Брачный договор для ипотеки что это дает
Как оформить брачный договор с учетом вопросов недвижимости?
Это недвижимость, появившаяся в личной собственности у супругов еще до вступления в брак друг с другом. Кроме того, разделу не подлежит недвижимость, полученная кем-то из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Такая недвижимость также является личной собственностью супруга, в пользу которого указанное имущество было когда-то отчуждено.
Брачный договор никак не влияет на право супруга наследовать. Это может изменить только завещание. При наличии брачного договора переживший супруг не может выделить супружескую долю, но как наследник первой очереди спокойно будет оформлять свои права.
К составлению брачного договора, как и любого другого юридически значимого документа, нужно подходить ответственно и крайне внимательно.
Для того чтобы брачный договор отвечал интересам обоих супругов и ни одно из его условий не обернулось неприятным сюрпризом для кого-то из них и существует нотариус.
В каждом случае удостоверения брачного договора нотариус подробнейшим образом беседует с супругами (или будущей семейной парой), выясняет их намерения, рекомендует наилучший вариант оформления взаимных имущественных отношений. Нотариус является гарантом соблюдения интересов обеих сторон, проверяет, чтобы юридические последствия заключаемого соглашения были понятны и приняты к сведению обоими супругами.
Кроме того, не стоит забывать, что, как и все нотариально удостоверенные документы, брачный договор имеет повышенную доказательственную силу. То есть возможность оспорить прописанные в нем условия в суде сведена к минимуму.
Брачный договор может в себе содержать не только условия, касающиеся распределения имущества, но и имущественных обязанностей. Все это отражается нотариусом с учетом пожеланий сторон. Универсальных формул тут нет, каждый конкретный имущественный случай индивидуален.
Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Если ранее уже был заключен брачный договор, в котором речь шла о конкретном имуществе, а теперь супруги хотят изменить условия, то конечно, возможно составление дополнительного соглашения к этому брачному договору. Какая бы не была ситуация, составить брачный договор и правильно отразить его условия поможет нотариус.
Описание имущества в брачном договоре зависит от его вида (движимое, недвижимое, имущественные права и т.п.). Если говорить о недвижимости, то, как минимум, нужно указать адрес, кадастровый номер.
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В брачном договоре супруги вправе прописать:
— режим собственности (совместный, долевой или раздельный) на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов;
— режим собственности в отношении будущего имущества супругов;
— права и обязанности по взаимному содержанию супругов;
— способы участия супругов в доходах друг друга;
— порядок несения каждым из супругов семейных расходов;
— имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака;
— любые иные положения, касающиеся имущественных отношений супругов.
Соблюдение прав и обязанностей, прописанных в брачном договоре, можно ограничить конкретными сроками либо поставить в зависимость от наступления определенных условий.
Важно помнить, что брачный договор не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, возможность на обращение в суд за защитой своих прав. Там не может быть положений, ограничивающих право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания. Кроме того, в брачном договоре нельзя прописать условия регулирования личных неимущественных отношений между супругами, их права и обязанности в отношении детей.
Брачный договор может быть изменен или расторгнут в любое время по соглашению супругов или по решению суда по требованию одного из супругов. Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается.
В целом же брачный договор действует с момента его заключения и до прекращения брака, за исключением тех обязательств, которые предусмотрены брачным договором на период после развода супругов.
Брачный договор необходим в случае, когда супругов не устраивает режим совместной собственности, предусмотренный законом.
Если же за время брака супруги приобрели какое-либо имущество, тем более, если оно дорогостоящее (недвижимость, доли в бизнесе, акции, счета в банках), вполне оправданно возникают опасения такое имущество потерять или существенно уменьшить в случае, если семейная жизнь не заладится, и всю собственность придется делить пополам.
Брачный контракт
Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или супругов, определяющее их имущественные права и обязанности в браке или при его расторжении (ст. 40 СК РФ).
Брачный договор может быть заключен как до государственной регистрации заключения брака, так и в любое время в период брака. В первом случае брачный договор вступает в силу со дня государственной регистрации заключения брака (п. 1 ст. 41 СК РФ).
