Бумажная коммерческая недвижимость что это
Как инвестировать в недвижимость на бирже
С помощью фондов недвижимости
Для инвестиций в недвижимость необязательно иметь миллионы рублей.
Обычно инвестиции в недвижимость ассоциируются с большими деньгами, сложностью поиска объекта, низкой ликвидностью и риском заморозки объекта. Но есть и другой способ инвестировать в недвижимость — через биржу.
В этой статье я расскажу, как можно вложиться в недвижимость по всему миру, если у вас есть хотя бы 10 долларов. Речь пойдет о фондах недвижимости. Через Санкт-Петербургскую биржу — а значит, и через Тинькофф-инвестиции — можно купить акции 25 таких фондов. Полный список есть в конце статьи.
Что такое REIT
REIT — real estate investment trusts — фонды недвижимости, которые покупают или строят недвижимость, сдают ее в аренду или продают, а также покупают ипотечные ценные бумаги у банков. Полученный доход распределяется между акционерами фонда путем выплаты дивидендов. Купить акции большинства фондов недвижимости может любой желающий.
Для российских инвесторов налогообложение с прироста капитала и дивидендов фондов аналогично налогообложению с дохода американских компаний.
Организация может получить статус REIT, если она соблюдает следующие условия:
Классификация REIT
Фонды недвижимости, которые торгуются на бирже, могут быть долевыми и ипотечными. Долевые — equity REIT — получают доход от ренты или продажи различных типов недвижимости. Это наиболее распространенный тип фонда на рынке REIT. Ипотечные — mortgage REIT — получают доход от процентов по ипотекам, которые выкупают у банков.
Еще есть фонды, которые не торгуются на бирже: PNLR и private REIT. PNLR — public non-listed REIT — зарегистрированы в комиссии по ценным бумагам США, но их акции не торгуются на бирже. Private REIT — частные фонды недвижимости, не зарегистрированные в комиссии по ценным бумагам США.
В этой статье речь идет о долевых фондах — equity REIT, если не указано иное.
Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:
Особенности REIT
Инвестирование в фонды недвижимости — это своеобразная гибридная форма инвестиций в недвижимость и акции. Поэтому рассмотрим особенности REIT в сравнении с обоими типами активов.
Ликвидность актива определяется возможностью быстро его продать, купить или обменять без существенных издержек. Акции фондов недвижимости намного более ликвидны, чем физическая недвижимость: вы можете продать акции по рыночной стоимости и получить деньги за несколько дней, а продажа физической недвижимости займет минимум пару недель при условии, что вы готовы продать ниже рыночной стоимости.
Например, у вас есть недвижимость стоимостью 6 млн рублей, которую вы сдаете в аренду. Вдруг вам срочно понадобились 1,5 млн рублей. Чтобы получить их из этой недвижимости, нужно продать имеющуюся и купить новую на оставшиеся деньги, то есть потратить много сил, времени и нервов. Если вы владеете акциями фондов недвижимости, достаточно продать необходимое количество акций.
Как вложиться в недвижимость, покупая акции: объясняем, что такое REIT
Что такое фонды недвижимости REIT и зачем в них инвестировать?
Вложиться в недвижимость можно разными способами: например, самостоятельно покупать квартиры и складские помещения, чтобы сдавать их в аренду. Или пытаться купить недвижимость дешево, чтобы потом продать дороже.
Однако это потребует много денег, времени и сил. Кроме того, найти прибыльные объекты может быть сложно без специальных знаний в этой сфере. Чтобы избежать подобных трудностей, есть специальный вариант вложений в недвижимость, доступный каждому: инвестиционные фонды недвижимости REIT (Real Estate Investment Trust).
REIT — это управляющая компания, которая инвестирует в недвижимость и получает доход от нее. По законам США, REIT должны вложить в недвижимость минимум 75% активов фонда, а доход от аренды, продажи и проценты по закладным не должны быть меньше 75%. Бумаги REIT торгуются на бирже так же, как акции любой другой публичной компании.
Есть два основных вида REIT: долевые (собирают арендные платежи с объектов в собственности, а также от их продажи) и ипотечные (получают доход от вложений в ипотеку или ипотечные ценные бумаги).
