что означает термин домовладение
Домовладение: определение
Многие из нас неоднократно встречали, а то и сами употребляли, термин «домовладение». Однако, в массовом сознании он довольно неоднозначен, и каждый понимает его по-своему. Посмотрим, есть ли формальное, то есть закрепленное в нормативных актах определение данного термина.
Определения в нормативных актах
Одно из определений «домовладения» содержится в Постановлении Правительства № 354 от 6 мая 2011 г. В общих чертах, под домовладением данный документ понимает следующее:
Ключевой посыл определения в том, что и дом, и вспомогательные объекты расположены на одном земельном участке, и имеют функциональную связь. То есть, вспомогательные объекты должны относиться к данному конкретному дому.
Таким образом, термин «домовладение» шире, чем термин «дом», и включает в себя полный комплекс структур, характерных для индивидуальной застройки: участок, дом и прочие сооружения.
Помимо этого, определение термина содержится в Приказе Минземстроя от 4 августа 98-го года, который регламентирует работу структур БТИ. В принципе, там написано то же самое, то есть домовладение включает в себя:
Однако тут имеется указание на то, что домов может быть несколько. Ключевым критерием домовладения снова является тот факт, что все объекты размещены на одном участке.
Тонкости
Обычно, домовладение подразумевает единый адрес и инвентарный номер для всех, относящихся к нему объектов.
Отсюда растут корни тенденции рассматривать домовладение как единый правовой объект, что не совсем корректно. Единство здесь сугубо функциональное, и призвано обеспечить удобство при учете и технических работах, о чем нам намекает характер документов, в которых изложен термин «домовладение».
Что это означает в практическом плане?
То, что объекты, относящиеся к одному домовладению, не обязательно имеют одного владельца, и могут находиться под различными правовыми режимами. Иными словами, право собственности на «домовладение» оформить нельзя. Можно получить в собственность дом и относящиеся к нему постройки, можно зарегистрировать собственность на участок под всем этим, но единого объекта «домовладение» в правовом поле нет.
Не исключена ситуация, когда дом принадлежит одному лицу, а земельный участок благополучно находится в собственности другого (долгосрочная аренда у муниципалитета, например). Так же не редкость, когда сам дом является собственностью разных людей. И здесь даже не имеются в виду родственники (муж и жена), а, например, двухквартирные дома.
Права на различные объекты в рамках одного домовладения могут приобретаться разными людьми, в разное время и на различных основаниях.
Вывод
Значение слова «домовладение»
1. Обладание, владение домом.
2. Офиц.-дел. Дом с прилегающим, принадлежащим ему участком, а также дом как чья-л. собственность.
Источник (печатная версия): Словарь русского языка: В 4-х т. / РАН, Ин-т лингвистич. исследований; Под ред. А. П. Евгеньевой. — 4-е изд., стер. — М.: Рус. яз.; Полиграфресурсы, 1999; (электронная версия): Фундаментальная электронная библиотека
домовладе́ние
2. дом с принадлежащим ему участком, а также дом как чья-либо собственность
Делаем Карту слов лучше вместе
Привет! Меня зовут Лампобот, я компьютерная программа, которая помогает делать Карту слов. Я отлично умею считать, но пока плохо понимаю, как устроен ваш мир. Помоги мне разобраться!
Спасибо! Я стал чуточку лучше понимать мир эмоций.
Вопрос: лесоводство — это что-то нейтральное, положительное или отрицательное?
Синонимы к слову «домовладение»
Предложения со словом «домовладение»
Сочетаемость слова «домовладение»
Каким бывает «домовладение»
Понятия, связанные со словом «домовладение»
Отправить комментарий
Дополнительно
Предложения со словом «домовладение»
Общая стоимость домовладения на конец 1876 г. составляла 88,4 тыс. руб.
Домовладение состояло из трёхэтажного каменного дома с деревянной галереей на каменных столбах, деревянных жилых и служебных построек во дворе и оценивалось в 33 тыс. руб.
Ещё одна трудность в изучении истории магистралей связана с переменами в нумерации домовладений.
