дачный поселок что это такое
В чем отличия дачного поселка от коттеджного? на сайте Недвио
Вопрос от читателя нашего портала: В чем отличия дачного поселка от коттеджного?
Ответ: Многие люди понимают под терминами «дачный поселок» и «коттеджный поселок» — одно и то же. В российских законах разделения тоже между ними нет. Поэтому, в принципе эти термины означают одно и тоже — это поселок с домами за пределами города. И дома в нем могут любыми: как коттеджи, так дачи, так и дуплексы или таунхаусы…
Есть и другая трактовка терминов дачный и коттеджный поселок. Некоторые специалисты относят к дачным старые поселки, построенные еще в советское время, стародачные поселки, СНТ, ДНП, ДНТ и прочие варианты садовых кооперативов. А вот к категории коттеджных относят современные поселки, которые задумывались изначально с определенным генпланом, собственной концепцией и архитектурой.
И вот как раз по этой трактовке уже можно провести отличия дачного поселка от коттеджного. Давайте рассмотрим их подробнее:
Удаленность от города
В основном садоводство, с/х назначения
От низкой до высокой
Удаленность от инфраструктурных объектов
Близко, многие объекты инфраструктуры уже есть в поселке
От низкой до средней
Наличие генплана и единой концепции застройки
В основном хорошее
В основном только электричество, редко — газ
Как правило, электричество, газ, центральная скважина
Сложность и стоимость присоединения к коммуникациям
Высокая, т. к. много посредников
Низкая, все делается через УК
Уборка территории и вывоз мусора
Обычно не делается
Охрана территории поселка
Нет, хотя можно попробовать через суд
Сложность с получением разрешений на строительство
Вероятность проблем с межеванием (определением границ участков)
Это, конечно, далеко не полный список всех отличий. Приводить их здесь не будем, так как подробнее мы уже освещали эту тему циклом статей на нашем сайте.
Но уже по данной таблице понятно, что низкая стоимость сотки земли — это пожалуй, единственный плюс дачных поселков. По всем другим параметрам более комфортными и благоустроенными и оптимальными для строительства дома являются коттеджные поселки, поскольку они строятся с учетом всех современных требований человека к полноценному загородному жилью.
Современный коттеджный поселок имеет систему энергоснабжения, водоснабжения и канализации, а на его территории практически всегда расположены магазины, предприятия сферы услуг и детские площадки. Постоянный контроль над качеством дорог, а также доступность коммунальных услуг позволяет проживающим за городом чувствовать себя максимально комфортно.
Стоит ли за все это переплатить за сотку? Решать вам.
Сделки с недвижимостью
Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.
Что такое дачный поселок
Каждый из нас со школьной скамьи знает, чем отличается мегаполис от города, город от ПГТ, а ПГТ от деревни. Но наверняка не каждый в курсе, что представляет собой дачный поселок. В России подобных участков выставлено на продажу немало, так что совсем не удивительно, что многие интересуются значением этого понятия.
Дубровский лес, например – это участок, который находится в Московской области. Местечко шикарное, расположено в экологически чистой зоне, тихой, без обширных транспортных путей и суеты. В чем еще заключаются главные преимущества дачных участков?
Основное понятие
Дачный поселок несмотря на свое название по определению поселком не является. По сути, это селение, состоящее из нескольких групп домов, причем домов, которые не предназначены для постоянного проживания.
Некоторые путают понятия «дачный» и «садовый участок», но между ними имеется несколько существенных различий:
Любопытно, что дачные поселки создаются зачастую городскими жителями и по сути являют собой маленькую деревню на территории города. В то же время, дачные поселки можно смело считать населенными пунктами, которые при этом редко встречаются на картах.
Особенности дачного поселка
Чтобы окончательно разобраться с тем, чем является дачный поселок советуем почитать о некоторых отличительных особенностях:
Но самая главная особенность дачного поселка заключается в том, что по документам он называется именно дачным, а не коттеджным.