Бумаги REIT гораздо ликвиднее, чем физическая недвижимость, продать их по рыночной стоимости можно очень быстро. Кроме того, REIT — это долларовый актив. Поэтому если инвестор боится девальвации рубля, то бумаги фонда недвижимости помогут защититься от нее.
«Чтобы не бояться падения рубля, нужно инвестировать в долларовую экономику. И фонды зарубежной недвижимости REIT — один из вариантов. Они дают примерно 2% дохода в долларах, и это хороший способ сохранить деньги», — отмечает Алексей Гальцев, основатель инвестиционной компании Realiste.
В то же время бумаги REIT подвержены рыночному риску, а их котировки и дивиденды сильно зависят от ситуации на рынке недвижимости, состояния экономики и уровня процентных ставок.
Как REIT выплачивают дивиденды?
Согласно законодательству США, трасты REIT обязаны ежегодно выплачивать акционерам не менее 90% дохода в виде дивидендов. Эта особенность освобождает фонды от уплаты федеральных налогов. Из-за этого REIT часто называют налоговым убежищем.
В США при президенте Дональде Трампе ставка корпоративного налога снизилась с 35% до 21%. Из-за этого статус REIT как «налоговых убежищ» пошатнулся. Но, согласно программе Джо Байдена, корпоративный налог для американских компаний может вырасти до 28% — это поможет повысить привлекательность REIT в глазах инвесторов.
Обычно доходность дивидендов REIT составляет от 2% до 5%, но может доходить и до 10%. Столь высокая дивидендная доходность в целом не свойственна фондовому рынку США, на котором компании обычно выплачивают инвесторам около 2%. Поэтому доходность REIT под 10% может означать либо высокий риск, либо отсутствие положительной динамики акций.
Что нужно знать про налоги, инвестируя в REIT?
Российские инвесторы платят налоги с торговли REIT по такому же принципу, как с доходов по американским акциям: с прибыли от разницы в покупке и продаже бумаг и дохода от дивидендов.
С дивидендов по американским акциям брокер автоматически удерживает с российского инвестора 30% от их суммы. Для большинства акций эту цифру можно сократить с помощью формы W-8BEN — но фонды недвижимости REIT как раз представляют исключение из этого правила. Налог с доходов в виде дивидендов по ним в любом случае составит 30%.
Как выбрать REIT для инвестиций?
«Возьмем, например, Китай. Большой залив — самый быстрорастущий регион и там дорогая недвижимость. Из-за нехватки площадей стоимость продолжает расти. Такая же ситуация в Сингапуре. Однако фиксация на конкретном государстве более рисковая, чем глобальная. Например, если дата-центры какого-то фонда находятся в 80 разных странах, то это более стабильная история, чем в каком-то одном государстве», — добавил он.
Как купить бумаги REIT?
В мире насчитывается несколько сотен публичных фондов недвижимости, из них более 300 REIT торгуются на американских биржах. В США образовано около 60% всех мировых подобных фондов недвижимости. Их акции можно приобрести на любую сумму.
Особое внимание стоит уделить показателю FFO (funds from operations) — он равен чистой прибыли, к которой прибавляется амортизация собственности и из которой вычитается прибыль (или прибавляется убыток) от продажи объектов недвижимости. Также существует его скорректированная версия Adjusted Funds From Operations (AFFO), учитывающая регулярные доходы и расходы.
Какие REIT может купить частный инвестор прямо сейчас
Однако некоторые REIT из состава индекса S&P 500 можно купить через Санкт-Петербургскую биржу с помощью российского брокера. Сейчас доступны 35 компаний. Приведем в пример пять из них.
Realty Income — инвестиционный фонд недвижимости, который зарабатывает на торговой недвижимости в США, Пуэрто-Рико и Великобритании. Ему принадлежат аптеки, магазины, круглосуточные магазины, гипермаркеты, фитнес-центры, кинотеатры — всего более 6 тыс. объектов. Компания сотрудничает с аптечной сетью Walgreens, супермаркетами 7-Eleven, службой доставки FedEx. Realty Income выплачивает дивиденды ежемесячно, а не ежеквартально, как большинство фондов, на протяжении 607 месяцев подряд.