Синонимы к слову «домовладение»
Сочетаемость слова «домовладение»
Каким бывает «домовладение»
Морфология
Правописание
Карта слов и выражений русского языка
Онлайн-тезаурус с возможностью поиска ассоциаций, синонимов, контекстных связей и примеров предложений к словам и выражениям русского языка.
Справочная информация по склонению имён существительных и прилагательных, спряжению глаголов, а также морфемному строению слов.
Сайт оснащён мощной системой поиска с поддержкой русской морфологии.
Входит ли в понятие «домовладение» земельный участок?
Понятие «домовладение» содержится в п. 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, п. 2 Правил пользования газом в части обеспечения безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования при предоставлении коммунальной услуги по газоснабжению, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 № 410.
Согласно письму Минэкономразвития России от 09.03.2016 № ОГ-Д23-3023 «О предоставлении в собственность земельного участка, на котором расположен жилой дом; о разъяснении понятия «домовладение»» домовладение следует рассматривать как комплекс, включающий в себя земельный участок, предоставленный для размещения и эксплуатации жилого дома, жилой дом и обслуживающие его вспомогательные строения.
В Гражданском кодексе РФ и иных федеральных законах РФ данное понятие отсутствует.
На основании приведенного понятия «домовладение» земельный участок, на котором находится жилой дом и другие постройки, относится к домовладению.
Вместе с тем понятие «домовладение» в вышеуказанных правилах дано для целей регулирования отношений по предоставлению коммунальных услуг.
Также понятие «домовладение» рассматривается в разрезе возможности регистрации прав на него, свободно отчуждать от одного лица к другому как единый объект.
Для этого потребуется определить, к какой категории объектов недвижимости относится домовладение.
Сравнив понятие «единый недвижимый комплекс» и «домовладение», можно отметить их тождественность в том, что это совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений, и они могут быть расположены на одном земельном участке.
Таким образом, домовладение можно отнести к данному виду недвижимости – единый недвижимый комплекс.
Единый недвижимый комплекс может быть таковым, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь (ст. 133.1 ГК РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в письме Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 05.03.2014 № 14-исх/02410-ГЕ/14, в ст. 133.1 ГК РФ отсутствует норма, согласно которой единый недвижимый комплекс и находящийся под ним земельный участок являются одним объектом (т.е. земельный участок является частью единого недвижимого комплекса).
Следовательно, земельный участок остается самостоятельным объектом имущественных прав и не может быть зарегистрирован в составе единого недвижимого комплекса.
Таким образом, домовладение, как единый недвижимый комплекс, участвующий в гражданском обороте, в настоящее время не может включать в себя земельный участок.
В жилищной сфере используется много разных терминов. Один из них – «домовладение». Это понятие применяется для земельных участков, на которых есть дом и остальные постройки. О данном термине рассказано в статье.
Нормативные тонкости
«Домовладение» – это термин, включающий наличие в собственности участка, дома, построек. Обычно они находятся за городом. Хозяев домовладений может быть несколько или один.
Права
Правом собственности считается право лица на имущество. Это предполагает владение, пользование, распоряжение недвижимостью. Домовладение тоже является собственностью. Поэтому хозяин может совершать с ним разные действия, но они не должны противоречить закону.
Домовладение включает жилой дом, который должен быть пригодным для постоянного проживания. Данный объект строят по требованиям закона. Участком является определенная площадь земли, на которой могут располагаться постройки. На территории домовладения должны быть необходимые коммуникации. Права собственности прекращаются после продажи, дарения или других законных сделок.
Нюансы
Есть некоторые аспекты, которые следует учитывать всем хозяевам домовладений:
Поэтому собственник домовладения необязательно может быть хозяином всех объектов. На него, возможно, оформлен дом или земельный участок. Хозяин имеет право распоряжаться только своей частью.
Что есть на участке?
Даже если приобрести готовый дом, на участке может и не быть других необходимых построек. Тогда хозяин может заняться их возведением, если это требуется. На территории владения должны быть 4 зоны:
По такому принципу строят большинство домовладений. Но готовые дома могут быть оборудованы не всем необходимым.
