договор под ключ в строительстве что это
На что обратить внимание при заключении договора со строительной фирмой
Начинается все с ответа на важный вопрос: будете ли вы строить дом самостоятельно или воспользуетесь услугами подрядчика. Если выбираете второй вариант, то без договора строительного подряда не обойтись. На что обратить внимание в таком документе, рассказывает основатель строительной компании «Дачный сезон» Тимур Дасаев.
Договор строительного подряда — ваша гарантия
Договор строительного подряда — это соглашение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект, в нашем случае, дом, а заказчик должен создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить указанную в договоре цену.
На рынке строительства загородных домов присутствуют не только специализированные компании и организации, но и частные лица. В любом случае договор строительного подряда необходим — это гарантия вашего спокойствия. Требуйте его, даже если частник говорит, что работает в серой зоне. Отказ от официальной сделки — уже тревожный звонок. В таком случае лучше обратиться к другому подрядчику.
Но сам факт заключения договора — это еще не 100% гарантии вашего спокойствия. Нужно учесть в нем множество деталей.
Что обязательно должно быть отражено в договоре
На что стоит обратить особое внимание
Как правило, чем подробнее составлен договор, тем лучше для всех сторон. Все нюансы лучше проговорить на берегу и четко зафиксировать в документе.
Итак, на какие пункты стоит обратить особое внимание.
Стоимость работ
В договоре должна быть прописана их полная стоимость. В том числе и возможные дополнительные траты. Например, расходы, связанные с изменением фундамента из-за деформации грунта на участке. Заказчик должен четко понимать, какие дополнительные работы могут потребоваться и сколько они будут стоить.
Предоплата
Строительные фирмы индивидуально определяют процент предоплаты. Стоит учесть, что при 100%-й предоплате заказчик никак не застрахован от непорядочности подрядчика. Поэтому рекомендую не соглашаться на такие условия. Оптимальной будет предоплата в размере 3-5% от цены договора — это стоимость разработки проектной документации. В нашей компании — это 3%.
Сроки строительства
На этот пункт обратите особое внимание. Сроки должны быть реальными, с обязательным запасом. Слишком малые или, наоборот, большие должны насторожить. Для сравнения: на дома из бруса или каркаса «под ключ» нужно закладывать от 30 дней. Дом из сип-панелей можно построить за 20 дней. А вот у домов из кирпича самая низкая скорость строительства. Требуется время на усадку — это как минимум год. Из-за размера кирпича, на возведение стен нужно в 4 раза больше времени, чем при его более современных аналогах.
В любом случае, сроки работ должны быть четко прописаны в документе.
Гарантии
В Гражданском кодексе Российской Федерации прописаны обязательные гарантийные сроки по договору строительного подряда. Так, на фундамент или на конструктивную часть (коробку) он не может быть менее двух лет.
Надежные подрядчики дают срок, конечно же, больше указанного в законе. Нормальная гарантия на коробку — это не менее 10 лет. Оптимально — не менее 15 лет. На фундамент — не менее 5 лет.
Условия расторжения договора
Условия могут быть разными, их нужно четко фиксировать в договоре.
Какие пункты фиксировать в договоре, стороны договариваются на этапе его согласования.
В любом случае, договорные отношения должны быть прозрачными, понятными и справедливыми для всех. Если работа была выполнена, ее нужно оплатить. Справедливо также и обратное: если оплату получили — нужно выполнить условия сделки.
Меняются условия договора
Если условия договора меняются уже после его заключения всеми сторонами, то новый составлять необязательно. Достаточно будет сделать дополнительное соглашение. В нем нужно отразить не только предметные изменения, но и стоимость и сроки новых работ. Если цена не меняется — тоже фиксируем в документе.
Прочие нюансы
Например, стоит прописать в договоре условия проживания строительной бригады во время работ, а также профпригодность персонала и количество человек, которые будут работать на участке.
Также стоит подумать и о путях подъезда к объекту. Если дорога к вашему будущему дому плохая, но вы об этом не сказали подрядчику заранее, это может обернуться рядом проблем. С вас могут потребовать дополнительную плату, или в худшем случае материалы вообще не привезут. Все это необходимо обговорить заранее и зафиксировать в договоре.
