доля долга жао что это
Квартира как движимое имущество: как устроен рынок жилья Финляндии
Финляндия входит в число самых дорогих стран в Европе, в том числе и из-за цен на жилье. Здесь высокий уровень жизни и стабильная экономическая ситуация, поэтому приобрести квартиру или дом в этой стране стремятся многие иностранцы, включая наших соотечественников.
Однако законы на финском рынке существенно отличаются от российских: квартира не является объектом недвижимости, а сделку по покупке таунхауса можно заключить у полицейского или прокурора. Рассказываем, как устроен рынок жилья в Стране тысячи озер, сколько здесь стоят коттеджи, квартиры и таунхаусы и как их приобрести.
Покупка квартиры
Одним из главных отличий жилищного рынка Финляндии является то, что жилье в многоквартирных домах здесь считается объектами движимого имущества. Владельцем квартиры можно стать, купив несколько акций Жилищного акционерного общество (ЖАО). Их число будет зависеть от размера квартиры, которая является долей в ЖАО. Все акции дают одинаковые права в обществе, передавать и приобретать их можно без ограничений.
В каждом ЖАО есть коммунальные взносы, размер которых определяется в уставе общества, рассказывает старший вице-президент по услугам для проживания финского концерна YIT Пекка Хелин. По его словам, размер этих взносов зависит от планируемых ремонтов здания, зарплаты обсуживающего персонала, стоимости вывоза мусора, а также содержания общественных зон и служебных помещений. Зачастую в уставе жилищного акционерного общества указано, в какие часы в доме нельзя шуметь, где можно выбивать ковры и мыть машину, в какое время поливать огород или даже присматривать за домашними питомцами в квартире соседа, который сам в определенные дни не успевает это сделать.
Подобные вопросы, как правило, утверждает домовый комитет (talotoimikunta), который поддерживает контакт с правлением жилищного акционерного общества и проводит собрания собственников, где жильцы высказывают свои предложения и пожелания. Помимо огородов в обычных многоэтажках можно даже создать дома престарелых. В этом случае в доме устанавливается определенное оборудование, облегчающее жизнь пожилых людей, а каждого из собственников по мере надобности ежедневно навещает сиделка или проводит определенные процедуры медсестра. За все это все жильцы дома вносят дополнительную плату.
Для того чтобы вместе с квартирой не получить дополнительных обязательств по выгулу собаки, вычесыванию кота соседа, а также полива грядки со свеклой, расположенной на придомовой территории, перед приобретением акций стоит внимательно ознакомиться с уставом ЖАО, отмечает эксперт.
Покупка коттеджей и таунхаусов
Сделки по покупке загородного жилья в Финляндии заключаются почти так же, как и в нашей стране. В отличие от квартир земельные участки со строениями — домами, коттеджами и таунхаусами — на финском рынке являются объектами недвижимости. Все деревья, кусты и цветы, расположенные на участке, а также различное оборудование считаются неотъемлемой частью этих объектов.
Для того чтобы приобрести загородный дом или таунхаус, необходимо заключить у нотариуса или официального свидетеля (прокурора, полицейского или инженера муниципального межевого бюро, назначенного судом) договор купли-продажи (kauppakirja). Оплачивать недвижимость принято в момент его подписания. Квитанция об оплате обычно не выдается, так как договор является подтверждением платежа.
Перед получением прав на недвижимость покупатель должен оплатить специальный налог на переход средств. После этого Управление земельными ресурсами Финляндии вносит нового собственника в реестр землевладельцев по месту расположения объекта недвижимости. В случае когда переход права владения недвижимостью откладывается, продавец обязан оплатить штраф за просрочку независимо от ее причины.
Цены и спрос
Квартиры в новостройках Финляндии в среднем стоят €4 тыс. за «квадрат», а на вторичном рынке — €2,2 тыс. за 1 кв. м. Средняя цена таунхауса на «вторичке» составляет €1,9 тыс., а нового — €3 тыс. за 1 кв. м, отмечает Хелин. Стоимость нового коттеджа с участком в среднем составляет €2,2 тыс. за «квадрат», а вторичного — €1,6 тыс. Однако 1 кв. м в загородном доме может превышать €10 тыс. — в зависимости от расположения, локации и отделки.
Сейчас на рынке Финляндии выставлено на продажу большое количество маленьких одно- и двухкомнатных квартир. «Они пользуются высоким спросом среди местных жителей из-за уменьшения размера финских семей и высокой популярности таких объектов среди инвесторов», — объясняет вице-президент компании YIT.
Последние несколько лет в Финляндии предложение стабильно, а спрос в больших городах растет, так как все больше людей стремятся переехать в мегаполис, подчеркивает руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg Алина Дашевская. По ее словам, переизбытка или простоя ликвидных объектов на финском рынке нет.