Начало
Во время составления плана следует определить место для отдыха. Но если участок окультуривают впервые, там сложный рельеф, между дорогой и участком расположена канава, а дом будет находиться в глубине, стройка начинается не с него.
Тогда строится дорога, по которой техника подходит к месту котлована под фундамент. По длине подъезда снимается слой почвы. Затем кладется геотекстильное полотно, а в канаву насыпают щебенку. Потом дорогу бетонируют или устанавливают плиты.
Места построек
Есть некоторые требования к расположению дома с земельными участками. Их нужно соблюдать, чтобы не было сложностей в будущем, например, во время продажи или дарения.
При хаотичной застройке появляются:
А еще это будет мешать соседям. Постройки должны располагаться по следующим правилам:
Глухой забор до 2 метров можно ставить лишь со стороны улицы. Между соседями устанавливается сетчатая или решетчатая ограда до 1,5 метра. Споры решаются на собрании и с письменного разрешения соседей.
Посадка деревьев
Правила действуют не только на инженерные системы, но и на посадку растений:
Пожарные нормы
Противопожарные правила нахождения построек на участке определяются материалами домов своего и соседнего:
Границы строений на дачной территории устанавливаются так: если все выступающие элементы выдаются за фасад не больше чем на 0,5 метра, граница считается от цоколя. Когда выступ от 0,5 метра, то расстояние считают от него.
Обустройство участка
Санитарные нормы расположения построек на участке не всегда обязательные, но соблюдать их желательно:
В каждом регионе есть свои нормы размещения построек, которые нужно учитывать. Поэтому желательно предварительно составить план разбивки участка, согласовать его с товариществом и администрацией. Дом и остальные постройки должны быть оформлены как объекты владения. Только тогда хозяин будет их собственником, а значит, сможет продать, подарить или завещать свое имущество. Также ему разрешено выполнять раздел домовладения. Причем все будет проводиться законно.
О понятии домовладения для целей оборота недвижимости
Нотариусы старшего поколения хорошо помнят, что предметом некоторых видов договоров (купли-продажи, мены, дарения, пожизненного содержания и др.) до принятия ныне действующего Гражданского кодекса были домовладения, расположенные на таком-то земельном участке. Сейчас предмет аналогичных договоров определяется как жилой дом и (или) земельный участок. Однако и понятие домовладения в нормативной и юридической литературе тоже достаточно распространено. Раз так, есть возможность разобраться, что оно означает, взвесить перспективы его использования. Было бы любопытно проанализировать генезис этого понятия, но оставим это для самостоятельной работы. Дореволюционная нормативная и юридическая литература термина «домовладение», похоже, не знала, хотя понятия «имение» и «двор» по содержанию были к нему очень близки. В ГК РСФСР 1922 г. фигурировали термины «владение» (примечание к ст. 182: «владением признается дом с примыкающими к нему жилыми и служебными дворовыми постройками») и «домовладение» (ст. 84-б: «право застройки распространяется на все домовладение»), очень близкие к исследуемому.
См., например: подп. «б» п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 22 марта 1966 г.
См., например: Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37); Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.
Вероятно, наиболее категорично об этом сказано в статье М.Г. Пискуновой «О делимости недвижимых вещей» (Бизнес-адвокат. 2003. N 9), вообще претендующей (по ее общему тону) на директивный или как минимум инструктивный характер: «. домовладение нельзя отнести к единому объекту вещных прав».