Приемка работ
Человеку, не связанному со строительством, достаточно сложно оценить результат. Если у подрядчика нет своего линейного инженера по техническому надзору и контролю, стоить нанять независимого оценщика.
Резюме
Договор строительного подряда — это важный документ, с которого начинается путь к вашей мечте. Подробно о нем вы можете прочитать в статье 740 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Если вы проговорите с подрядчиком все нюансы на берегу и зафиксируете их в договоре, то процесс строительства дома принесет вам только положительные эмоции, а результат оправдает ожидания.
Договор на строительство дома: почему нужен и заказчику, и подрядчику, нюансы составления
Когда нет возможностей и (или) желания строиться своими руками, но есть финансовая возможность обратиться к профессионалам, дом заказывают под ключ или только теплый контур (коробка, крыша, остекление, двери). Профильные услуги оказывают как строительные компании всех мастей, так и частные бригады. Сегодня и при небольшом объеме работ с привлечением исполнителя все оформляют документально, логично, что и договор подряда на строительство дома – обязателен. Вообще без договора не работают даже мошенники, чтобы не «спалиться», но и его наличие далеко не всегда гарантирует взаимовыгодное сотрудничество сторон. Для многих компаний эта бумага, скорее, официальный способ поставить заказчика в заведомо невыгодное положение. Тогда как все аспекты договора регламентируются законодательством и при условии правильного составления, он защищает и заказчика, и подрядчика. Не только поиск и тщательный выбор исполнителя, но и заключение с ним правильного, а не кабального договора – важнейший этап строительства. Разберемся, почему договор нужен обеим сторонам, какие законы помогут отстоять свои права еще на этапе его заключения и какие пункты обязательно должны входить в этот документ.
Содержание
Кому и зачем нужен договор строительного подряда
Первые темы, посвященные тому, как правильно составить договор подряда на строительство жилого дома, датированы еще 2010 годом, когда они только появились в обиходе. Прошло уже десятилетие, и эта форма сотрудничества прочно укрепилась в строительной сфере, так как одинаково нужна и тем, кто хочет получить качественный дом за свои деньги без нервотрепки и переплат. И тем, кто готов построить качественный дом тоже без нервотрепки и не в ущерб себе.
…Договор – договоренность двух сторон, а не диктат одной из них. Значит, его условия должны симметрично защищать и подрядчика, и заказчика, если исходить из их равной добропорядочности. Бывают исключения: заведомо недобросовестный подрядчик или так называемый «потребительский терроризм» со стороны заказчика.
Плюс – договор подряда на строительство жилого дома, это еще и «конспект», облегчающий и упрощающий весь процесс.
Применительно к строительству дома договор надо воспринимать как памятку о последовательности всего строительного процесса: «если, то». Это конспект действий сторон договора, а значит, и сценарий всего того, что будет происходить на вашей строительной площадке.
Законодательное регулирование
Взаимодействие между заказчиком, в качестве которого выступает физическое лицо (частник) и подрядчиком, являющимся юридическим лицом (строительная компания), регулируется Гражданским Кодексом Российской Федерации. Конкретно – часть вторая, раздел IV (отдельные виды обязательств), глава 37, статьи с 740 по 757. В них подробно рассматривается и само понятие договора строительного подряда, и риски сторон, и страхование, и техническая документация (внесение изменений в техническую документацию), и обеспечение строительства, и оплата, и ответственность сторон, и гарантийные обязательства, и остальные аспекты сотрудничества. В статье 740 упоминается подрядчик и подразумевается строительная компания, обязующаяся в установленный срок построить оговоренный объект, но без какой-либо конкретики. То есть, договор строительства дома физическим лицом (бригадой), заключаемый между заказчиком частником и частником же подрядчиком, тоже может считаться договором строительного подряда и составляется аналогично. Договора, предлагаемые подрядчиками заказчикам, всегда содержат параграф с пояснением, что построенный дом должен соответствовать действующим нормативам и правилам. Но чтобы в дальнейшем ни подрядчик не смог оправдать допущенные огрехи, ни заказчик их преувеличить, стоит конкретизировать.