При составлении брачного договора важно помнить, что он не может ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой своих прав; регулировать личные неимущественные отношения между супругами, права и обязанности супругов в отношении детей; предусматривать положения, ограничивающие право нетрудоспособного нуждающегося супруга на получение содержания; содержать другие условия, которые ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение или противоречат основным началам семейного законодательства (п. 3 ст. 42 СК РФ).
Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению.
В соответствии со ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и др.). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
В соответствии с п. 1 ст. 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.
В вашем случае возникают противоречия.
Супруги вправе определить в брачном договоре свои права и обязанности. Но тогда важно прописать источник приобретения спорной квартиры. Ведь денежные средства, направленные на погашение ипотечной квартиры, признаются в силу закона совместными средствами супругов.
Рекомендую обратиться к нотариусу для согласования условий брачного договора.
Брачный договор на квартиру
Юридическая компания «Крайнев, Корчуганова и партнеры» оказывает помощь в составлении брачного договора на квартиру, обеспечивает защиту и представительство в судебных спорах.
Правила и сроки заключения брачных контрактов
Брачный контракт — это соглашение, регулирующее исключительно имущественные отношения супругов. В него не могут быть включены положения, ограничивающие их право- и дееспособность, в том числе возможность защиты своих интересов в судебном порядке. Документ составляется в письменном виде и заверяется нотариусом.
Особенности брачного соглашения
Бизнес, земельные участки, дома, яхты, машины — могут быть предметом соглашения, и особенно часто заключается брачный договор на квартиру. Главная цель его заключения — изменить режим общей совместной собственности на имущество, по умолчанию предусмотренный Семейным кодексом.
Важно понимать его отличие от соглашения о разделе имущества супругов. Последнее не отменяет режим общей собственности на все, что будет приобретено в браке после его заключения. В то же время, на имущество, не упомянутое в брачном контракте, также распространяется законный режим, устанавливающий равные права супругов на него. Так, если брачный контракт составлен на квартиру, то все остальное при разводе (дом, машина, драгоценности) будет разделено, в общем случае, пополам.
Ограничение свободы договора Семейным кодексом
Соглашение может включать любые условия. Например, брачный договор при покупке квартиры может предусматривать единоличное право собственности того из супругов, на которого она зарегистрирована. Может быть оговорен переход права от одного из них к другому при наступлении определенного события: рождения ребенка, приобретения другого жилья, развода.
По общему правилу — «уговор дороже денег», но в отношении брачного контракта оно действует не всегда. Согласно статье 44 СК РФ он может быть признан недействительным (в отдельной части или целиком), если сделка отвечает общим признакам недействительности, установленным Гражданским кодексом (принуждение, недееспособность лиц, иные нарушения).
Второе: по требованию одного из супругов суд может признать брачный контракт на квартиру, или другое имущество недействительным, если его условия « ставят другого супруга в крайне неблагоприятное положение » (п. 2, ст.44 семейного кодекса). Таким образом, свобода выбора может быть «перечеркнута» по усмотрению суда.
Судебная практика по брачным контрактам на квартиру
Нетрудно догадаться, что большинство требований недовольных супругов основано на п.2 ст.44 СК РФ. Тем не менее, доказать свою правоту и подтвердить ее документами не так уж просто. Чаще судьи учитывают обстоятельства, затрагивающие интересы несовершеннолетних детей. В остальном же, справедливо полагается, что если взрослые дееспособные люди пришли к определенной договоренности, оснований для ее отмены не имеется.
Брачный договор на квартиру, купленную до брака
Практически все знают о том, что на имущество, приобретенное до свадьбы, подаренное одному из супругов, или полученное по наследству, режим общей собственности не распространяется. Поэтому считают не обязательным упоминать в брачном договоре квартиру, купленную до брака. Проблемы возникают, когда она продается, и на полученные деньги приобретается другое жилье, иногда с добавлением заемных средств.