Однако в других нормативных правовых актах и юридической литературе, особенно в судебных решениях, мы наблюдаем разброс мнений, широчайший, дающий возможность для самых различных контекстных определений этого понятия. Чаще всего домовладением сейчас называется индивидуальный (частный) жилой дом в том или ином соотношении с земельным участком, на котором он расположен. В некоторых документах подчеркивается различие понятий домовладения и домов государственного и муниципального жилищного фонда, однако достаточно часто его распространяют и на многоквартирный жилой дом, и на общежития, и на другие строения уже нежилого назначения (занятые учреждениями, школами, больницами, детскими садами, воинскими частями и т.д.). Этих строений, в том числе и жилых домов, в одном домовладении может быть несколько. У жилых и нежилых домов, объединяемых понятием домовладения, различают надворные (дворовые) постройки и объекты инженерной инфраструктуры. Домовладения, таким образом, могут быть уже не только индивидуальными, но и общественными. Домовладение может состоять из отдельных частей, иметь площадь и этажность. Оно может иметь фасад, нуждаться в текущем и капитальном ремонте. Оно может быть построено, реконструировано, снесено. Это объект, в котором можно проживать и из которого можно выселить. Домовладение может быть газифицировано. В нем происходят самые разные события, в том числе совершаются преступления.
Совокупность этих свойств ориентирует нас на понимание анализируемого понятия в качестве синонима понятий «здание», «дом», «строение». Во многих документах, чаще всего в судебных решениях, они даже взаимозаменяемы, однако в некоторых текстах юридического характера эти понятия совершенно отчетливо различаются. Так, для целей ведения реестра жилищного фонда домовладение является самостоятельным объектом, наравне со строением и жилым помещением.
О различении этих понятий могут свидетельствовать и такие признаки, что в домовладении может располагаться контейнер для мусора, в них должны быть оборудованы специальные водонепроницаемые погреба с люками, могут находиться принадлежащие гражданам на праве личной собственности жилые дома, строения и устройства (сараи, погреба, гаражи, колодцы и др.), плодово-ягодные насаждения и посевы, может иметься двор, который должен быть обустроен въездом, а последних может быть и несколько. Дворы домовладений должны (или могут) иметь ворота и калитку. Земельный участок, входящий в состав домовладения, является отдельным объектом налогообложения. При сносе и капитальной реконструкции жилого дома домовладение остается прежним.
Различными являются в этом понятии (жилого дома) и отношения с земельным участком, на котором он расположен. Чаще всего утверждается, что домовладение расположено на земельном участке. Однако нередко говорится и о домовладении, в состав которого входит земельный участок. В последнем случае домовладение имеет ограниченную территорию, в том числе открытую или огражденную, с покрытиями или без оных. Эти территории могут иметь интенсивность пешеходного движения, должны быть благоустроенными и нуждаются в регулярной санитарной очистке, в том числе средствами комплексной механизации. Однако они могут обслуживаться и дворниками, которым кроме выполнения прямых функций вменяется в обязанность обходить эти территории вместе с милицией. Территории домовладений могут быть (или должны быть) оборудованы наружными электрическими, водопроводными и канализационными сетями, иметь сеть трубопроводов, присоединяемых к уличной водопроводной сети, водоотводные и дренажные системы, защитные дамбы и береговые укрепления, противооползневые и противообвальные сооружения, средства защиты инженерных коммуникаций.
Распоряжение Мэра Москвы от 3 февраля 1998 г. N 98-РМ «О едином порядке присвоения и регистрации адресов объектов недвижимости в г. Москве».
Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 г. N 37). Приложение 1.
Постановление главы Администрации города Уфы Республики Башкортостан от 28 января 2002 г. N 359 «О порядке присвоения почтовых адресов жилым и нежилым зданиям в г. Уфе».
Признаками того, что домовладение является самостоятельным, единым объектом недвижимости, служит не только то, что оно является отдельным объектом вещного права, но и другие косвенные признаки: почтовый адрес, кадастровый номер. Однако какое-то единообразие, повторимся, отсутствует. В одних документах указывается, что домовладения могут иметь почтовый адрес, в других, что его могут иметь как здания, так и домовладения, в третьих адресации подлежит не домовладение, а главное (основное) здание домовладения. Кроме отмеченных противоречий можно обратить внимание и на совершенно неприемлемые случаи словоупотребления анализируемого понятия. Например, когда домовладение называют в числе субъектов (не объектов, а именно субъектов) налогообложения или когда отождествляются понятия части домовладения и доли в праве собственности на него. Таким образом, единое понимание понятия домовладения в праве России отсутствует. Можно попытаться использовать иерархию правовых норм, определить анализируемое понятие исходя из тех признаков, которые имеются только в законодательных актах и (или) в решениях Конституционного Суда РФ, однако практически во всех них оно только упоминается.