Equinix — фонд недвижимости, который строит серверные фермы. IT-компании размещают оборудование в дата-центрах фонда, которых у Equinox более 250 по всему миру. Компания выплачивает дивиденды раз в квартал. Дата-центры Equinix используют такие компании, как Amazon, Google, Microsoft, Oracle, Zoom.
Simon Property — крупнейший REIT в сфере торговой недвижимости и крупнейший оператор торговых центров в США. Кроме ТЦ, владеет и управляет бутиками, ресторанами, развлекательными и бизнес-центрами в Северной Америке, Европе и Азии.
Kimco Realty — этот фонд недвижимости также владеет торговыми центрами в США — приобретает, развивает и управляет ими. На декабрь 2020 года у фонда были доли в 400 торговых площадях, включающих 70 млн кв. футов арендуемых площадей, в основном сосредоточенных на крупнейших рынках. Компания платит дивиденды каждый квартал.
Macerich — еще один REIT, специализирующийся на торговых центрах. Третий по величине оператор торговых центров в США. По состоянию на 31 декабря 2020 года компания владела долями в 52 объектах общей площадью 50 млн кв. футов.
На какие REIT обратить внимание? Советы экспертов
Несмотря на то что рынок недвижимости во многих странах падал во время пандемии, отмечает эксперт, в том числе и в Китае, логистические центры были стабильны. И если офисы освобождались, то продукты и товары нужны всем. И в связи с тем, что электронная коммерция развивается, спрос на такие площадки будет только возрастать.
«Второй класс активов среди фондов недвижимости, которые я бы выделил, это специализированные REIT, — продолжает Виктор. — Например, Digital Realty Trust и Equinix. Это два крупнейших REIT, которые владеют дата-центрами по всему миру, они достаточно стабильны. Дивидендная доходность — около 3%. Думаю, этот сектор будет расти так же, как электронная коммерция».
Международный финансовый консультант и автор книги «Когда плохо — это хорошо: как зарабатывать на инвестиционных идеях» Исаак Беккер предлагает обратить внимание на более специфические фонды: «Рынок REIT очень обширен. Один из последних интересных образованных фондов Innovative Industrial Properties (IIPR) работает с недвижимостью для тех, кто занимается медицинской марихуаной. Этим людям нужны специальные здания со специальными мерами защиты. Этот REIT за последний год вырос на 200% и к тому же платит неплохие дивиденды — около 3%. Но этот фонд, конечно, уже для тех, кто любит риск и готов к нему».
Больше новостей об инвестициях вы найдете в нашем аккаунте в Instagram
Про фонды недвижимости
Вложения в «бумажную» недвижимость (т. е., например, путём покупки паёв инвестиционного фонда недвижимости) определённо имеет свои плюсы: инвестору в большинстве случаев требуется лишь периодически получать дивиденды и изредка участвовать в собраниях пайщиков. Всю работу с самой недвижимостью берёт на себя управляющий фондом. Оставим в стороне тот факт, что управляющий может взимать за свои услуги непомерно большую комиссию, которая в некоторых случаях может доходить до нескольких десятков процентов. Как и при прямых инвестициях в недвижимость, при работе с «бумажной» недвижимостью есть множество нюансов, которые необходимо учитывать. Один из них — наличие почвы для злоупотреблений у управляющего фондом. Например, при помощи «карманных» фондов недвижимости крупные финансовые холдинги могут решать свои собственные проблемы за счёт денег инвесторов. При этом важно понимать, что «решать свои собственные проблемы» вовсе не означает, например, взятие займа на приблизительно рыночных условиях для реализации конкретного бизнес-проекта. «Решение проблем» в контексте данной статьи означает, что инвесторам будет предлагаться финансовый инструмент, который с большой вероятностью обесценится в ближайшее время, при этом управляющий фондом может прекрасно понимать пикантность ситуации. Таким образом, финансовый холдинг перекладывает свои собственные убытки не плечи инвесторов. Звучит запутанно? В этом и смысл различных схем с «карманными» фондами. Ниже в статье будет более детально расписано, как можно «решить свои проблемы за деньги инвесторов», но для начала небольшое заявление:
Всё написанное в данной статье является художественным вымыслом. Все совпадения с реальными событиями и\или реальными участниками фондового\финансового рынка или юридическими лицами являются совпадением. Все цифры условные, основной их смысл — наглядно проиллюстрировать изложение.