При разводе супруг претендует на половину недвижимости. В этом случае свои права можно отстоять только, если доказать личную принадлежность средств. Это могут быть документы о дарении, свидетельства на старую квартиру и договор ее продажи с последующим оформлением сделки купли-продажи общего жилья.
Пример. Определение Верховного суда № 4-КГ16-37 (из Обзора практики № 2, утв. 26.04.2017 г).
Брачный договор на квартиру, купленную в браке, супруги не составляли. Между тем, она была приобретена на собственные деньги жены, вырученные от продажи другой, ранее подаренной ей матерью (документы были оформлены правильно). Сумма вложенных средств соответствовала 14/15 стоимости помещения. После развода супруг подал иск на выделение ½ квартиры. Заметим, что суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требование, основываясь на том, что супруга добровольно вложила деньги в общее жилье, и не возражала против его оформления в общую долевую собственность. Точку в споре поставил Верховный суд, постановив, что внесение средств на покупку общей квартиры не меняет сущности их происхождения. Они были получены в результате безвозмездной сделки, и относятся к личному имуществу супруги.
Таким образом, брачный договор на квартиру, купленную до брака, избавляет собственника от многих проблем в случае развода. В приведенном выше примере судебная тяжба длилась больше 3-х лет. Ранее практика складывалась в пользу раздела спорного помещения в равных долях. Особенно, если были утрачены документы, подтверждающие происхождение денег. Ведь достаточно часто родители отдают их детям, ничего не оформляя, даже расписки в случае займа.
Брачный договор на квартиру, купленную в браке
Как уже отмечалось, супруги могут составить соглашение в любое время. И брачный договор при покупке квартиры не будет лишним, если они хотят избежать последующего «дележа» через суд. Так, в нем часто предусматривают следующие условия:
Выбор вариантов ничем не ограничен, но, как показывает практика, супругам часто не хватает предусмотрительности и жизненного опыта. Так, в нашей практике был случай, когда муж уговорил жену под предлогом покупки нового жилья заключить соглашение, по условиям которого вся недвижимость была переоформлена на него. После чего подал на развод, и все ее попытки оспорить сделку не привели к успеху.
Если контракт разработан должным образом — ни один из супругов не будет заинтересован в создании бракоразводной ситуации. Юристы и адвокаты нашей компании помогут грамотно составить брачный договор на квартиру, купленную в браке, с учетом всех возможных последствий, включая возможность оспаривания в суде. И особенно это необходимо, когда жилье приобретается в ипотеку и к спору привлекаются третьи лица (банк, АИЖК и другие).
Брачный договор при покупке квартиры в ипотеку
Это — лучший способ урегулирования долгов на случай развода. Поскольку кредит оформляется иногда на 10–30 лет, и никто не может заранее быть уверенным в том, что за это время брак не распадется. Рассмотрим два общих случая.
Учитывая тяжесть и длительность судебных разбирательств при разделе имущества, юристы советуют семьям заранее урегулировать вопросы, связанные с недвижимостью, и всегда составлять брачный договор до получения кредита.
В документе обычно оговариваются следующие условия:
При этом брачный договор при покупке квартиры в ипотеку может содержать условия только в отношении этого конкретного имущества, не затрагивая ничего остального.
Заметим, что банки приветствуют эту практику, а некоторые из них настаивают на заключении брачного договора для ипотеки. Даже, когда приобретателем выступает один из супругов, они включают второго в качестве созаемщика. Это снижает их риски в случае, если один из них окажется неплатежеспособным.
Брачный контракт на ипотечную квартиру нужно составлять очень продуманно, с участием опытного юриста. Суды зачастую занимают разные позиции в спорах, связанных с такой недвижимостью, как показывают приведенные ниже примеры. В данном случае были приняты два разных решения по одному и тому же вопросу: можно ли признать брачный договор для ипотеки недействительным, если его заключение являлось необходимым условием для получения кредита?
Пример 1. Решение городского суда Новосибирской области по делу № 2-17/13 (от 16.01.2013).