Отвлечемся от противоречий, свойственных именно этому законодательному акту (например, от правила, требующего государственной регистрации кондоминиума как объекта недвижимого имущества, что не соответствует другим гражданско-правовым нормам, в соответствии с которыми государственной регистрации подлежат не сами объекты недвижимости, а права на них). Выберем главное: а) понятие домовладения для позитивного права России в период действия этого Закона, с 17 июня 1996 г. по 28 февраля 2005 г., было легальным; б) оно означало единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем здание и иные объекты недвижимости.
Тихомиров Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия. М., 1997. С. 151.
Не будем останавливаться на противоречиях, имеющих второстепенный характер (например, домовладение может находиться и в общей собственности, и не только граждан, но и юридических лиц; садовый дом едва ли можно отнести к жилым), но обратим внимание, что совокупностью здесь названы не что иное, как главная вещь (жилой дом) и ее принадлежности (подсобные постройки: гараж, сарай, теплица и др.). То есть это не собственно совокупность разнородных объектов права, понятие домовладения здесь синонимично понятию жилого дома, имеющего в качестве принадлежностей надворные постройки.
Представляют интерес в этом определении и отношения между понятиями жилого дома и земельного участка, на котором он расположен. Нетрудно обнаружить, что к этому земельному участку выдвинуто требование находиться во владении и пользовании на законном основании у владельца жилого дома (домовладения). Но может ли быть иначе, если мы вспомним ст. 552 ГК РФ или ст. 35 ЗК РФ? Отсюда выходит, что понятие домовладения просто-напросто совпадает с понятием жилого дома и для целей гражданского оборота совершенно излишне.
Не будем торопиться с выводами. Вспомним, что в ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ говорится лишь о той части земельного участка, «которая занята недвижимостью и необходима для ее использования». То есть речь идет только о площади застройки, а не обо всем земельном участке, который, в случае индивидуального жилого дома усадебного типа, может значительно превышать эту площадь, но обладать признаками целостности. Следовательно, собственник жилого дома и одновременно владелец того или иного вещного права на земельный участок, на котором расположен жилой дом, может продать только жилой дом и остаться собственником этого земельного участка (исключая площадь застройки).
Существуют ли какие-то отношения между зданием (строением) и тем земельным участком, на котором он расположен, в том числе и превышающим площадь застройки? Очевидно, что да. Между всем земельным участком и той его частью, которая занята недвижимостью, существуют отношения целого и части. Поскольку площадь застройки прочнейшим образом связана с расположенной на ней недвижимостью, целое (весь земельный участок) тоже связано с этим зданием (строением).
Вероятно, вопрос следует поставить по-другому: есть ли смысл и потребность различать эти отношения, чисто логического характера, для целей права? Как представляется, ответ может быть только положительным. Конечно, единый земельный участок и расположенный на нем жилой дом могут иметь разных собственников и (или) владельцев. На обладающем такими свойствами земельном участке могут быть расположены два, три здания (строения) и более, принадлежащих разным физическим и юридическим лицам. Однако наиболее естественным состоянием представляется такое, когда субъект вещных прав на здание (одно или несколько) и земельный участок совпадает в одном лице. В этом случае здание (одно или несколько), в том числе имеющее (-ие) надворные постройки, а также земельный участок, на котором оно (они) расположено (-ы), допустимо рассматривать как сложную вещь в смысле ст. 134 ГК РФ.
