договор ппф что это
Договор ппф что это
Позиции высших судов по ст. 160 ГК РФ >>>
1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.
Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.
Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса.
Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и тому подобное), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
(п. 1 в ред. Федерального закона от 18.03.2019 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
(в ред. Федеральных законов от 06.04.2011 N 65-ФЗ, от 18.03.2019 N 34-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.
При совершении доверенностей, указанных в пункте 3 статьи 185.1 настоящего Кодекса, подпись того, кто подписывает доверенность, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией медицинской организации, в которой он находится на излечении в стационарных условиях.
(в ред. Федерального закона от 23.05.2018 N 116-ФЗ)
В чем отличие простой письменной формы от нотариально заверенной при сделках с недвижимостью?
Чем отличается договор купли-продажи, составленный в простой письменной форме, от нотариальной формы договора, который был подготовлен профессиональным нотариусом? Этот вопрос часто задают клиенты нашей нотариальной конторы. Сегодня мы расскажем о различиях двух совершенно разных форм договора. В этой статье вы найдете ответы на важные вопросы, которые помогут вам определиться с правильным выбором формы договора купли-продажи при сделках с недвижимостью.
Договор купли-продажи многогранен и на бумаге содержит весь перечень взаимных прав и обязанностей, оговоренных сторонами устно. От того, каким образом вы оформите ваши «отношения» с объектом приобретения, напрямую зависит ваше качество жизни.
Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее ДКП) может быть составлен в двух формах, разрешенных действующим законодательством: простой письменной и удостоверенной нотариально. Обе формы успешно работают на рынке, но есть много существенных отличий, на них мы и остановимся.
Важным является тот факт, что граждане, подписывая ДКП в простой письменной форме (далее ППФ), полагаются на лиц, не имеющих достаточного опыта и знаний ни в проверке представленных на сделку документов, ни в написании правильного текста ДКП, и тем самым подвергают себя большому риску.
Если после сделки Продавец, члены его семьи или «третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора. И тут совершенно не поможет, что такая сделка зарегистрирована в Росреестре, т. к., особенно на сегодня, Росреестр регистрирует только факт перехода права! И более ничего!
Нотариус, получив еще только копии документов для подготовки к сделке, выполняет сразу несколько проверок: проверку на легальность предыдущего перехода права, не были ли нарушены чьи-либо права в предыдущей сделке, выполнены ли условия оплаты предыдущего договора и т.д.
Кроме этого, на основании даже копий паспортов проводится проверка на действительность представленного документа, а также проверка на банкротство физического или юридического лица, проверка на принадлежность к какой-либо террористической организации и т.д. Надо иметь в виду, что проверяются обе стороны ДКП. Указанный перечень работ, проводимых нотариусом и его помощниками при подготовке к сделке, далеко не полный, и совершенно невидимый клиентам.
Нотариус в процессе подготовки сделки лично задает вопросы сторонам договора, дабы выяснить истинность мотивов, побуждающих их к проведению сделки, особенно, если одной из сторон является слабозащищенная часть населения: несовершеннолетние, лица престарелого возраста, инвалиды различных групп заболеваний и т.д.
Удостоверение сделки проводится в помещении кабинета нотариуса, в котором находятся только он и стороны по договору. Кроме того, по согласию сторон, ведется видео и аудио запись проведения сделки, и в случае возникновения каких–либо тяжб, нотариус может предоставить запись в качестве доказательной базы.
Неоспоримым также является тот факт, что нотариус гарантирует сторонам законность проведения сделки и отвечает за нее всем своим имуществом, и поэтому нотариусы каждый год страхуют свою профессиональную деятельность на сумму не менее пяти миллионов рублей.
Важным является и то, что согласно ФЗ № 395 от 29 декабря 2015 года «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сделка, удостоверенная нотариусом, не подлежит доказательству. Это означает, что после отмены соответствующих функций Росреестра, единственным лицом, гарантирующим правомерность сделки, будет НОТАРИУС.