Брачный договор был составлен до получения кредита по образцу, предложенному банком. Он включал ссылку на конкретное кредитное соглашение и условие, что квартира будет принадлежать единственному собственнику — мужу. А также, что оформление ее в общую собственность, невозможно ни при каких обстоятельствах. В суде стороны пояснили, что заключение брачного договора на ипотечную квартиру не было вызвано их желанием и материальными проблемами. Просто в ином случае они не смогли бы купить жилье. Суд расценил действия банка, как направленные на решение его коммерческих интересов, и понуждение к договору, что не допускается согласно ст. 421 ГК РФ. Документ был признан недействительным.
Пример 2. Решение районного суда города Самары по делу № 2-4809/2013
Иск подал после развода муж, поскольку по условиям брачного контракта на ипотечную квартиру она оформлялась в единоличную собственность супруги. Он просил признать сделку кабальной на основании ст. 179 ГК РФ. Истец утверждал, что это условие было навязано банком, так у него была плохая кредитная история. Однако доказательства этого факта отсутствовали. В документе это условие банка не фигурировало, в другие кредитные учреждения истец не обращался, острая необходимость в приобретении квартиры за счет заемных средств доказана не была. Суд указал на то, что даже если бы все указанные им обстоятельства имели место, при подписании брачного договора для ипотеки, он не мог не понимать, что какие–либо права на эту квартиру у него отсутствуют. Следовательно, его действия нельзя признать вынужденными. Отказ не повлек бы для него имущественных потерь. В удовлетворении иска было отказано.
Материнский капитал и брачный договор при ипотеке
Более 90% семей, получивших право на материнский (семейный) капитал вкладывают его в приобретения жилья, и чаще всего с использованием заемных средств. Как решается вопрос, если используется материнский капитал и брачный договор при ипотеке?
С одной стороны, согласно закону № 256-ФЗ, квартира, купленная с помощью государственных денег, оформляется в общую долевую собственность матери, отца и всех детей с определением долей по соглашению. И если это ипотечная квартира, доли должны быть оформлены на детей через 6 месяцев после снятия обременения.
Когда в покупке участвует материнский капитал, брачный договор при ипотеке снимает множество проблем. В нем можно:
При отсутствии брачного договора до получения кредита этот вопрос практически не имеет решения. Попытки обратиться в суд, чтобы выделить доли детям в ипотечной квартире приводят к отказу, поскольку вмешивается банк, который практически никогда не дает разрешения на такой выдел, равно как и на продажу квартиры или разделение долга между созаемщиками. В редких случаях суды все же рассматривают такие дела, но вынесенное решение устраивает далеко не всех. Выделяется две позиции.
Первый подход. Судьи делят квартиру в равных долях, например по ¼ каждому из родителей и двоих детей, не принимая во внимание, что материнским капиталом была оплачена только ее часть. Основание: ст. 245 ГК РФ, где указано, что если доли не определены по соглашению, имущество принадлежит всем претендентам в равных долях. Доли детей будут принадлежать родителю, с которым они будут жить.
Пример. Решение Вологодского городского суда Вологодской области по делу № 2-427/2014 (2-12521/2013)
М-11327/2013 от 23.01.2014.
Если родители разведены, и кредит по ипотеке будет выплачиваться после раздела квартиры, детям должны быть выделены доли в общем имуществе, приобретенном с использованием средств материнского капитала. Поскольку соглашение о размере долей отсутствует, и их невозможно определить по закону, доли истца, ответчика и детей признаются равными за каждым.
Второй подход. Некоторые судьи делят сумму семейного капитала между членами семьи поровну, и при наличии подтверждающих документов, учитывают фактический вклад каждого из супругов. В Обзоре Верховного Суда от 22.06.2016 года эта позиция получила подтверждение. Согласно Семейному кодексу, родители не имеют права на имущество детей, а последние на родительское. Поэтому справедливо делить материнский капитал пропорционально между всеми членами семьи, а на другие средства, за счет которых куплена квартира, это равенство не распространяется. Поэтому, составляя брачный договор на ипотечную квартиру, рекомендуется придерживаться именно этой позиции.