Отличия коттеджного поселка от СНТ, ИЖС, ДНП
Сотрудники портала «Сочи Элит» готовы рассказать, в чем заключается отличие коттеджного поселка от СНТ, ИЖС и ДНП. Предоставленная нами информация поможет разобраться в отличиях, узнать преимущества и недостатки.
Содержание:
Портал «Сочи Элит» поможет всем желающим узнать о различных видах недвижимости, их преимуществах и недостатках. Наши сотрудники помогут подобрать дома в коттеджных поселках Сочи, которые будут в полной мере соответствовать всем требованиям, станут отличным выбором для комфортного проживания или летнего отдыха. На территории Сочи значительное количество поселков с развитой инфраструктурой. Вы сможете поселиться у моря и гор, в экологически безопасном регионе.
Садовое некоммерческое товарищество СНТ – это форма добровольного образования, подразумевающая выбор председателя, регистрацию в налоговой и внутреннее управление. Земли под СНТ выделяются с целевым назначением – сельскохозяйственное использование. Это подразумевает выращивание деревьев, овощей, домашних животных.
ИЖС – это участки, отведенные под индивидуальное жилищное строительство. Они относятся к определенному населенному пункту, что упрощает регистрацию недвижимости и прописку.
Особенности предназначения
Чтобы понять отличие СНТ от коттеджного поселка и участков, отведенных под индивидуальное строительство, важно знать все особенности. Это поможет каждому понять, что лучше, и принять единственно правильное решение.
Для начала рассмотрим особенности, присущие СНТ:
Особенности, присущие ИЖС:
Коттедж или домик в садовом товариществе?
Что выбрать, садоводческое товарищество или коттеджный поселок? Перед тем, как ответить на этот вопрос, необходимо определиться, для каких целей приобретается недвижимость. Если планируется использование только в летнее время и есть заинтересованность сэкономить, вполне подойдет СНТ. Но, следует понимать, что в ваше отсутствие вряд ли кто-то будет охранять дом. Это важно учитывать, как и отсутствие централизованных коммуникаций.
Важно понимать такие особенности, и, если стеснения в средствах есть, предпочтительнее приобрести коттедж, который в любом случае будет более комфортным и обеспечит отличные условия для жизни в любое время года. Во всех современных поселках территории охраняются, что гарантирует безопасность имущества и отсутствие посягательств на него. Также рядом с вами будут жить приятные состоятельные соседи. Это немаловажно в любом случае. Все коттеджи оснащены качественными надежными современными коммуникациями, что сложно найти в СНТ. Обычная дача никогда не станет полноценным домом в любом случае.
Имея коттедж в южной столице, вы сможете в любое время в нем отдыхать независимо от погодных условий. Если же рассматривать проживание в Сочи на постоянной основе, в этом случае о дачном участке и вовсе говорить не приходится.
Коттеджные поселки или деревня: плюсы и минусы
Многие задаются вопросом, выбрать коттеджный поселок или ИЖС? Рассматривая малоэтажную недвижимость Сочи, можно найти и достойные варианты ИЖС, однако, деревня не бывает такой же комфортабельной, как современный поселок. Это обусловлено не такими современными коммуникациями и развитой инфраструктурой. К тому же, выбирая между такими схожими видами недвижимости, необходимо себе отчетливо представлять, что владельцу частного дома приходится самому решать проблемы, если коммуникации выйдут из строя. Деревня – это просто малоэтажная застройка, в которой кто угодно может оказаться твоим соседом.
Два эти типа недвижимости схожи относительно оформления и особенностей владения. Но в коттеджных поселках существуют следующие неоспоримые преимущества:
Всего этого вы не найдете в обычной деревне. Более того, дороги могут быть далеки от совершенства, отсутствовать разные важные объекты инфраструктуры. За территорией коттеджных современных поселков ухаживают, она обязательно находится под охраной, чего не найти в деревне. С точки зрения безопасности и покоя коттеджи выигрывают с существенным отрывом. Именно поэтому такая современная недвижимость пользуется сегодня настолько большим спросом.
