины могут постричься за 500.
Кстати, на сайте салона указано, что их стилисты — выпускники вышеупомянутого Aldo Coppola.
Барвиха Luxury. Школа
У детей сельского поселения Барвихинское выбор, где учиться, небольшой. На все муниципальное образование — две школы. Одна из них — частная гимназия в Жуковке с одноименным названием.
На ее сайте предлагают индивидуальный подход к каждому ребенку и в качестве бонуса «мягкий воздух, насыщенный кислородом и ароматом хвои, прекрасно восстанавливающий силы». Такое обучение в такой атмосфере для начальных классов стоит 167 тысяч рублей в месяц.
За эти деньги с детьми еще занимаются вокалом, танцами, приучают к театральному искусству, а также работают над школьными научными и социальными проектами. Уроки заканчиваются в 15:00, но территорию школьники покидают только в 17:00 — после обеда, кружков и выполнения домашнего задания с педагогами.
Кстати, для учеников средних и старших классов обучение стоит дешевле — 100 тысяч рублей в месяц.
Барвиха «обыкновенная». Школа
Обучение в муниципальной Барвихинской школе — бесплатное. А сама она старше поселка, в котором расположена. В этом году ей исполнилось 111 лет.
Помимо общеобразовательных предметов, в учреждении организуют внеурочную деятельность — театральный кружок, основы духовной культуры, психологические семинары и занятия, посвященные туризму и здоровому образу жизни. В общем, при желании ученика и его родителей можно составить плотную и, что особенно приятно, бесплатную внеклассную программу.
Барвиха Luxury. Храм
Он во многом отличается от соседних обителей. Во-первых, возвел его на собственные средства один бизнесмен на земле другого бизнесмена. В общем, деньги налогоплательщиков не потребовались.
Во-вторых, храм назван в честь нетипичного для московской епархии святого — Князя Вячеслава Чешского. В России таких всего несколько, в Московской области — только один, в Барвихе.
И, наконец, в-третьих, его иконостас представляет собой уменьшенную в три раза копию иконостаса работы Растрелли в придворном храме Зимнего дворца в Петербурге.
Барвиха обыкновенная. Храм
Подобной роскоши в деревянном храме Покрова Пресвятой Богородицы нет. Но он исторически является местом притяжения всех верующих сельского поселения Барвихинское. И тех, кто привык вести свой быт за высокими заборами, и тех, кто живет в обычных пятиэтажках.
Замок баронессы Мейндорф
О нем хотелось бы сказать отдельно и в самом конце. Если ехать по узкому петляющему Подушкинскому шоссе, невозможно не обратить внимания на дорожный «карман» с огромными воротами, внушительным забором и парой человек в качестве охраны.
Это въезд в знаменитый замок баронессы Мейндорф. Увы, несмотря на богатое историческое прошлое, экскурсии туда не водят. Хотя рассказать на них есть о чем: как там бывал Николай II, как там жил и работал Владимир Ленин. Как в 1935 году бывшее дворянского имение превратилось в санаторий «Барвиха» Совета Министров СССР, в котором отдыхали Михаил Булгаков, Сергей Королев и Юрий Гагарин.
Но любой, кто хотя бы иногда смотрит новости, с внешним и внутренним убранствами замка знаком. Ведь он уже много лет является официальной резиденцией Дмитрия Медведева, в которой проходят государственные встречи на высочайшем уровне.