Исходные данные
Предположим есть холдинг, одним из направлений деятельности которого является развитие сети супермаркетов. Очевидно, что для супермаркета, особенно «крупногабаритного», наличие подходящего здания (как по размерам так и по расположению) является жизненно важным атрибутом для успешной работы. Также очевидно, что здания, подходящие для крупного супермаркета, довольно дефицитная и дорогостоящая вещь, поэтому не всегда такие объекты находятся в собственности магазина. И если супермаркет «заехал» в одно из таких зданий, то вероятность, что он «съедет» — просто минимальная. Во-первых, может оказаться банально некуда переезжать, во-вторых, сам переезд может оказаться довольно затратным по времени и ресурсам, в-третьих, если место хорошее, то покидать его крайне нежелательно в принципе. Владелец здания может прекрасно понимать ситуацию и откровенно наживаться на этом, например, постоянно повышая ставки аренды. В итоге они могут доходить до 10-15% (от стоимости здания) и даже больше — владелец здания, понимая своё уникальное положение может повышать ставки очень долго, до тех пор, пока супермаркету арендные платежи станут совсем не подъёмными либо не вмешается ФАС. Словом, ситуация со зданием крайне благоприятная для владельца и крайне неприятная для супермаркета.
Как сэкономить на аренде?
Ответ очевиден: если нельзя переехать, значит здание нужно купить. Однако, владелец здания прекрасно понимает своё положение и дёшево продавать явно не намерен. Более того, поскольку появляется «шанс всей жизни», то цена устанавливается явно выше рыночной. Для ясности изложения, представим, что при прочих условиях, цена здания 100 млн. рублей. В ситуации с супермаркетом владелец хочет продать его холдингу за 200 млн.
В этот момент очень кстати холдинг вспоминает, что в его структуре есть подразделение, отвечающее за управление активами. Также вспоминается негласное неочевидное правило крупного бизнеса: не обязательно полностью владеть, достаточно иметь контроль. Если владелец хочет 200 млн., то будет ему 200 млн. Управляющая компания формирует фонд недвижимости для покупки здания. Паи фонда предлагаются всем желающим, сам холдинг вносит в фонд 100 млн. Причин вкладываться в собственный фонд как минимум две. Во-первых, это та сумма, за которую здание собирались покупать, во-вторых, холдинг будет мажоритарным пайщиком фонда, имеющим решающее право голоса на собраниях пайщиков. Недостающие 100 млн. до требуемых владельцем здания 200 млн. набирают при помощи сторонних инвесторов. Привлечь их будет легко (в особенности если инвесторы не слишком опытные) при помощи грамотного маркетинга и демонстрации высоких ставок аренды.
О высоких ставках аренды в презентации для инвесторов будет написано очень крупными буквами. Здесь даже врать не придётся — ведь супермаркет действительно платит за аренду очень много. Тот факт, что смена владельца здания будет автоматически означать обновление договоров аренды с соответствующим изменением ставок (скажем, снижением в 2-3 раза) — остаётся за кадром. А то, что эти самые ставки в итоге могут оказаться весьма «льготными», поскольку это будет очень удобно холдингу — уже совсем неочевидно. Ставки аренды в итоге могут оказаться даже чуть ниже рыночных. Совсем низкими вряд ли сделают, чтобы избежать ненужных разбирательств в арбитражном суде.
То, что управляющая компания, холдинг и супермаркет тесно связаны между собой (связанные стороны) вряд ли получится умолчать — могут начаться проблемы с регулятором. Скорее всего, об этом где-нибудь мелким шрифтом в презентации для инвесторов напишут. Мало кто это прочитает, ещё меньше людей поймут, что же в действительности это означает.
В конце концов, фонд формируется, договоры аренды перезаключаются и холдинг получает здание под супермаркет — по факту может распоряжаться им как хочет, хотя формально владеет лишь половиной: управляющая компания полностью подчинена холдингу, а сам холдинг является мажоритарным пайщиком в фонде.