Принимаем правильное решение
В статье мы подробно рассказали, чем отличается дачный поселок от коттеджного, а также особенности домов в деревне. Уверены, что эта информация оказалась для вас полезной и помогла принять правильное решение. Многолетний опыт работы в сфере сочинской недвижимости позволяет нам авторитетно заявлять, что коттеджные поселки обеспечивают максимальный уровень комфорта для жизни, они располагаются в отличных районах, имеют необходимую инфраструктуру.
Теперь вы сможете сами решить, коттеджный поселок или дом в деревне. Мы привели все особенности разных объектов недвижимости. Выбирайте наиболее привлекательный, а наша команда с удовольствием найдет и предложит разные варианты, поможет приобрести дом своей мечты для комфортной жизни в Сочи. Наша многолетняя практика и обширная база данных дают возможность в кратчайшие сроки предлагать лучшие варианты, которые в полной мере соответствуют интересам заказчиков.
Что же такое коттеджный поселок или ликбез по понятиям
Что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок, все о поселках.
Сразу оговорюсь, что слово «понятия» подразумеваю в буквальном смысле, а не так, как кому-то может быть, хотелось бы истолковать. Мы в своих посёлках хотим жить счастливо, а не «по понятиям». Ведь люди покупают жилье за городом, чтобы избежать городской суеты и лишнего шума, а не для того, чтобы заниматься решением жилищных проблем.
В посёлках, где уже продана большая часть участков, встают вопросы по управлению этими посёлками. Далеко не все из нас представляют себе, что же такое КОТТЕДЖНЫЙ ПОСЁЛОК, какую форму правления выбрать, как прописаться в коттеджный поселок и пр. Разберём всё по косточкам.
Начнём с понятия «коттеджный поселок».
В России вырастающие повсеместно коттеджные поселки ещё очень молоды, строятся как единое целое, по определенному плану, огорожены забором, охраняются. Есть общая территория, на которой расположены административное здание (для правления товарищества собственников жилья), гостевая парковка, детская площадка, электроподстанция и т.д.
Согласно ст. 7 Жилищного кодекса РФ в случае, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения. Поэтому, когда встает вопрос о создании ТСЖ или жилищного кооператива (ЖК), об управлении ими, о содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, многие суды по аналогии применяют нормы, касающиеся помещений в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство нашей страны провозгласило, что собственник жилья вправе сам решать вопросы относительно своей территории. По современным законам владелец недвижимости может найти для своей собственности достойного управляющего сам. При чем данное право есть у собственников жилья, не зависимо от того владельцем квартиры в многоэтажке он является или коттеджа в загородном поселке.
Управление коттеджным поселком должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.
Коттеджные поселки бывают: эконом-класса, бизнес (с различными подклассами) и элит (или люкс).
Право выбора.
Поговорим об управленцах. Что это такое и с чем их едят.
Собственники индивидуальных жилых домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут выбрать следующие формы управления поселком: нанять управляющую компанию, создать ТСЖ или ЖК, либо самостоятельно заключить все договоры с поставщиками коммунальных и иных услуг.
До сдачи посёлка, всеми вопросами занимается чаще всего фирма-застройщик или как сейчас модно девелопер, что логично. После того, как объект сдан в эксплуатацию, жильцы на общем собрании решают, устраивают их прежние управленцы или категорически нет.
При выборе управляющей компании есть два варианта:
Что требуется от Управляющей Компании? Прозрачная ежеквартальная система отчетности, построенная на принципах строгого бухгалтерского учета, что дает собственникам возможность контроля и управления эксплуатационными расходами. Не всегда, к сожалению, управляющие компании, вызывают доверие у граждан. Несомненно, есть и добросовестные профессионалы, с которыми удобно и приятно работать.
Основные цели Управляющей компании при управлении общим имуществом коттеджного поселка:
Собственники ВПРАВЕ избрать такой способ, как управление управляющей организацией (при этом можно комбинировать разные формы управления). Управляющая организация лишь привлекается к управлению (выступает в этом случае как обыкновенный ПОДРЯДЧИК), так как ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества поселка.