Также следует отметить, что сделка, удостоверенная нотариусом, регистрируется в течение 1 (одного) рабочего дня (следующего за днем приема документов и оплаты государственной пошлины), и для этого вам не нужно идти в МФЦ, выстаивать там длинные очереди – эту функцию может исполнить нотариус на основании вашего заявления.
Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме
Ситуация из практики:
Покупатель выбрал себе на рынке квартиру (с помощью агентства или без него). Документы, цена и условия сделки его устраивают. Чтобы упростить себе процедуру оформления, а заодно и сэкономить на нотариальных действиях, он решил заключить Договор купли-продажи квартиры в простой письменной форме.
Чем это может грозить Покупателю?
Ошибка Покупателя:
Российское законодательство допускает заключение Договора купли-продажи недвижимости как в нотариальной, так и в простой письменной форме (ППФ), на усмотрение самих участников сделки.
Если закон прямо предписывает для некоторых случаев применять определенную форму договора (например, нотариальную), то применяется именно она (например, для случая с Откроется в новой вкладке.»>Договором пожизненного содержания с иждивением). В остальных случаях, в том числе в случае с обычной сделкой купли-продажи квартиры, форму договора вольны выбирать сами участники сделки. Главное, чтобы эта форма была письменной, а не устной (Откроется в новой вкладке.»>ст. 550 и Откроется в новой вкладке.»>ст. 434 ГК РФ). И многие участники рынка этим пользуются.
Конечно, если сделка затем не оспаривается, то заключение Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме ничем не хуже заключения того же договора в нотариальной форме. Но если после сделки Продавец, члены его семьи или Откроется в новой вкладке.»>«третьи лица» предъявят претензии, и оспорят эту сделку в суде, то вопрос, признают ли сделку недействительной, будет во многом зависеть от формы и содержания договора, от формулировок его условий.
На каких основаниях могут Откроется в новой вкладке.»>признать сделку недействительной – рассказано по ссылке в Глоссарии.
В каких случаях требуется Откроется в новой вкладке.»>обязательная нотариальная форма договора для сделок с недвижимостью – указано по ссылке в Глоссарии. А здесь мы рассмотрим только простую письменную форму и связанные с ней риски Покупателя.
Соглашаясь на заключение Договора купли-продажи в простой письменной форме, Покупатель не уделяет внимания многим нюансам, которые могут обернуться ему серьезными неприятностями в будущем, в случае судебного спора по купленной квартире. Какие именно нюансы мы имеем в виду?
Дело в том, что простая письменная форма договора (ППФ), которую часто, несмотря ни на что, используют и участники сделок, и риэлторы, имеет более-менее шаблонный вид, т.е. максимально унифицированный для всех случаев. ППФ обязательно содержит все Откроется в новой вкладке.»>существенные условия договора, обеспечивая тем самым соответствие законодательству, но не учитывает деталей конкретной сделки. А так как все сделки купли-продажи квартир отличаются друг от друга (по составу участников, по ценам, срокам и различным договоренностям), то игнорирование таких нюансов в договоре означает для Покупателя, что он не сможет опираться на них в суде для защиты своих прав на квартиру.
В практике, конечно, встречаются случаи, когда Покупатель, используя простую письменную форму договора, все же разрабатывает ее достаточно детально (с помощью юриста, например), но чаще всего участники рынка, не задумываясь и не углубляясь в детали, используют шаблонную форму.
Шаблонный подход всегда проще и дешевле, поэтому он так популярен: быстро, коротко, вроде все понятно обеим сторонам сделки – подписываем и разбегаемся. Но именно эта простота (непредусмотрительность) и оборачивается сложностями для участников сделки в случае возникновения судебных споров по ней.
Что забывают указать в простой письменной форме Договора купли-продажи квартиры?
В шаблонной форме договора могут быть не указаны следующие условия сделки:
Причем, отдельные из этих нюансов и договоренностей даже могут быть отражены в простой письменной форме договора, но прописаны там невнятно и некорректно с точки зрения законодательства. Другими словами, юридически неграмотное составление условий договора позволяет трактовать эти условия двояко, а значит, порождает дополнительные споры по сделке.