Из опыта – нужно заключать договор на строительство жилого дома, соответствующего требованиям СП 55.13330.2016 Дома жилые одноквартирные.
Распространенный вариант договора строительного подряда
Есть закон, есть семнадцать статей, в которых максимально подробно прописаны все нюансы, но единой стандартной формы договора подряда на строительство индивидуального дома – нет. Вот и изворачиваются строительные компании, кто в попытке перестраховаться, кто из желания дополнительно навариться, компонуя договора по своему усмотрению. Так, одна из участниц нашего портала с ником I-pis, обратившись в довольно солидную СК, столкнулась с весьма распространенной версией. В договоре, присланном ей для ознакомления, смутило следующее:
Много лет назад я работала в строительной организации. Помню, что схема расчетов с заказчиками была обычно такая: сначала аванс примерно 20-30%, потом идет расчет по объему выполненных работ. Сейчас же, когда я увидела в договоре, что должна заплатить подрядчику 90% стоимости договора, меня это повергло в недоумение. Мало того что заказчик оплачивает все материалы авансом (что вполне справедливо), так, в случае порчи этих материалов подрядчиком он остается и без работы, и без материалов. То есть, страховки для заказчика никакой. Неужели подрядчик надеется, что кто-то пойдет на такие условия?
I-pis отправила подрядчику встречные предложения, чтобы сократить риски для себя, но в ответ он «вяло согласился на гарантию в два года», которая и так должна быть не менее двух лет (статья 724 и статья 756 ГК РФ). Подвинуться по объемам предоплаты, как и предоставить точную смету на выполняемые работы, как приложение к договору – отказался. Как и I-pis отказалась от сотрудничества с этой строительной организацией и продолжила поиски более адекватных условий договора. Однако огромная предоплата, урезанная гарантия и отсутствие подробной сметы – распространенная практика среди СК. Не все из них собираются обманывать заказчиков и отказываться от исполнения своих обязательств или строить некачественно, но таким договором подряда на строительство индивидуального дома они заранее полностью «развязывают себе руки».
Каким должен быть договор строительного подряда
Найти подрядчика, готового заключить договор, учитывающий не только его интересы, но и интересы заказчика, проблематично. Хотя в норме условия должны быть взаимовыгодными и с возможностью обсуждения и корректировки. При отсутствии одной, общей для всех строительных организаций формы (бланка) в наличии в свободном доступе несколько разных вариантов составления. Чтобы не попасть в заведомо проигрышное положение, стоит скачать и изучить их еще до обращения в СК. Бланк договора подряда на строительство частного дома с СК, именуемым в дальнейшем «Подрядчик», или физическим лицом с таким же функционалом, должен включать следующие обязательные пункты.
В зависимости от конкретной СК эти пункты могут немного иначе называть, располагать в другом порядке, какие-то совмещать, но не должны «забывать» включать в документ базовые пункты.
Принципиальные пункты договора на строительство
При наличии стандартных общих положений, в частностях договора отличаются содержимым некоторых принципиальных пунктов.
Предмет договора – прописывается как лаконично (какой дом, по какому почтовому адресу и в какие сроки подрядчик будет строить для заказчика), так и подробно. Но в этом пункте всегда должно указываться, что дом строится в соответствии с проектом, техническим заданием, сметой и планом-графиком. Техническое задание, план-график работ, подробная смета, отражающая виды и стоимость работ, а также, требования по эксплуатации жилого дома – обязательные приложения к договору подряда строительства. Сюда же многие вписывают и способ обеспечения строительства материалами, чтобы не выносить в отдельный пункт.
В предмете же договора кроме соответствия дома ТЗ и проекту, стоит указать и его соответствие СП 55.13330.2016 или хотя бы, «действующим нормативам и правилам».