Управление управленцами.
По договору управления одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников домов, органов правления ТСЖ либо органов правления ЖК) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества коттеджного поселка, предоставлять коммунальные услуги собственникам домов, осуществлять иную направленную на достижение целей управления коттеджным поселком деятельность.
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией:
Среди собственников домов должны найтись инициаторы (инициативные группы должны создаваться уже на начальной стадии продажи участков в поселке, встречайтесь, организовывайте собрания), которые изучат предложения управляющих организаций и выберут, на их взгляд, наиболее подходящие.
Целесообразно предложить общему собранию на выбор несколько управляющих организаций, так как предложения, наверняка, будут различными по стоимости и составу предлагаемых дополнительных услуг.
Когда застройщик коттеджного поселка в дальнейшем преобразуется в управляющую компанию, то это хорошо только в том случае, если он уже заработал среди собственников хорошую репутацию. Если застройщик вёл себя нечестно изначально, и наделал массу ошибок, то грош цена такому управленцу. Возможны и дальнейшие злоупотребления со стороны такой управляющей компании.
В наших договорах нет (что радует) пунктика, в котором прописана обязанность будущего собственника передать свою долю в общем имуществе коттеджного поселка в управление той или иной управляющей компании. А если бы и был, то был бы признан незаконным требованием.
И не будем забывать, что управляющая компания подчиняется собственникам, а не наоборот.
Форма правления в коттеджном поселке (ДНТ, ДНП, ТСЖ или ЖК).
В коттеджных посёлках могут быть выбраны такие формы Некоммерческого объединения граждан:
В отличие от садоводства в ДНП выделяемые участки предназначены в первую очередь для жилищного строительства, а не для сельского хозяйства. Деятельность ДНП регулируется нормами Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
Некоммерческое партнерство является юридическим лицом по действующему на территории Российской Федерации законодательству. Партнерство не ставит в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и не распределяет полученную прибыль между своими членами.
Органами управления Некоммерческого партнерства являются:
Высшим органом управления Некоммерческого партнерства является Общее собрание членов Партнерства.
Основной функцией Общего собрания членов является обеспечение соблюдения Партнерством целей, в интересах которых оно создано.
Общее руководство и контроль (надзор) за деятельностью Некоммерческого партнерства осуществляет Правление Некоммерческого партнерства.
Контроль над деятельностью Некоммерческого партнерства, правильностью расходования его средств, выполнением устава и решений органов управления Некоммерческого партнерства, осуществляет Ревизионная комиссия (ревизор).
Органы управления и контроля Некоммерческого партнерства избираются только из числа членов партнерства.
Как предусмотрено Федеральным законом от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», размер платы за пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования дачного объединения для граждан, ведущих дачное хозяйство в индивидуальном порядке, не может превышать размер платы за пользование указанным имуществом для членов такого объединения.
Если часть жителей такого посёлка решит проживать в доме круглогодично, то, зачастую потребуется прописка.
Пока не принят новый законопроект, действовать нужно по прежним правилам. Общее собрание обсуждает целый ряд вопросов, но среди них должен быть поставлен основной: домам, в которых проживают на сегодняшний день участники Общего собрания, должны быть предоставлены почтовые адреса. Как только почтовый адрес (где будет черным по белому значиться название улицы, номер дома и почтовый индекс) окажется у вас на руках, это и будет непосредственно вашей пропиской по месту жительства.
Решение подобных вопросов является компетенцией районной администрации, а драйвером процесса как раз и является Председатель некоммерческого партнерства. На этом этапе изменяется статус коттеджного поселка. Прежде это были отдельные дома и проселочные дороги, но теперь, с получением статуса населенного пункта, их следует переименовать в улицы. Они станут основной составляющей почтового адреса, который будет значиться в вашем паспорте. У вас, как у домовладельца, теперь будет храниться домовая книга, куда будут занесены паспортные данные и ваши, и членов вашей семьи. Теперь вы сами можете прописывать здесь, кого захотите.