Распределение налоговых льгот и вычетов по НДФЛ
Как правило, супруги, купившие квартиру, оформляют налоговый вычет с дохода на имущество физических лиц. Получить его можно только на сумму собственных потраченных средств, без учета материнского капитала. При наличии двух участников договора купли-продажи, вычет предоставляется каждому из них пропорционально доле в имуществе.
Как решается вопрос, если заключен брачный договор при покупке квартиры, или впоследствии, уже после оформления вычета? Дело в том, что федеральная налоговая служба отказывалась пересматривать сумму вычета после изменения состава собственников. Ответ дается в кассационном Определении Верховного суда № 5-КГ17-53 (06.06.2017 г).
Так, например, по брачному договору на ипотечную квартиру, она перешла в единоличную собственность жены, тогда как до его заключения была оформлена в равных долях, и соответственно каждый из супругов получал по 50% положенного вычета. Верховный суд постановил, что в этом случае вместе с квартирой и обязанностью выплачивать по ней кредит, к супруге переходит право полностью получать сумму вычета, в том числе на проценты.
Второй вопрос встает в отношении определения 3-летнего срока владения квартирой, по истечении которого продавец освобождается от уплаты налога с дохода. Согласно определению Конституционного суда № 444-О (02.11.2006 г), переход права к одному из участников общей собственности не влечет изменения срока владения имуществом. Поэтому, если после заключения брачного договора, ипотечная квартира переходит к одному из супругов, и он намерен ее продать, такая сделка не будет облагаться налогом с НДФЛ.
Выводы. Более широкому распространению брачных контрактов мешают стереотипы преимущественно психологического характера. С его помощью можно избежать многих проблем и конфликтов, возникающих в процессе раздела имущества, в том числе обремененного ипотекой, и решить вопросы погашения кредитного займа после развода.
Брачный договор при ипотеке: зачем он нужен?
Оформление ипотеки – это один из самых быстрых способов решения жилищных проблем. Ссуда позволяет сразу пользоваться недвижимостью, выплачивая долг постепенно. Если заемщик состоит в браке, то супруг (-а) в большинстве случаев становится созаемщиком.
Чтобы при разводе не возникало споров по вопросу владения жильем, рекомендуется составление брачного договора для ипотеки. В нем отражены данные о том, кто будет продолжать оплачивать ссуду и кто станет владельцем недвижимости.
Какие функции выполняет брачный договор
Брачный контракт представляет собой двухстороннее соглашение, которое содержит правила распределения имущественных прав супругов. Основная функция документа – установить, каким образом будет проводиться раздел материальных ценностей в случае развода.
Согласно ст. 41 СК РФ, написать соглашение можно в любой момент до расторжения брака. При оформлении договора супруги получают приобретаемое жилье в совместное владение, а при разводе недвижимость делится на основании этого документа.
Зачем нужен брачный договор при заключении ипотеки
Чаще всего инициатива оформления соглашения исходит от кредитора. Таким образом банк хочет защитить собственные имущественные интересы и получить дополнительную гарантию, что в случае развода платежи по ипотеке все равно будут поступать. Супруги предоставляют в финансовую организацию оригинал контракта, где четко прописан порядок раздела имущественных прав на всю собственность.
Кредитное учреждение может принять документ или, если условия не устраивают, потребовать внесения корректировок. Если пара составляет соглашение после оформления ипотеки, не согласовав этот момент с банком, то компания имеет право аннулировать документ в процессе судебного разбирательства.
Составление контракта перед получением ссуды целесообразно в следующих ситуациях:
1. Неравный доход у членов семьи. Например, работает только муж (жена), он же оплачивает кредит. Наличие договора защитит от претензий на жилплощадь со стороны второго супруга.
2. Изначально в качестве заемщика выступал один член семьи, но банк отказал в выдаче ссуды, посчитав гражданина неблагонадежным клиентом. Оформление соглашения гарантирует, что совместно супруги смогут полностью выплатить кредит.