Сроки выполнения работ – вариативно, расписывают отдельным пунктом, по этапам и полностью, либо указывают в предмете договора, что строительство будет вестись с соблюдением прилагаемого плана-графика с такой-то, по такую-то дату. Отсутствие такого графика, как и размытые сроки, и формулировки без конкретики, отличная возможность для подрядчика обезопасить себя от штрафов и пени при затягивании стройки.
Стоимость работ и порядок расчетов – самый «интересный» и спорный пункт, по которому редко удается прийти к соглашению. То смету категорически не хотят прикладывать, что является прямым нарушением одного из законов о правах потребителей, то предоплату запрашивают гигантскую без каких-либо гарантий для заказчика. По последней редакции упомянутого закона, смета может быть составлена твердая или приблизительная, а еще введена интересная формулировка «Составление такой сметы по требованию потребителя или исполнителя, обязательно». То есть – не обратили внимания, не потребовали при заключении договора составить хотя бы приблизительную смету на основные виды работ, сам подрядчик может и не озадачиться, отделавшись общей суммой договора.
Как именно будет происходить оплата, поэтапно или двумя траншами (основная сумма предоплатой, незначительный остаток после сдачи дома), тоже прописывается в данном пункте договора. В этом же пункте прописывается, что стоимость договора окончательная и увеличению не подлежит. Исключение – внесение заказчиком изменений в проект, по согласованию с исполнителем и с подписанием соответствующего соглашения. Когда компания будет сама осуществлять закупку стройматериалов, а договор заключается на перспективу, очень желательно также прописать, что стоимость стройматериалов также, фиксированная, на случай их подорожания. Если же компания вносит пункт о том, что стоимость стройматериалов может увеличиться, нужно смотреть, сколько процентов они на этот случай закладывают, чтобы на момент старта работ не оказалось, что ценник подскочил в два раза, а денег на такой прирост взять негде.
Оптимально для заказчиков и очень непопулярно у исполнителей – поэтапная разбивка оплаты без крупного первоначального аванса. Но если сразу заплатить практически всю сумму, в случае чего не останется никаких рычагов давления, а судом испугаешь далеко не каждого. У участников форума к подобной схеме резко негативное отношение и выработанный годами «рецепт» взаимодействия с частными бригадами, но он эффективен и в отношении СК.
Максимум, что вы оплачиваете по приезду бригады и по привозу материалов – стоимость материалов по средним рыночным ценам. Иначе, рискуете остаться с материалом на участке, по стоимости 70% сметы на строительство и без бригады. Основное правило – вы всегда должны быть должны бригаде. Оплачивая каждый этап, оставляете небольшой долг на будущее. Только так. И никак иначе.
Предоплата в 70, 80, 90% – русская рулетка, в которой может повести, если исполнитель добросовестный, а таким образом просто страхуется от обмана со стороны заказчика. А может и не повести, по статистике, в этом сегменте рынка услуг обманутыми оказывается треть, внесших предоплату в надежде на выполнение подрядчиком обязательств по настоящему договору.
Один из вариантов договора с поэтапным рассчетом. Предоплата хотя и большая, но за отдельные этапы, а не весь объем сразу.
Сдача и приемка работ – сюда должны входить как условия приемки (заказчиком, привлеченным специалистом), так и условия выставления претензий, и указание, что свой брак должен исправлять подрядчик за свой счет. Чтобы отказаться от приемки некачественной работы и добиться переделки, обоснованную письменную претензию с полным описанием перечислением и фото, нужно выставлять обязательно. Немотивированный устный отказ засчитывается, как приемка по умолчанию и работа должна быть оплачена в указанный в договоре срок.
Обязательства и ответственность сторон – чем подробнее прописаны все обязанности и права заказчика, и подрядчика, а также ответственность каждого за нарушения, тем эффективнее договор. Указывают, и кто за что отвечает (соблюдение сроков, сохранность объекта до сдачи, обеспечение условий для ведения строительства и др.), и каковы размеры пени и штрафов для каждой из сторон. Здесь же может быть вписан и способ обеспечения строительными материалами, и параграф о страховании рисков, и даже подпункт об уборке за собой строительного мусора по завершению работ.