Начнем с понятия и целей деятельности ТСЖ закрепленных в ЖК РФ. Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество — это объединение собственников помещений в многоквартирном доме, образованное в целях совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации такого комплекса (включая решение вопросов надлежащего содержания общего имущества дома, предоставления коммунальных услуг), а также реализации прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме. Принимая во внимание отсутствие общего имущества в смысле, придаваемом ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ, понятно, что приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.
ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании. Собрание правомочно (т.е. имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений (их представители), которым суммарно принадлежит более 50% площади помещений в доме (см. часть 3 статьи 45 ЖК).
Что касается коттеджного поселка, то в качестве варианта можно предложить определение голосов собственников коттеджей, ориентируясь на принцип «один коттедж — один голос», если иное не установлено уставом. Единственным учредительным документом ТСЖ является устав. При его составлении следует учитывать, что в обязательном порядке в нем должны содержаться сведения, обозначенные в ряде статей ЖК РФ. В частности, он должен включать положения о порядке созыва и правомочиях общего собрания членов товарищества (п. 1 ст. 145, п. 3 ст. 146 ЖК РФ), сроках полномочий правления и председателя правления товарищества (п. 2 ст. 147, п. 1 ст. 149 ЖК РФ), целях расходования специальных фондов (п. 3 ст. 151, п. 3 ст. 152 ЖК РФ).
Однако если при создании ТСЖ в многоквартирном доме, где собственники проживают постоянно, существует возможность оперативного сбора граждан, то при образовании ТСЖ в коттеджном поселке принятие общего решения может затянуться, так как многие собственники коттеджей постоянно в них не проживают.
Собственник коттеджа, расположенного в коттеджном поселке, может и не вступать ни в ТСЖ, ни в ЖК, ни в ДНП. Он вправе напрямую заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Можно и вовсе не создавать никаких объединений, как было сказано выше, а просто выбрать инициативную группу, которая и будет заниматься решением общих вопросов, а также отчитываться перед жителями посёлка.
Также может быть выбрана управляющая компания (УК).
Объединение дает жильцам поселков право голоса. Объединение это сила, помогающая решать многие вопросы. Объединения жильцов вправе требовать от застройщиков и администрации планы строительства и отчетности. То есть можно рассматривать объединение жильцов как орган местного самоуправления.
Умные застройщики воспринимают объединения жильцов как консультативный орган, не только как нечто создаваемое для борьбы с реальным или воображаемым противником.
Ликвидировать объединение целесообразно, лишь когда посёлок «доведён до ума».
В поселках эконом-класса чаще всего управляющей компании либо не бывает изначально, даже не предполагается, либо она сама себя высекла, дискредитировав саму идею, и жильцы остаются со своими проблемами и ежедневными нуждами один на один. И, как раз, в этом случае жителям остается брать ситуацию в свои руки и создавать объединения.
Изначально предполагается наличие управляющей компании в посёлках бизнес-класса, где есть общие коммуникации 100%, бассейн, асфальтовые дороги, требующие ремонта и пр. блага цивилизации. Объединений граждан там, как правило, не бывает.
ТСЖ удобно тем, что может по закону вести хозяйственную деятельность. Например, проводить тендер на выбор управляющей компании, рассчитываться за ее деятельность, продавать или сдавать в аренду какие-то объекты на территории поселка и т. п. Но одновременно ТСЖ получает и обязанности например, платить налоги с фонда заработной платы и пр. А вот кооперативы имеют совершенно другую смысловую нагрузку и выполняют другие функции, отличные от функций ТСЖ. Они решают скорее общие вопросы: освещение улиц, обрезка деревьев и т. п. без права хозяйственной деятельности.
Есть еще несколько форм объединения жильцов. В частности, это садоводческие, садово-огородные, жилищно-строительные кооперативы (товарищества), деятельность которых Налоговый кодекс прямо относит к не облагаемой налогом.
Состав общего имущества.