Поэтому, ошибка Покупателя квартиры здесь в том, что заключая шаблонный Договор купли-продажи в простой письменной форме, он чаще всего не понимает, что тем самым создает для себя дополнительные и весьма существенные риски. Риски оспаривания сделки по тем вопросам, которые оказались явно не указанными в договоре, а значит, могут быть истолкованы судом в пользу истца, что приводит к признанию сделки недействительной, или к ограничению прав Покупателя на квартиру.
Что делать:
Чтобы снизить риски потери или ограничения своих прав на квартиру, Покупателю следует предусмотрительно позаботиться о подготовке проекта Договора купли-продажи квартиры, и определиться с формой его заключения. А именно:
Образец Договора купли-продажи квартиры в простой письменной форме можно найти в разделе «Откроется в новой вкладке.»>Образцы документов для вторичного рынка». Его можно взять за основу для собственной сделки, но мы настоятельно рекомендуем показать собственный итоговый проект договора Откроется в новой вкладке.»>профильному юристу, или попросить его самого составить проект договора с набором заданных условий сделки.
Нередко бывает так, что при согласовании условий простой письменной формы (ППФ), Продавец настоятельно просит Откроется в новой вкладке.»>занизить стоимость квартиры в договоре. Как на это реагировать Покупателю, насколько серьезен тут для него риск – рассказано в отдельной заметке (с примерами из практики) по ссылке.
Наиболее защищенный вариант заключения Договора купли-продажи квартиры – это подготовить и заверить договор у Откроется в новой вкладке.»>нотариуса. Это будет стоить дороже, но большая часть перечисленных выше рисков просто исчезнет, или сведется к минимуму. нотариус не только выполняет роль юриста, грамотно составляя сам договор, но и является официальным свидетелем добровольности действий участников сделки и их адекватности (т.е. понимания ими значения своих действий). А это весьма существенный фактор в вопросе оспаривания сделки в будущем.
Оспорить сделку, заверенную нотариусом, значительно сложнее.
Перед тем, как принимать решение, надежнее будет проконсультироваться у профильного юриста.
Услуги юристов по недвижимости можно найти Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.
Покупателю важно осознать, что каждая фраза в договоре имеет значение и свои юридические последствия. И пренебрегать этим – себе дороже.
Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте Откроется во всплывающем окне.»> «ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ» (откроется во всплывающем окне).
Зачем нужен предварительный договор купли-продажи недвижимости
Как его заключить и можно ли расторгнуть
Предварительный договор — это договор, в котором стороны обещают заключить в будущем основной договор. Это главная задача преддоговора.
В случае с куплей-продажей недвижимости предварительный договор нужен для того, чтобы стороны договора не передумали продавать или покупать недвижимость. А если передумали — чтобы можно было заставить их сделать это через суд или хотя бы потребовать штраф.
Что вы узнаете
Каким должен быть предварительный договор купли-продажи недвижимости
Есть два общих требования к предварительным договорам:
Форма договора. Преддоговор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, а иногда и нотариально удостоверенным.
Заверять договор у нотариуса придется в двух случаях:
Существенные условия. У каждого вида договора есть условия, которые называются существенными: это его предмет и положения, которые прописаны в законе как существенные. Без согласования этих условий договор считается незаключенным.
У договора купли-продажи недвижимости два существенных условия: предмет договора и цена недвижимости. У договора продажи жилой недвижимости есть дополнительное существенное условие: в нем должны быть перечислены все, кто вправе проживать в жилом помещении после его продажи. Все это касается только основного договора.
До 2015 года закон требовал, чтобы в предварительном договоре были прописаны все существенные условия основного. В 2015 году закон изменился, и теперь нужно согласовывать только предмет договора и то, что стороны сами сочтут нужным. То есть сейчас цену недвижимости в предварительном договоре писать необязательно.
Содержание предварительного договора. В преддоговоре обязательно должен быть прописан предмет договора, а также другие условия основного договора, о которых хотя бы одна из сторон хочет договориться прямо сейчас.