Гарантийные обязательства – именно наличие этого пункта должно обезопасить на случай выявления скрытых дефектов уже в ходе эксплуатации дома. При заключении договора на строительство под ключ в документе прописывают точный срок гарантии не только на качество проведенных работ, но и на инженерные системы, и все комплектующие (окна, двери, оборудование). Гарантия на работы (сохранность эксплуатационных свойств дома) должна быть не меньше двух лет, а добросовестные исполнители дают и все пять. Гарантию на комплектующие обычно прописывают исходя из обязательств производителя. Чтобы убедиться в хорошем качестве строительства или обнаружить недостатки, недостаточно календарных дней, выделенных на приемку. Многие косяки проявляются спустя не несколько дней с момента подписания акта, а несколько месяцев, а то и через год после окончательного расчета со строителями.
По закону, в течение двух лет с момента подписания акта сдачи-приемки, исполнителя можно обязать устранить их за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда. СК обычно пытаются перестраховаться и сократить гарантийный срок до года, но если вовремя это заметить, реально настоять на двух. Но есть и нюанс – если недочеты появились из-за нарушения правил эксплуатации дома, ответственность несет владелец. И это приложение к договору стоит изучить также внимательно, как и смету, чтобы случайно не остаться без вины виноватыми.
Подписать или продолжить поиски?
Заключать ли заведомо невыгодный или вызывающий сомнения договор – решение сугубо индивидуальное. Как индивидуальным должен быть и подход.
Аргумент менеджера «у нас все клиенты много лет подписывают именно такой договор» вряд ли убедителен, поскольку каждый строительный сезон – это уникальное сочетание экономических, погодных, рыночных, социальных условий, и там, где до этого не было проблем у сотни клиентов, у кого-то они могут возникнуть впервые. Хочется ли быть таким «первопроходцем»? Обсуждение и корректировка условий договора до его подписания снижают риск взаимных претензий, непонимания и судов впоследствии. В отличие от позиции, когда клиент «подписывает, не глядя».
Подробнее тема договоров подряда на стройку своего дома рассматривается в профильных ветках: «Договор как сценарий строительства дома: выбираем лучший?», «Договор на строительство, отделку и благоустройство», «Споры с подрядчиками». В видео – о том, как построиться без опыта, несмотря на все проблемы с подрядчиком.
Правовой ликбез: строительные контракты
Контракты бывают разные
Прежде всего, стоит понять, какие именно строительные контракты могут заключаться, согласно российскому законодательству. Гражданский кодекс подразумевает пять вариантов:
На практике, отметил юрист, чаще приходится сталкиваться с первыми двумя типами контрактов. И если договор подряда подразумевает выполнение определенной работы и сдачу ее результата, то договор возмездного оказания услуг – совершение определенных действий или же осуществление определенной деятельности. Следовательно, можно выделить ряд их принципиальных отличий:
Если выбор пал на договор подряда, стоит учитывать, что здесь не все может быть просто и однозначно. Договор строительного подряда имеет определенную специфику и ряд отличий от договора общегражданского подряда. Законодательство определяет его предмет как обязанность построить определенный объект или выполнить определенные строительные работы. На заказчике же лежит обязанность создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия.
«Вводятся такие определения, как «строительные работы», «пусконаладочные работы», «строительно-монтажные работы», для которых не всегда понятно, что конкретно имеется в виду. Поэтому в этой ситуации рекомендация для юристов, которые составляют договор строительного подряда, будет состоять в том, что необходимо достаточно четко прописывать, какой вид и объем работ возлагается на подрядчика, какие термины и определения используются для этих работ», – объясняет Станислав Дурягин.
Пирамида заказчиков
В основном строительство в российском законодательстве регулируется Градостроительным кодексом РФ. В нем описывается договорная схема, в которую включаются участники сделок. На ее «вершине» размещается застройщик, который выполняет следующие функции:
Далее в схеме располагается технический заказчик.
«Согласно буквальному толкованию Градостроительного кодекса, технический заказчик – это лицо, которое осуществляет определенные виды деятельности от имени застройщика. Иными словами, все правовые последствия тех действий, которые совершает технический заказчик, возникают непосредственно для застройщика», – отмечает юрист. Также он выделяет функции технического заказчика:
Наконец, другими участниками сделок могут быть подрядчики, выполняющие инженерные изыскания, занимающиеся проектной документацией (генпроектировщик) и непосредственно строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик). Все три участника отношений могут нанимать субподрядчиков для выполнения части работ.
«Дело в том, что с 1 июля 2017 года несколько изменилось законодательство в области регулирования строительных СРО (саморегулируемых организаций), в той части, которая ранее требовала допуска подрядчиков до определенного вида работ. Теперь же требуется, чтобы каждый из подрядчиков был членом СРО соответствующего вида и имел в своем штате работников, которые аккредитованы национальными ассоциациями. Соответственно, статус подрядчика, как лица, осуществляющего инженерные изыскания, проектирование и строительство, означает, что такой подрядчик отвечает за инженерные изыскания, за соблюдение технических регламентов, проектной и рабочей документации при проведении работ, за качество работ и их соответствие проектной рабочей документации», – объясняет Станислав Дурягин.
Таким образом, если в отношениях с подрядчиком прописано, что он является лицом, осуществляющим эти работы, то закон возлагает на него ответственность за все вышеперечисленные моменты. Если же в договоре это прописано не будет, любая ответственность будет возлагаться на заказчика, даже не смотря на то, что он привлек для контроля за ходом строительства технического заказчика.
Контрактные стратегии: плюсы и минусы
Контрактная организация строительного проекта предполагает, что необходимо ответить на ряд вопросов:
Отвечая на первый вопрос, можно выбрать из нескольких вариантов:
На выбор одной из них может влиять, например, наличие или отсутствие у заказчика квалифицированных служб, способных контролировать ход работ. Среди других факторов – расстановка приоритетов в системе «цена-риски-сроки», финансовые возможности и прочее.
Первая схема в целом была описана выше, однако, делая выбор, стоит учитывать как ее преимущества, так и то, на какие подводные камни есть риск наткнуться. Говоря о плюсах, можно отметить:
Минусы схемы: наличие разрыва между этапами, а также тот факт, что общий срок строительства зависит от заказчика.
Схемы «под ключ» же позволяют сократить сроки строительства, поскольку за них отвечает именно подрядчик. Также такие контракты, за редким исключением, характеризуются стабильностью цены, хотя она и будет несколько выше за счет перехода от единичных расценок к твердой цене.
«Она используется в тех случаях, когда заказчик не обладает достаточной компетенцией по возведению объекта строительства, когда для заказчика важен срок ввода объекта в эксплуатацию и он не желает рисковать какими-то отсрочками, и когда для возведения объекта используются стандартные методы и технические решения. Это могут быть такие объекты, как супермаркеты, складские и производственные комплекты, объекты инфраструктуры, аэропорты, вокзалы и так далее», – поясняет юрист.
Управление и администрирование
Строительные контракты традиционно содержат в себе общие и специальные положения. Вторые в каждом конкретном случае формулируются индивидуально и можно сказать, что приоритет имеют именно они. Однако это не означает, что группа общих положений не имеет веса. Среди них – такие значимые «пункты», как:
«Если мы посмотрим на то, как в организации построена работа по управлению сложными по своей сути строительными контрактами, как правило, следует выделить две роли, которые имеют ключевое значение для управления контрактом. Первая роль – это роль лица, осуществляющего управления контрактами, а вторая – лицо, осуществляющее администрирование контрактов. Различие между управлением и администрированием заключается в том, что управление предполагает принятие решений по ключевым вопросам исполнения контракта. Для администратора контракта характерно отслеживание любых сроков в ходе выполнения контракта, ведение переписки с уполномоченным лицом подрядчика и направление ему уведомлений, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и так далее», – отмечает Станислав Дурягин.
Наконец, последнее, на чем стоит остановиться, – это контрактные модели. Они определяются услугами, которые предоставляет подрядчик.