Говоря об управлении коттеджным поселком, нельзя не упомянуть о проблеме состава общего имущества в поселке. Для определения состава общего имущества собственников коттеджей необходимо знать проект строительства коттеджного поселка. Состав общего имущества в «загородке» определяет договор.
Плата за содержание общего имущества вносится соразмерно долям в праве общей собственности на это имущество и только на основании соответствующего договора, условия которого определяются на основании соглашения сторон.
Если в договоре при покупке участка не написано, что «вместе с земельным участком собственнику передается такое-то имущество», то застройщику впоследствии придётся заключать новые договора с собственниками при сдаче посёлка.
Точное определение доли собственности на общее имущество на самом деле очень важно при заключении договора. Ведь именно оно является главным камнем преткновения между УК и собственником. Из-за него происходит большая часть судебных процессов по загородной недвижимости. Поскольку собственник не понимает, за что он должен платить ту или иную сумму, и что входит в так называемое общее имущество. Ведь покупал он только дом и землю.
Так как же быть с жителем коттеджного поселка, который не заключил договора об общем имуществе, но тем не менее пользуется услугами?
В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, или не подписавшего договор об общем имуществе нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно (естественно, речь не идет о ситуации неосновательного обогащения, например при пользовании чужим имуществом).
При этом следует помнить, что создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав члены товарищества и УК не могут, любые их решения должны соотноситься со сказанным. Но, несомненно, такой житель должен осознавать, что содержание дорог и охраны требует определённых взносов.
Если управляющая компания объяснит собственнику, какие услуги и какого качества они будут получать за определенную цену, то, собственник с удовольствием подпишет такой договор. И, наверное, это правильно, что на сегодняшний день покупателя коттеджа интересует не только цена и инфраструктура поселка, но и порядок управления им.
Кроме того, в договоре должны быть прописаны перечень услуг и работ, которые будет оказывать компания, а также порядок управления и, естественно, стоимость обслуживания поселка. К тому же в каждом поселке существуют определенные правила, регламентирующие не только права, но и обязанности собственников. Перед подписанием договора управляющая компания должна ознакомить с ними покупателя. В правилах четко прописываются все нюансы, вплоть до того, можно ли посадить дерево на территории поселка, как выгуливать собаку в общественных местах, имеет ли право домовладелец поставить другой забор, изменить архитектуру дома, после какого часа запрещено шуметь и с какой скоростью дозволено ездить на автомобиле по поселку.
Отметим также, что в коммунальных расчетах коттеджных поселков наряду с тарифами РЭК, например на электроэнергию, существуют тарифы, которые определяет договор УК. Будьте готовы, что здесь управляющая компания может разгуляться. За такие услуги, как, например, уборка территории или обслуживание дорог, каждая компания устанавливает свою цену. Поэтому, если вы решили выбрать для обслуживания поселка УК, то вам необходимо выделить инициативную группу из жителей поселка, которая проведет анализ тарифов управляющих компаний.
Кому принадлежат коммуникации?
Очень часто в результате взаимодействия управляющих компаний и домовладельцев возникает вопрос о том, кому же на самом деле принадлежат коммуникационные системы, которые находятся на территории поселка. Этот вопрос часто задают собственники загородных коттеджей, так как им временами кажется странным платить за то, что им не принадлежит. Такой вопрос возникает особенно остро, когда недобросовестные компании высоко поднимают уровень ежемесячных коммуникационных платежей.
Кроме этого, возникает еще один вопрос о том, нельзя ли забрать эти коммуникации себе или оформить их в собственность. Понятно, что внутридомовые сети принадлежат владельцам особняка. А вот разводящие сети, к которым присоединены внутридомовые системы коммуникаций, могут находиться в собственности строительных или управляющих компаний. Не исключен вариант принадлежности таких территориальных коммуникаций и местным органам самоуправления.
Если управляющая компания выступает ресурсоснабжающей организацией для потребителей, то ее деятельность регулируется государством. В случае принадлежности коммуникаций управляющей компании вопросы управления сетями решает орган местного самоуправления. Если коммунальная инфраструктура находится в собственности застройщика, важно понять, за счет каких средств она построена.