Обычной для домовладения является сделка, в соответствии с которой к новому владельцу переходит вся совокупность прав на каждую ее составляющую. Однако, как всякая сложная вещь, домовладение может быть и разделено: при наличии нескольких зданий (строений) и физической возможности раздела земельного участка в результате сделки или другим способом могут быть образованы два, три или несколько домовладений. Если же земельный участок не может быть разделен, домовладение как сложная вещь прекращает свое существование и возникают те объекты гражданских прав, которые ранее составляли эту сложную вещь: здания (строения) и земельный участок. При этом земельный участок может: 1) остаться в собственности или владении прежнего правообладателя; 2) перейти в долевую собственность (общее владение) новых собственников зданий (строений); 3) перейти в собственность (владение) одного из новых собственников зданий (строений). Возможны и другие, более экзотические, варианты. В первом и третьем случаях права на часть земельного участка, «которая занята недвижимостью и необходима для ее использования», переходят во владение нового собственника здания (строения) в силу ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ.
Предложение о необходимости введения в оборот (научный, нормативный, повседневный) нового понятия неизбежно требует аргументации как его необходимости, так и возможности. Прежде всего это предложение обусловлено потребностью в теоретическом осмыслении понятий недвижимости, недвижимых вещей, недвижимого имущества. Мало того, что законодатель совершенно неосновательно в ст. 130 ГК РФ предписывает считать их синонимичными, но и не озаботился, давая определение понятия «недвижимая вещь», установить его точное значение.
Оставим без обсуждения ту часть недвижимых вещей, к которым законодатель относит вещи, движимые по своей природе, но недвижимые по предписанию закона, и сосредоточимся на тех из них, которые такими свойствами обладают: «земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».
Наибольшее количество вопросов вызывают вещи, объединенные законодателем родовым признаком прочной связанности с землей. Понимая неопределенность этого признака, законодатель его уточняет указанием на то, что под прочной связанностью с землей он понимает невозможность перемещения этой вещи без несоразмерного ущерба их назначению. Поскольку и это уточнение до конца неопределенность не устраняет, законодатель вводит в свое определение перечень таких вещей: «в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».
Совершенно очевидно, что этот перечень не исчерпывающий. Это очевидно не только из логического анализа нормативного высказывания, но и из других правовых актов, имеющих нормативный характер. Некоторые авторы подсчитали те объекты недвижимого имущества, которые законодатель назвал таковыми в различных нормативных правовых актах. Воспользуемся, например, перечнем, приводимым Е.А. Киндеевой и М.Г. Пискуновой:
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов). М.: Юрайт-Издат, 2004.
Очевидно, что и этот перечень не имеет исчерпывающего характера. Да и включает он в себя вовсе не недвижимые вещи, а те из них, права на которые требуют государственной регистрации.
Является ли недвижимым имуществом отдельно стоящее дерево, свойства которого, безусловно, отвечают всем без изъятия признакам недвижимого имущества, приведенным в ст. 130 ГК РФ (объект, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно)?
Возможно возражение, что причисление отдельно стоящего дерева к недвижимой вещи просто абсурдно, так как если не законодательным определением, то хотя бы доктринальным толкованием можно установить, что оно просто не является вещью, которая может быть объектом права.
Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: Издание Бр. Башмаковых, 1911.
Еще одно возможное возражение: недвижимой вещью может быть то имущество, вещные права на которое подлежат государственной регистрации. Именно так считают, например, авторы приведенного выше перечня объектов недвижимости.
Но из чего это следует? Статья 131 ГК РФ, посвященная институту государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, вовсе не уточняет понятие недвижимости, определяемое в предыдущей норме, а лишь устанавливает в отношении его особый правовой режим. Статья же 1 Закона о госрегистрации содержит легальное определение не недвижимых вещей, отличное от ст. 130 ГК РФ, а недвижимого имущества, «права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом». То есть эта норма корреспондирует не со ст. 130 ГК РФ, а со ст. 131 ГК РФ. Впрочем, попытаемся и мы тоже встать на ту же точку зрения, будем считать объектами недвижимого имущества только те из них, которые прямо указаны в нормативных правовых актах в качестве таковых.
Вопросы при этом не только остаются, но и множатся. Воспользуемся тем же списком.
Но остается вопрос: что такое «участок недр» (п. 2), права на которые подлежат государственной регистрации, и каким образом это делается?