А что же инвесторы?
Поскольку ставки аренды существенно снизятся по сравнению с первоначальными 10-15%, то рыночная стоимость пая также существенно уменьшится в цене. Рассчитывать на то, что при закрытии фонда выплатят первоначальную стоимость пая, вряд ли стоит: ведь изначально здание приобреталось по завышенным ценам. А к моменту закрытия фонда наверняка найдётся оценщик, который скажет, что здание на самом деле стоит не 200 млн., а, допустим, 80 млн. Используемые методы оценки довольно разнообразны и абстрактны, при помощи них можно обосновать любую цену — от себестоимости стройматериалов, из которых построено здание, до цены, многократно превышающую среднерыночную стоимость.
Теперь, когда есть отчёт «независимого оценщика» с ценой здания 80 млн., фонд можно и закрыть. И в ходе процедуры закрытия фонда, продать здание супермаркету за 80 млн.
В конечном счёте — все довольны. Супермаркет доволен — он получил нужное здание по довольно низкой цене. Управляющая компания довольна — она получила свои комиссии. Холдинг доволен — почти все деньги остались внутри холдинга и даже получилось немного заработать на комиссиях управляющей компании.
Инвестор тоже доволен. Он не будет никому говорить, что потерял 40-60% на этой инвестиции. Вместо этого он будет всем рассказывать, что получил бесценный опыт вложений в недвижимость, всё это время получал пассивный доход в виде дивидендов по паям. То, что вложения обесценились вдвое — так это просто риск инвестиций, он понимал на что идёт. Хорошо, если этот незадачливый инвестор поймёт, что если бы не связанные стороны, задействованные в этой инвестиции, то результат мог бы оказаться не то, что сильно лучше, но и вообще принести приличную прибыль.
——-
На этом все.
Ставьте плюсы, если понравилось.
Делайте репосты и тащите в избранное, если вдруг нашли для себя что-то полезное.
Вступайте в мою группу Вконтакте, если хотите. 🙂
Биржевые фонды недвижимости: как в них инвестировать
Что такое REIT и ЗПИФ
Под зарубежной аббревиатурой REIT (Real Estate Investment Trust) понимаются инвестиционные трасты недвижимости или же фонды коллективных инвестиций. Фонд собирает деньги у пайщиков и вкладывает их в недвижимость, покупая уже готовые или строящиеся объекты. Затем они сдают недвижимость в аренду или продают по более выгодной цене.
В таком фонде доходы получают в виде дивидендов. Прибыль распределяется между дольщиками пропорционально их вкладам. В большинстве случаев REIT передают 100 % налогооблагаемого дохода своим пайщикам, что существенно снижает для них самих налоговую нагрузку.
Инвестиции в фонды недвижимости обладают рядом преимуществ по сравнению с вложением денег в другие финансовые инструменты: ликвидность, диверсификация, высокая доходность, надежность.
На заметку: крупнейшими американскими фондами недвижимости являются Simon Property Group, General Growth Properties, Boston Properties, Inc., Annaly Capital, Kimco Realty.
Законодательство РФ допускает торговлю паями ЗПИФ на бирже. Такой вариант упрощает выход пайщика из фонда, если возникнет желание. Инвестиции через ЗПИФ дают налоговые преимущества: освобождают от налога на землю и имущества.
Виды и преимущества фондов недвижимости
REIT можно рассматривать в роли акционерных компаний, ценные бумаги которых свободно вращаются на фондовом рынке. Получается бизнес наподобие «Лукойла», «Газпрома», Apple, но в сегменте недвижимости. Вложиться в такие фонды может любой человек с доступом на биржу и наличием определенной суммы.
Различают три разновидности REIT:
Российские фонды недвижимости бывают следующих типов:
Как инвестировать через трасты?
Инвестиционные трасты (REITs) представляют собой корпорации, инвестирующие в ликвидную недвижимость. Их акции торгуются на бирже.
Справка: инвестиционные трасты регулярно выплачивают дивиденды, а фонды только обеспечивают доходность за счет роста стоимости ценных бумаг.