Если разводящие сети и иные объекты коммуникационных систем построены за счет прибыли девелоперской компании, то тогда, конечно, они принадлежат ей по праву. Если же коммуникации строились за счет собственников коттеджей поселка, то они вправе требовать передать эту инфраструктуру в общую долевую собственность. Важно понимать, что ремонт и обслуживание собственности делается за счёт того, кому эта собственность принадлежит.
Как будем платить?
В нашей стране тарифы на электроэнергию, газ, отопление, воду и так далее устанавливает государство в лице местных или региональных властей, но ни как не управляющей компании. Это необходимо знать и помнить собственникам коттеджного жилья. В соответствии с этим управляющие компании во всех платежных документах обязаны указывать номера постановлений органов государственной власти, которыми они руководствуются. Уважающие себя компании поступают именно так. Даже если управляющая компания является собственником коммунальных систем коттеджного поселка и сама участвует в производстве и подаче в населенный пункт ресурсов, то тарифы на услуги коммунального хозяйства должны устанавливаться на уровне субъекта нашей страны. Так как данная сфера экономики относится к сетевой локальной монополии.
Если какая-то управляющая загородным коттеджным поселком компания будет устанавливать цены на коммунальные услуги самостоятельно, исходя из своих интересов, то, скорее всего, у нее будут серьезные проблемы с государственной антимонопольной службой. Но плата за коммунальные услуги эта та часть, которую управляющие компании научились обходить. С жителей поселков берётся в пользу управленческих компаний дополнительные деньги, которые могут называться «эксплуатационными услугами» или «поселковым сбором». Повлиять на величину этой суммы государство, понятное дело, уже не может, так как эта сфера влияния только предпринимателей рынка загородного жилья.
В такой общий поселковый сбор включаются затраты на содержание инфраструктуры поселка, работу управляющей компании, заработную плату специалистов. Общее собрание жителей коттеджного жилья должно проводиться регулярно: примерно раз в год. На нем представитель управляющей компании должен предоставить собственникам загородных домов информацию о бухгалтерской отчетности. На таких собраниях любой из жителей поселка может высказать свое мнение и внести предложение.
В поселках разного экономического уровня управленческий сбор будет составлять разную сумму. Понятно, что в элитных поселках он будет больше, а в поселках эконом-класса он будет, конечно, меньше. Повлиять на эту сумму можно только решением общего собрания собственников, на котором будет обсуждаться перечень услуг управленческой компании и их расценки. Надо понимать и то, что одни жильцы готовы платить за услуги любую сумму, а для других даже минимальная плата является непосильным бременем. В целях экономии денежных средств владельцам загородного жилья от каких-то пунктов можно отказаться, а какие-то необходимо обязательно оставить.
Если управленцы оказываются недобросовестными, и слишком уж алчными, жители расстаются с ними довольно быстро.
Для того, чтобы принимать адекватные решения в обращении с управляющей компанией жителям загородных коттеджей следует, всё-таки, объединиться друг с другом.
По закону, ни застройщик, ни управляющая компания не имеют права принуждать собственников к выполнению каких-либо обязанностей.
Если застройщик или УК просит заключить с собственником какой-либо договор, касающийся определённых правил поведения или действий, то этот документ является внутренним поселковым и законной силы не имеет. Тем не менее, если установленные внутрипоселковые нормы проживания противоречат федеральному законодательству, то не только собственник, но и потенциальный покупатель может обратиться в судебные органы. Но главное, о чём нужно помнить — не нарушать законы и не причинять неудобств соседям. И, конечно, любое требование должно быть обосновано и разумно.
Собственники должны знать, что они вправе в любой момент в инициативном порядке собрать жильцов и выбрать иной способ управления, иную управляющую организацию, в любое время изменить условия договора управления. И никто не может им навязать свои условия, свою управляющую компанию. Это право установлено частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса.
Каков порядок и условия заключения договора управления?
Вы должны очень внимательно подойти к процессу заключения договора управления, тщательно прочитать и проанализировать все его положения.