3. Нет возможности подтвердить размер зарплаты. Если кто-то из членов семьи работает неофициально и не может предоставить документацию, подтверждающую размер заработной платы, то банк откажет в выдаче ипотеки. Составление контракта позволяет при расчете платежеспособности клиента включить в общую сумму дохода семьи заработок второго супруга.
4. Один из членов семьи не дает согласия на оформление ссуды. Согласно действующему законодательству, после официального заключения брака любые сделки, связанные с имуществом, должны проводиться только с нотариально заверенного согласия второго супруга. Брачный контракт позволяет получить кредит даже при отказе второй половины на оформление ипотеки.
5. Пара решает купить недвижимость до брака. Все материальные блага, приобретенные до свадьбы, относятся к личной собственности гражданина и не подлежат разделу при разводе. Наличие договора позволит доказать, что жилье покупалось совместно и ссуда погашалась совместными усилиями.
При внесении выплат
В процессе гашения задолженности можно оформить контракт, но только с согласия финансовой организации. Имущественные права кредитного учреждения напрямую зависят от того, кто будет вносить платежи за ипотеку и сможет ли клиент дать гарантию своей стабильной платежеспособности.
После закрытия долга
Написание договор допускается в любой момент до развода. В соглашении необходимо прописать все материальные блага, которые уже имеются в собственности или будут приобретены в будущем. Если супруги не будут составлять контракт, то ипотечная недвижимость будет разделена на равные доли.
От каких рисков избавляет брачный договор
Оформление брачного соглашения защищает от рисков, с которыми могут столкнуться семьи, взявшие ипотеку. В документе отражены особенности закрытия долга в случае неравного заработка супругов. Контракт позволяет исключить из сделки лицо, не являющееся российским гражданином. Если брак заключен с иностранцем, то кредитное учреждение неохотно выдает ссуды таким семьям, поскольку при истребовании долга могут возникнуть трудности.
Нечестный раздел имущества
Контракт прежде всего оформляют для того, чтобы поделить залоговое имущество и распределить обязанности по выплате кредита. Как показывает практика, кто-то из супругов может уклоняться от уплаты долга, что ущемляет интересы другой стороны. Составление договора позволит предотвратить подобные ситуации.
В документе можно прописать платежи, которые обязан произвести каждый из супругов. Если кредит оформлен на одного члена семьи, то контракт установит раздельный вариант владения недвижимостью. При расторжении брака обязательства по закрытию задолженности и само жилье перейдут к мужу (жене).
Отказ одного из супругов от кредита
Если недвижимость, приобретенная в ипотеку, использовалась для совместных нужд, то обязательства перед финансовой организацией считаются общими (ст. 45 СК РФ). При образовании долга взыскание обращается на все совместно нажитые материальные ценности. Если собственности не хватает для перекрытия задолженности, то образуется солидарная ответственность. В этом случае взыскание может быть направлено на единоличное имущество гражданина.
Основная часть кредитных учреждений просит заемщиков, находящихся в официальном браке, предоставить соглашение от второй половины на выдачу ссуды. Документ получает юридическую силу только после нотариального заверения. Если супруг не хочет принимать участие в сделке и возлагать на себя долговые обязательства, то единственным способом получения ссуды становится составление брачного контракта. В нем прописывается, что заемщиком является только муж (жена), т.е. выплата долга ложится на одного члена семьи и жилплощадь будет считаться его личной собственностью.
Несогласие с оформлением ипотеки
Составление договора сводит к минимуму риск отказа в выдаче ссуды из-за невозможности подтвердить размер заработка. Заемщик может иметь хороший доход, но нет официального трудоустройства, в результате заявка на кредит будет отклонена, т.к. ипотека выдается только работающим гражданам. В соглашении можно указать, что частично или полностью ссуду будет оплачивать созаемщик, в роли которого выступает член семьи, получающий серую заработную плату.