Инвестиции в REIT бывают активными и пассивными. В первом случае требуется проанализировать рынок, исследовать информацию о компаниях и многое другое. Во втором случае достаточно вложить капитал в инвестиционные фонды, которые направляют средства в разные REIT.
Основные способы инвестировать через трасты (REITs):
Как оценить и выбрать фонд?
Для выяснения перспективности и стабильности REIT-фонда используют эффективные методы инвестиционного и фундаментального анализа. Оценивая инвестиционные портфели, обращают внимание на следующие факторы:
Справка: крупнейшим из REIT-фондов является Vanguard (VNQ). Бумаги хорошо растут на рынке США.
В помощь тем, кто планирует выбрать акции определенного фонда или ETF (ассорти из фондов), агентство NAREIT ввело специальные индексы. Они рассчитываются и публикуются компанией FTSE Russell. Показатели отражают усредненный уровень рисков и доходности по группе фондов.
Другие факторы выбора касаются показателей и мультипликаторов:
Как купить акции фондов недвижимости?
Возможность купить REIT в России предлагают иностранные брокеры. Зарегистрировав счет на такой площадке, можно покупать фонды недвижимости по всему миру.
Примеры прибыльных фондов недвижимости:
Чтобы инвестировать в REIT из России, можно выбрать подходящие фонды из того небольшого количества, которое представлено на Санкт-Петербургской бирже. При этом важно учесть особенность обращения иностранных акций в России. Речь о невысокой ликвидности, повышенных налогах на дивиденды. Такие нюансы снижают привлекательность инвестиций для долгосрочного капиталовложения.
Инвестиции в REIT по сути похожи на вложения в акции компаний. До покупки нужно изучить показатели фонда, состав объектов недвижимого имущества, долю на рынке, перспективы. Получится больше активное инвестирование.
Риски инвестирования в недвижимость на бирже
Наравне с другими компаниями фонды подвержены определенным рискам. Это и снижение котировок, и финансовые проблемы.
В первую очередь оценивают закредитованность. Во время финансового кризиса 2008 года стоимость недвижимости упала, вместе с ней и рентный доход. Одновременно остались платежи кредиторам, поэтому некоторые фонды, не выдержавшие долговую нагрузку, просто прекратили существование. Чтобы минимизировать такие риски, есть смысл приобретать REIT в составе ПИФ или ETF. Учитывая определенные критерии, подбирается пул из нескольких фондов, «упаковывается» в ETF и предлагается на продажу инвесторам. Получается готовый фонд фондов со среднерыночной доходностью и нивелированием рисков.
Доходность фондов недвижимости зависит от спроса на аренду, стоимости активов, добросовестности управляющих. Поэтому стоит тщательно отбирать компанию, обладающую репутацией, историей и понятной стратегией.
Сроки окупаемости инвестиций
Высокая доходность обусловлена американским законодательством. Оно обязывает компании не менее 90 % прибыли отправлять на дивиденды. За это они освобождаются от корпоративного налога (2/3 от чистой прибыли).
Доходность инвестиций зависит от правильного вложения средств фонда. Примерно 75 % и более должны вкладываться в ипотечные бумаги или в недвижимость. Прибыль должна состоять на 75 % (минимум) из выплат по ипотеке или ренты.
Инвестиции такого плана будут окупаться, поскольку обладают преимуществами:
Одна акция может стоить несколько десятков или сотен долларов. Самой крупной российской площадкой, торгующей зарубежными активами, является Санкт-Петербургская биржа.
Как минимизировать риски?
Подводя итоги, можно сделать выводы: фонды недвижимости являются востребованным и активно развивающимся финансовым инструментом в России. Поиск надежного фонда отнимет много сил и времени, но перспективы того стоят. Порог входа в таких фондах сравнительно высокий, но зато не требует таких капитальных вложений, как при покупке недвижимости. Оценивая доходность, необходимо учесть несколько факторов. Результатом грамотного инвестирования может стать стабильный долгосрочный пассивный доход.
Подпишитесь на нашу рассылку, и каждое утро в вашем почтовом ящике будет актуальная информация по всем рынкам.