Путем толкования можно понять, что государственная регистрация прав на лесные участки исключает необходимость регистрации прав на земельный участок, на котором находится (или не находится) лесная растительность. Признаем это вполне логичным. Но почему такой регистрации требуют права на земельные участки, находящиеся под зданиями (сооружениями)?
Права на какие объекты недвижимого имущества возникают в результате сделок с частью нежилых помещений (п. 8), жилых домов (п. 10), квартир (п. 12)?
Какая разница между понятиями дачи (садового дома) и жилого строения на дачном (садовом) участке без права регистрации проживания в них (п. 14 и 15)? И вообще, чем различаются понятия дачи и садового участка?
Какие гаражи имеются в виду, вещные права на которые подлежат регистрации (п. 16)? И какая разница между понятием гаража и понятиями здания или помещения, имеющих то же целевое назначение? Подлежат ли государственной регистрации вещные права на гаражи (гаражные боксы), только отдельно стоящие, или в том числе те, которые входят в состав принадлежностей индивидуального жилого дома?
Что такое «другие строения потребительского значения. в том числе приусадебные хозяйственные постройки, хозяйственные строения и сооружения на садовых и дачных участках», права на которые подлежат государственной регистрации (п. 17)? Означают ли они хозяйственные постройки, являющиеся принадлежностями главной вещи (например, жилого дома), или только те из них, которые не имеют этой главной вещи (жилого, садового, дачного дома)? В этом случае подлежат регистрации вещные права на совокупность этих построек, строений и сооружений или на каждое из них?
Последнюю группу вопросов можно адресовать и к понятию «некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества», которое содержится в ст. 25.3 Закона о госрегистрации в редакции от 18 декабря 2006 г.
Впрочем, можно отметить, что сие последнее напрочь отметает понимание недвижимого имущества как только того, право на которое подлежит государственной регистрации, так как вообще остается неопределенным, на какие же объекты недвижимого имущества должен распространяться этот правовой режим.
Большинство этих вопросов снимается, если под объектом недвижимости понимать всегда земельный участок, имеющий простое или сложное строение: а) земельный участок как таковой, который может иметь разное назначение (землевладение); б) земельный участок, представляющий собой водный объект; в) лесной участок; г) участок недр; д) застроенный земельный участок поселения (домовладение); е) земельный участок, застроенный объектами производственного назначения; ж) земельный участок населенного пункта, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и т.д.
Очень полезным мы считаем и определение понятия землевладения, но обоснование этой проблемы оставляем для другой работы.
В этом случае право на здание (строение) и земельный участок под ним, в полном соответствии со смыслом ст. 552 ГК РФ и ст. 35 ЗК РФ, совпадает с понятием права на домовладение как на единый объект права. Если не считать тех случаев, когда: а) обладатели вещных прав на здание (строение) и на земельный участок под ним не совпадают в одном лице (это парадоксальное состояние следовало бы устранить в законодательном порядке); б) та часть земельного участка, которая выходит за пределы понятия части, необходимой для функционирования здания или строения (участка застройки), по сделке не отчуждается. В последнем случае по известной процедуре осуществляется преобразование объекта недвижимости (домовладения) путем разделения его, скажем, на другое домовладение и земельный участок.
Какого рода препятствия, правового или практического свойства, можно ожидать, есть принять предлагаемое предложение?
Дювернуа Н.Л. Чтения по гражданскому праву. С.-Петербург: Типография М.М. Стасюлевича, 1902.
Мы не претендуем на полное и окончательное решение того вопроса, который поднимается в настоящей статье. Есть основания полагать, что дальнейшее развитие жилищного строительства будет связано с сооружением не столько многоквартирных, сколько индивидуальных жилых домов. Следовательно, эта проблема будет иметь место не только для сельских районов, но и для мегаполисов тоже. Не только допускаем, но и предполагаем, что при дальнейшем осмыслении предлагаемого решения могут возникнуть новые проблемы, которые нами даже не рассматривались.