Если в предварительном договоре прописан только предмет основного — этого достаточно, значит, обо всем остальном стороны решили договориться уже в основном договоре. А если не смогут договориться, условия за них установит суд.
Но на практике в преддоговоры включают гораздо больше условий: стороны всегда хотят заранее договориться о цене, сроках, ответственности и других мелочах.
Предмет договора: описание недвижимости. Предмет договора купли-продажи недвижимости — это передача недвижимости от продавца покупателю. Недвижимость должна быть описана так, чтобы ни у кого не оставалось сомнений, какая именно квартира или дом имелись в виду.
На момент подписания преддоговора недвижимости может не существовать, например, если это строящийся дом. А может существовать, но еще не принадлежать продавцу. Закон не запрещает подписывать преддоговор на продажу такой недвижимости.
Если недвижимость уже существует, достаточно указать ее кадастровый номер, но лучше по традиции добавить адрес и площадь. Эти данные можно найти на сайте Росреестра или заказать выписку из единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.
Расчеты сторон. Основная цель преддоговора — зафиксировать желание сторон заключить основной договор, поэтому расчетов по преддоговору может и не быть, а по смыслу преддоговора — и не должно быть. Но на практике предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка.
Если по преддоговору купли-продажи будущей недвижимости заплатить существенную часть цены недвижимости, то такой договор могут признать основным, а не предварительным.
Ответственность сторон. Главное нарушение, которое подразумевает преддоговор, — отказ или уклонение от заключения основного договора. Уклонение — это когда сторона не подписывает договор, но не говорит об этом прямым текстом. Например, не отвечает на письма, придумывает отговорки или просит подождать еще.
Сторону, которая уклоняется или отказывается подписывать основной договор, можно принудить заключить договор через суд. Дополнительно такая сторона должна будет возместить убытки, например расходы на съемную квартиру, в которой пришлось жить, пока продавец уклонялся от сделки.
Заставить подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда договор должен был быть заключен. Так что если вы вместе передумали заключать основной договор до истечения срока предварительного, лучше подстраховаться и составить соглашение о расторжении преддоговора. В соглашении о расторжении пропишите, что предварительный договор прекращен по соглашению сторон, а вы не имеете друг к другу претензий.
Срок действия. В договоре можно прописать, в течение какого срока стороны должны подписать основной договор. Если срок в предварительном договоре не прописан, он действует 1 год. Если до этого стороны не подпишут основной договор, и ни одна из них не предложит его заключить, предварительный договор перестает действовать.
Государственная регистрация. Преддоговор купли-продажи недвижимости не нужно регистрировать. Об этом сказал Президиум Высшего арбитражного суда в п. 14 Информационного письма № 59.
Ошибки и нюансы при составлении
Чтобы договор не признали незаключенным, нужно четко описать недвижимость и составить преддоговор в правильной форме, а если нужно — нотариально заверить его.
Важно правильно согласовать денежные вопросы в договоре: стоимость недвижимости можно не писать, но если не получится согласовать цену квартиры при подписании основного договора, то ее будет устанавливать суд.
Надо помнить, что аванс и задаток — это разные вещи: при отказе покупателя от сделки аванс вернется покупателю, задаток же останется у продавца. А если откажется продавец, то ему придется отдать двойную сумму задатка.
Не надо забывать и про другие важные условия договора:
Чем больше условий будет согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной.
Обратите внимание на сумму, которая платится в рамках преддоговора на строящуюся квартиру: она не должна быть слишком большой, иначе договор могут признать основным, а не предварительным.
Гарантии при заключении предварительного договора
Предварительный договор не гарантирует, что квартира достанется именно вам, — до подписания основного договора с продавцом или с квартирой всегда может произойти непредвиденное, и от этого не застрахует никакой договор. Но кое-какие риски он все же исключает.
Главная гарантия, которую дает предварительный договор, — с ним вы можете быть уверены, что продавец подпишет основной договор: добровольно или принудительно. Если продавец откажется продать квартиру, суд обяжет его подписать основной договор, причем на условиях, согласованных в предварительном.