Есть ли недостатки у брачного договора для ипотеки
Оформление контракта для ипотеки имеет ряд недостатков:
• одному из супругов придется брать на себя личную ответственность за гашение задолженности;
• если у пары небольшой доход, то высока вероятность отказа в выдаче ипотеки;
• при расчете максимально доступной суммы кредита банк учитывает заработок одного супруга, что приводит к снижению доступного лимита на приобретение недвижимости.
Особенности заключения договора для ипотеки
При покупке жилья в ипотеку, кроме имущественных прав на дом (квартиру), возникают долговые обязательства по закрытию ссуды. Поэтому при составлении контракта между супругами необходимо обратить внимание на ряд нюансов.
В законодательстве не прописано, как должен выглядеть документ, но в соответствии со ст. 42 СК РФ контракт при ипотеке должен содержать следующую информацию:
• кто из супругов будет оплачивать ссуду в случае развода;
• нюансы предоставления залоговой недвижимости;
• правила раздела имущества при расторжении брака;
• ответственность заемщика при невыполнении долговых обязательств;
• источники для оплаты задолженности;
• обстоятельства, на основании которых возможно расторжение договора;
• личные данные заемщиков;
• дата, с которой соглашение вступает в законную силу;
Чтобы понимать, как оформить брачный договор для ипотеки, необходимо помнить о некоторых моментах:
• оба участника сделки должны быть дееспособными;
• документ обязательно подписывают обе стороны и заверяет нотариус;
• в договор запрещается вносить пункты, затрагивающие воспитание детей или личные отношения;
• нельзя использовать двузначные формулировки;
• контракт не может ограничивать супругов на обращение в суд для защиты собственных прав.
Если недвижимость взята до брака
Если недвижимость куплена до официального оформления отношений, то оно принадлежит гражданину, который ее приобрел (ст. 36 СК РФ). Вступая в брак с человеком, у которого оформлен жилищный кредит, и участвуя в погашении задолженности, необходимо помнить о том, что при разводе раздел ипотечной недвижимости возможен только при личном желании заемщика или по решению суда. В такой ситуации придется доказывать факт внесения денег в счет закрытия ссуды.
Чтобы скорректировать данной правило, рекомендуется составить брачный контракт. Допускается изменение некоторых пунктов, которые регламентируют права супругов. Например, муж с женой могут решить, что жилье при разводе будет принадлежать основному заемщику даже если вторая половина участвовала в погашении ипотеки. Альтернативным вариантом является фиксация в договоре совместных обязательств по закрытию долга.
Если ипотека взята во время брака
Если граждане оформляют кредит после регистрации отношений и составляют брачный контракт, то в нем можно детально прописать права и обязанности обеих сторон. Составление документ является единственным законным вариантом получения ссуды, если муж или жена не соглашаются на ипотеку. Если кто-то из членов семьи берет на себя личную ответственность по закрытию задолженности, то при определении максимально допустимой суммы кредита будет учитываться только его доход. Заработок второго супруга в расчеты не включают.
Если задействован маткапитал
Имущество, приобретенное на средства материнского капитала, оформляется в совместную собственность пары и детей. При наличии брачного соглашения, где прописано, что жилье принадлежит супругу, на которого оно записано, то муж (жена) могут рассчитывать только на ту часть дома, для приобретения которой использовался маткапитал. Размер доли для каждой из сторон определяется в индивидуальном порядке. При этом за супругами сохраняется право отказаться от своей части.
Образец брачного договора
Занимаясь подготовкой договора самостоятельно рекомендуется воспользоваться готовым образцом документа, который можно скачать на сайте банка-кредитора. Он сводит к минимуму риск ошибок. Контракт оформляется по классической схеме. В нем отражаются данные об участниках правоотношений, суть договоренностей и другие моменты. Готовый документ закрепляется подписями и заверяется в нотариальной конторе.
Как оформляется брачный договор для ипотеки
При оформлении договора между супругами необходимо учитывать ряд нюансов, чтобы банк впоследствии не признал документ недействительным.
Нужно ли согласие банка
Составление брачного контракта – добровольное решение граждан. Кредитное учреждение не имеет права настаивать на оформлении документа. Но наличие или отсутствие соглашения может повлиять на итоговое решение банка. Часто договор используют, как дополнительную гарантию для минимизации рисков. Если супруги заключили соглашение о получении ипотеки или хотят оформить его после выдачи ссуды, то необходимо об этом уведомить банк и получить разрешение.
При подготовке договора без согласования с кредитным учреждением, документ считается недействительным. В случае утаивания информации о составлении контракта, банк имеет право в последующем потребовать досрочное закрытие задолженности, поскольку условия соглашения могут противоречить положениям ипотечного договора и снижать надежность заемщика.
Требования для разных банков
Практически все российские банки выдвигают идентичные требования к брачному соглашению, поскольку его основы регулируются Гражданским и Семейным кодексами. Для кредитного учреждения выгодней, если заемщиком выступает один супруг. В этом случае важно соблюдать положения о не ущемлении прав второй половины.
Многие финансовые организации при оформлении договора записывают мужа (жену) в созаемщики, определяя его права на недвижимость и ответственность за своевременное погашение задолженности. Бланки документа примерно одинаковые у всех банков.
В законодательстве не прописано, какие документы требуются для составления контракта. В большинстве случаев необходимы следующие бумаги:
• свидетельство о регистрации брака;
• документация на имущество, подтверждающая наличие обязательств или прав собственности.
Куда обращаться за оформлением
Правила составления контракта прописаны в ст.41 СК РФ. Если документ написан до вступления в брак, то он приобретает законную силу только после официальной регистрации отношений. Договор составляется в письменной форме и в обязательном порядке заверяется в нотариальной конторе. Оформить соглашение можно самостоятельно или воспользоваться помощью юриста. Если соглашение составляется исключительно для ссуды, то в первую очередь нужно обратиться в финансовую организацию, где выдадут готовый образец документа.
За нотариальное заверение контракта взимается пошлина. Согласно ст. 333.24 СК РФ ее размер составляет 500 руб. Дополнительные сборы не предусмотрены. Проверка документа нотариусом оплачивается отдельно, сколько стоит услуга необходимо уточнять в своем регионе. Если к процедуре составления договора супруги привлекают юриста, то его стоимость повышается. Цена зависит от региона и расценок специалиста, в среднем от 5 000 до 10 000 руб. В столице услуги юриста обойдутся дороже – от 30 000 до 40 000 руб.
Как долго будут оформлять
Составление договора не займет много времени. В большинстве случаев на его составление уходит 1-2 дня. Документ обретает законную силу после регистрации брака, если он составлен до официального оформления отношений или после заверения у нотариуса, если пара уже жената. Бумага перестает действовать в следующих ситуациях:
• двусторонний отказ от договора;
• наступление срока, указанного в соглашении в качестве даты окончания действия документа;
• контракт признали недействительным в судебном порядке.
Погашение ипотеки на квартиру, купленную в браке
Если супруги расторгают брак, то они обязаны выплачивать ссуду в соответствии с действующим графиком. Порядок перечисления взносов за ипотеку может быть разным:
• при долевой собственности муж и жена погашают задолженность в соответствии с размером их части жилья, а после закрытия ссуды делят дом по тем же долям;
• если по брачному контракту собственность раздельная, то платить кредит должен кто-то один;
• если недвижимость общая, то оплачивать задолженность продолжают оба гражданина или один, когда второй отказывается от долговых обязательств.
Банку неважно, кто будет погашать ипотеку. Главное, чтобы деньги поступали своевременно и в полном объеме.
Расторжение брачного договора с ипотекой
Расторгнуть договор можно в следующих ситуациях:
Финансовая организация или кто-то из заемщиков могут инициировать судебные разбирательства, чтобы оспорить документ. При покупке недвижимости в ипотеку для расторжения контракта требуется согласие банка, который необходимо заранее оповестить о предстоящей процедуре.