Понятие «заблуждение» и его истоки
По словам Александра Зезекало, когда мы говорим о заблуждении (ошибке в самом широком ее понимании), то имеем в виду ложное представление о чем-либо. Важно помнить, что в праве заблуждение выступает в качестве одного из пороков воли.
«Сама возможность оспаривать сделку под влиянием заблуждения получала и получает неоднозначную оценку со стороны юристов. Кто-то видит в этом вполне закономерное следствие того, что сделку мы рассматриваем как волевой акт. Если же воля не соответствовала ее изъявлению, то такую сделку можно и нужно оспаривать. Другие специалисты видят угрозу стабильности гражданского оборота, ведь то, что было изъявлено, вызвало доверие других лиц, доверие оборота. Сторонники и той, и другой позиции едины в том, что оспаривание сделки, совершенной под влиянием заблуждения, возможно только в ограниченных законом исключениях», – подчеркивает юрист.
При этом такая возможность в праве – не нова. Как отмечает Александр Зезекало, еще римские юристы занимались этой проблемой. Так, например, в дигестах описывается, как они пытались найти приемлемое решение и ответить на вопрос: каковы будут последствия совершения сделки под влиянием заблуждения (когда, например, медь продана вместо золота)? В дальнейшем разработка этой темы только набирала обороты.
«Учение о заблуждении занимает заметное место в европейской доктрине. И поэтому сегодня во многих европейских правопорядках (прежде всего, континентальной правовой системы) содержится положение о возможности признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной. Россия в этом смысле не является исключением – у нас тоже есть такие правила. При этом они продолжают совершенствоваться», – объясняет Александр Зезекало.
Существенность как повод для оспаривания
Возвращаясь к российской практике, закономерен вопрос: в каких случаях сделка может быть оспорена и признана недействительной? Ответ, по мнению эксперта, стоит искать в Статье 178 ГК РФ. А точнее, в двух первых его частях:
«Если говорить в целом, части 1 и 2 теперь в совокупности устанавливают некое общее правило, в соответствии с которым сделка может быть признана недействительной при наличии существенного заблуждения. Там же устанавливаются критерии ее определения», – объясняет Александр Зезекало.
Говоря о существенности, эксперт выделил применение критерия казуальности. Для российского ГК он нов, но в целом имеет довольно глубокие корни: юристы его использовали еще в Средние века, а сегодня такой критерий можно встретить в законодательствах многих европейских стран (например, Италии, Нидерланд, Венгрии).
«Появление этого критерия в ГК РФ объясняется стремлением нашего законодателя к установлению открытого перечня видов заблуждений», – считает Александр Зезекало.
По его словам, критерий казуальности выполняет двоякую функцию: с одной стороны, он вносит разумные ограничения при применении уже известных поименованных категорий существенного заблуждения, которые названы в статье 178. С другой – поскольку перечень открытый, и не исключены обсуждения или вопросы о появлении каких-то других категорий, которые тоже могут быть признаны потенциально существенными, критерий призван предупредить неконтролируемое применение неизвестных видов заблуждения.
Еще одной ступенью «теста на существенность», по мнению эксперта, является выявление конкретного вида заблуждения. Здесь необходимо обратиться к тем пунктам, что перечисляются в части 2 статьи 178 ГК РФ.
«Какова функция этого перечня, если мы говорим, что он открыт? Можно предположить, что здесь стоит говорить о некой презумпции существенности поименованных категорий заблуждений, так как законодатель говорит, что при соблюдении части 1 предполагается, что существенным является заблуждение, и называет отдельные его виды. Если это презумпция существенности, то это должно влиять на распределение бремени доказывания. Истец должен будет доказать казуальность (причинность), но ответчик, конечно, может возражать (в таком случае он должен доказать отсутствие существенности). Однако если это так, должна быть и обратная сторона, и мы должны будем сказать, что при наличии некого непоименованного вида заблуждения (не внесенного в этот перечень) истец должен доказать не только казуальность, но и то, что это непоименованное заблуждение тоже является существенным», – объясняет Александр Зезекало.
Узнать больше о строительных контрактах вы можете в лекции Станислава Дурягина.