Никакое соглашение об авансе или задатке не дает такую гарантию — обязанность заключить основной договор прописывают только в преддоговоре. Если вы заключили любое другое соглашение, передумавший продавец рискует только авансом или задатком, но заставить его продать квартиру невозможно.
Возможные риски для покупателя
Покупатель недвижимости, как правило, защищен в сделке меньше продавца. Но даже подписание предварительного договора не дает полную гарантию того, что квартира обязательно достанется ему и именно по такой цене. У покупателя при преддоговоре остаются риски.
Продавец в любой момент может отказаться подписывать основной договор, и заставить его это сделать можно будет только через суд. На это готов не каждый покупатель, поэтому, как правило, отказавшийся от основного договора продавец отделывается неустойкой и возвратом аванса.
Риск признания предварительного договора покупки незаключенным. Есть две основные причины, по которым преддоговор могут признать незаключенным:
Например, если стороны нотариально не удостоверили преддоговор на продажу доли в праве на квартиру, такой договор считается незаключенным из-за несоблюдения нотариальной формы.
Риск попасть на двойную продажу жилья. Предварительный договор купли-продажи недвижимости не регистрируется, поэтому покупатель не может узнать, сколько таких же преддоговоров подписал продавец и скольким покупателям уже пообещал квартиру.
Если окажется, что у продавца было несколько предварительных договоров, а квартиру он продал только одному из потенциальных покупателей, другим останется только судиться и требовать возмещения убытков.
Чтобы подстраховать себя от такой ситуации, добавьте в договор условия о гарантиях продавца. Он должен подтвердить, что не подписывал других договоров на квартиру: ни основных, ни предварительных. За нарушение этой гарантии предусмотрите внушительный штраф, который, с одной стороны, отпугнет недобросовестного продавца, а с другой — удовлетворит вас, если неприятная ситуация все-таки случится.
Риск потерять деньги: аванс или задаток. Если вы заплатили по преддоговору деньги, а продавец пропал после этого, есть риск потерять отданный аванс или задаток. В этом случае выход только один — идти в суд и требовать возврата денег или заключения основного договора, если у вас останется желание купить квартиру у такого недобросовестного продавца.
Риск купить квартиру с обременением. Недобросовестный продавец может умолчать о том, что у квартиры есть какое-то обременение, например, залог, договор ренты или найма. Чтобы избежать обмана со стороны продавца, обязательно заказывайте выписку из ЕГРН сами: сделайте это перед подписанием предварительного договора и перед заключением основного. Самые важные обременения указаны в выписке, но даже Росреестр может не знать о некоторых из них, например, договор найма на 11 месяцев не регистрируется.
В преддоговоре обязательно пропишите, что продавец гарантирует, что квартира не обременена на момент подписания этого договора и что он обязуется не обременять ее и впредь. Можно использовать, например, такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента заключения основного договора». За нарушение этих гарантий предусмотрите штраф для продавца, а для себя — право без каких-либо санкций отказаться от заключения основного договора.
Расторжение предварительного договора купли-продажи жилья
Предварительный договор прекращает действовать, если:
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке и без причины нельзя: иначе теряется весь его смысл. Но стороны могут предусмотреть в преддоговоре основания и случаи, когда расторгнуть его все-таки допускается: со штрафными санкциями или без.
Обычно в договоре оставляют право на расторжение без штрафов по причинам, которые никак не зависят от сторон и которые нельзя было предвидеть, например, когда банк неожиданно отказал покупателю в кредите.
Если продавец знал о подвохах в документах или в самой квартире, из-за которых ее не получится продать, за расторжение преддоговора по этим причинам можно и нужно предусмотреть ответственность в виде возмещения убытков и уплаты штрафной неустойки. В такой ситуации продавец должен будет возместить все расходы несостоявшегося покупателя и сверх этого заплатить прописанный в договоре штраф. Важно написать в договоре именно «штрафная неустойка» или «штраф» : если фигурирует просто «неустойка», убытки будут возмещаться только в части, не покрытой этой неустойкой.
Покупателю стоит защитить себя и оставить право на расторжение преддоговора в случаях, если: