договор последующей ипотеки что это
Договор последующей ипотеки что это
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
(в ред. Федерального закона от 25.11.2017 N 328-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
Статья 43. Понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается
ГАРАНТ:
См. комментарии к статье 43 настоящего Федерального закона
Информация об изменениях:
Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ в пункт 1 статьи 43 настоящего Федерального закона внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2017 г.
1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений Единого государственного реестра недвижимости о государственной регистрации ипотеки.
2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Информация об изменениях:
3. Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
4. Правила пунктов 2 и 3 настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.
5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Глава VII. Последующая ипотека (ст. 43-46)
Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.
Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.
Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании статьи 26 настоящего Федерального закона из данных об их государственной регистрации.
Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона.
В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества.
Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.
Статья 46. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам
Что такое последующая ипотека и как её оформить
Последующая ипотека представляет собой повторный залог имущества. Действующее российское законодательство не содержит запрета на неоднократное обременение одного и того же объекта недвижимости, но это возможно только при соблюдении ряда условий. Разберёмся, в каких случаях заёмщик имеет право оформить последующую ипотеку.
Условия последующей ипотеки
Возможность повторного залога имущества прямо предусмотрена ст. 43 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Необходимость в этом может возникнуть как при одобрении нового займа, так и при рефинансировании уже имеющегося кредита (на время его оформления накладывается второе обременение при действующем первом).
Как правило, договор ипотеки предусматривает запрет на последующий залог, но может быть и другой вариант – в договоре прямо прописываются условия такой сделки.
В этом случае вторая ипотека должна строго соответствовать указанным условиям. Если же запрет нарушается, последующий договор может быть признан недействительным в судебном порядке.
Стоит учитывать, что обмануть банк не удастся – перед оформлением обязательно изучается первый договор на предмет условий о последующем залоге. Редко, но можно встретить и соглашения без условий о втором залоге. Это означает, что последующая ипотека не запрещена, а условия должны соответствовать только нормам законодательства. Требования кредиторов в любом случае будут удовлетворены в хронологическом порядке – кто первый зарегистрировал обременение, тот первый и получает компенсацию.
Ограничения при последующей ипотеке
Законодательство не содержит ограничений по субъектному составу последующего залога. Другими словами, новыми могут быть как кредитор, так и должник. Так, квартира в ипотеке может быть второй раз передана в залог стороннему банку по обязательству третьего лица (например, близкого родственника, супруга и т.д.). Формально можно и дальше перезакладывать имущество, но на практике банки либо вовсе запрещают последующий залог, либо устанавливают строгие ограничения.
Имеет значение ликвидность объекта – его стоимости хватит на «покрытие» ограниченного числа займов.
Причём закладная может быть оформлена только по первой ипотеке. Правда, эти ограничения касаются только ситуаций, когда субъектный состав обязательства меняется. Если же клиент оформляет заём в том же банке, условия последующего залога они определяют самостоятельно. Например, может быть выдана вторая закладная – в этом случае запрет не действует.
Как оформить последующую ипотеку
Заёмщик обязан проинформировать нового кредитора о том, что имущество находится в залоге, а старого кредитора – незамедлительно уведомить обо всех последующих обременениях на объект. Пренебрегать этим не стоит, так как в противном случае новый кредитор может потребовать расторжения договора и возмещения понесённых в связи с этим убытков. Если все условия соблюдены и договорённости с кредиторами достигнуты, то последующая ипотека оформляется по стандартной схеме.
Сначала заключается договор, в котором прописываются условия займа и залога:
В договоре также обязательно указывается информация о предыдущей ипотеке. Затем сделка регистрируется Росреестром. Причём в записи о регистрации делается отметка о предшествующем обременении.
Последующая ипотека – что это и условия заключения
Понятие последующей ипотеки не так часто встречается в банковском кредитовании. Иногда и сотрудники банка не могут достоверно ответить, что это такое и при каких сделках применяется. В то же время договор последующей ипотеки – важное условие кредита на рефинансирование жилищного займа, столь востребованного сейчас. Каковы условия заключения последующей ипотеки, и в каких случаях она оформляется, расскажем в нашей статье.
В каких случаях оформляется последующая ипотека
Оформить последующий залог ипотеки разрешается не только в пользу иной кредитной организации, но и той же самой. К примеру, некоторые банки рефинансируют собственные ипотечные займы.
Возможны два случая, когда оформляется последующий залог недвижимости:
Законодательство позволяет обременить один объект недвижимости по нескольким банковским обязательствам. Тогда и составляется договор последующего залога (скачать образец в word). Ограничения прописываются первичным залогодержателем в собственном ипотечном документе. К примеру, текст может содержать следующие пояснения относительно согласия банка на последующую ипотеку:
Чаще всего встречается первый вариант, когда кредитор запрещает оформлять последующий залог имущества. Чтобы узнать условия, установленные своим банком, загляните в текст кредитного или ипотечного договора (если закладывали имеющуюся собственность). В этом случае повторное обременение невозможно ни при каких условиях.
Если заемщик и вторичный залогодержатель проигнорируют тот пункт, что последующая ипотека не допускается, сделка будет признана незаконной. В некоторых случаях причастные лица могут быть даже привлечены к ответственности согласно действующему законодательству. Но порядочные банки так никогда не поступят, поэтому лучше обращаться в серьезные кредитные учреждения.
Правомерная последующая ипотека в силу закона может быть оформлена только при наличии согласия первичного залогодержателя. В том числе, когда им установлены определенные условия совершения сделки.
Договор последующей ипотеки
Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.
Обязательные пункты в тексте документа:
Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону. Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (102-ФЗ, ст. 45 (скачать)). После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.
Процесс оформления последующей ипотеки
Первым делом вам нужно получить в обоих банках согласие на последующую ипотеку с учетом выбранной кредитной программы. Если по займам на рефинансирование процедура уже отлажена, то другие виды кредитов могут вообще не предполагать последующего залога (102-ФЗ, ст. 44 (скачать)). Этот вопрос следует уточнить в банке, где вы желаете оформить новую ссуду.
Как проводится сделка с последующей ипотекой недвижимости:
Если заемщик состоит в браке, дополнительно потребуется согласие супруга на оформление ипотеки. Дело в том, что не только их имущество, но и долги являются совместными.
Обратите внимание, что справка о согласии на последующую ипотеку от первого банка – это обязательный документ. Он прикладывается к пакету бумаг и является подтверждением правомерности сделки. Образец согласия на последующую ипотеку следует взять в организации, где вы оформляете новый кредит. По условиям кредитования документ может содержать различные сведения. Обычно требуется указать реквизиты ипотечного договора, характеристики залога, сумму задолженности на данный момент, наличие просроченного долга и качество погашения.
Если в тексте кредитной документации по первичной ипотеке нет ограничений насчет последующего залога, следует подойти в отделение банка и заказать разрешение на сделку. При этом у залогодержателя есть полное право отказаться выдать вам такую справку. Как правило, она составляется юридическим отделом, который может усмотреть в последующей ипотеке определенные риски.
В таком случае вам должны выдать письменный ответ с обоснованием решения. Вероятно, есть определенные законодательные ограничения, которые позволяют первичному кредитору отказать. Но обычно банки не препятствуют рефинансированию задолженности в другой организации.
Как происходит взыскание при последующей ипотеке
В законодательстве есть прямое указание на то, что первичный залогодержатель имеет право первоочередного требования при судебном взыскании (102-ФЗ, ст. 46 (скачать)). Оно устанавливается на основании имеющихся записей в Росреестре. Вырученными от продажи средствами нужно закрыть все кредитные обязательства, связанные с данным объектом залога.
К примеру, человек заложил квартиру по двум кредитам, но перестал платить последний из них. Банк обращается в суд, чтобы обязать должника к погашению долга. При положительном судебном решении полученные от реализации недвижимости средства сначала пойдут на оплату первичной ипотеки, а потом уже на другие.
Аналогичным образом сложится ситуация, когда взыскателем выступает первичный залогодержатель. Он получит полную сумму компенсации по просроченной задолженности. При этом вполне вероятно, что на погашение вторичного кредита может ничего не остаться. Таким образом, кредитор, согласившийся выдать деньги с последующей ипотекой, оказывается в худшем положении.