Россияне в Финляндии
По итогам 2017 года иностранцы заключили 4% от всех сделок на рынке жилья Финляндии, из них 1% составили россияне, рассказал Хелин. Он уточнил, что на зарубежных покупателей в прошлом году пришлось 800 пакетов акций и объектов недвижимости. Россияне в 2017 году приобрели 130 объектов на жилищном рынке, что на 67% меньше, чем в 2012-м (400 сделок), пояснил вице-президент YIT. По его словам, количество покупок акций и недвижимости для себя и в качестве инвестиций среди граждан России примерно равны. Падение спроса может быть связано с ослаблением рубля, считает эксперт.
Сейчас все чаще отмечаются вторичные продажи между россиянами, рассказала Дашевская. «Большой процент россиян, раньше скупавших недвижимость в Финляндии, хотят ее продать по разным причинам, однако часто именно эти объекты и приобретают русские повторно», — резюмировала аналитик.
Покупка финского жилья нерезидентом
Жилье в Финляндии могут приобрести как физические, так и юридические лица. Исключением для нерезидентов страны являются объекты на Аландских островах, где для покупки жилья потребуется получить разрешение от финского правительства.
Покупателю нужен загранпаспорт и переведенная справка или другой документ о легальности доходов, а также счет в финском банке, в котором он будет оплачивать недвижимость или акции. Остальными документами, как правило, занимается привлекаемый стороной продавца лицензированный финский риелтор, отмечают эксперты.
Иностранные собственники жилья в Финляндии не имеют права претендовать на вид на жительство или гражданство страны. Однако при покупке недвижимости или акций можно получить мультивизу, которая дает право находиться в странах Евросоюза до 90 дней каждые полгода. Для того чтобы получить вид на жительство в Финляндии, необходимо устроиться на работу, поступить в университет или иметь родственников финского происхождения. Тем не менее при рассмотрении иммиграционного ходатайства собственная квартира или дом могут существенно упростить эту задачу.
Доля долга жао что это
Какую недвижимость можно преобрести в Финляндии?
Предметами сделок купли-продажи недвижимости являются обычно земельные участки. Купля-продажа других категорий недвижимости как, например, выкупной единицы, происходит довольно редко.
При отчуждении здания, расположенного на сданном в аренду земельном участке предметом сделки является здание и право аренды земельного участка.
Квартиру или коммерческое помещение назначения можно приобрести путем покупки акций в жилищном акционерном обществе или акционерном обществе по недвижимости, которые дают право на распоряжение определенной квартирой или коммерческого помещением назначения. Это – типичный для многих способ приобретения жилой квартиры или коммерческого помещения, в особенности на территории городов и поселков городского типа.
Что такое отчуждаемая и дробная доли недвижимости?
Отчуждаемая доля означает отделяемую от недвижимости часть, которая еще не прошла процедуру межевания и официально не сформирована как самостоятельный объект недвижимости, то есть как земельный участок.
Границы отчуждаемой доли определяет обычно владелец недвижимости, например, при продаже отдельной части (доли) находящейся в его собственности недвижимости.
Право собственности на отчуждаемую долю приравнивается во всех существенных отношениях к праву собственности на недвижимость, поэтому, например, предмет сделки, касающийся отчуждаемой доли (приобретение), подлежит обязательной государственной регистрации, а сделка заключается по форме, принятой в отношении недвижимости.
Дробная доля также означает часть недвижимости. Однако понятия «отчуждаемая доля» и «дробная доля» имеют разный смысл и разный юридический статус.
Дробная доля – это определенная доля, например, половина (1/2) или треть (1/3), в праве собственности на недвижимость.
Дробная доля без договора об общей долевой собственности не определяет территориальную часть недвижимости.
Владельцы дробных долей имеют в настоящее время право зарегистрировать договор об общей долевой собственности, на основании которого владелец каждой дробной доли получает возможность владения определенной частью недвижимости.
Собственность на дробную долю формируется в результате, например, получения наследства или же при совместном приобретении недвижимости супружеской парой. В этом случае при государственной регистрации право собственности оформляется на супругов в равных долях, то есть каждый из них получает право на владение дробной долей, составляющей половину недвижимости.
Если владелец дробной доли захочет превратить ее в самостоятельный объект недвижимости, это оформляется путем специальной операции по выделению этой доли (см. ниже о формировании объектов недвижимости).
Приобретение путем покупки или аренды
Недвижимость или жилье можно приобрести либо путем покупки, либо аренды. Стороны имеют право договориться о форме приобретения в соответствии с принципом свободы заключения сделки. Если недвижимость или жилье приобретается путем покупки, покупатель становится собственником объекта.
Право собственности в Финляндии охраняется Конституцией, и его нельзя отнять у владельца или его наследников, за исключением случаев, четко предусмотренных законодательством. На практике это может произойти только при выкупе объекта по его полной стоимости, например, государственными или муниципальными органами. Аренда всегда является временным мероприятием, поэтому она не может привести к постоянному решению.
Арендатор недвижимости или жилья также имеет правовую защиту, в рамках которой его права и обязанности регулируются законом.
Оформление государственной регистрации
После совершения сделки купли-продажи недвижимости покупатель обязан зарегистрировать ее в уездном суде (суд 1-ой инстанции), на территории судебного округа которого находится недвижимость. Сделка купли-продажи отчуждаемой доли также подлежит регистрации. В интересах покупателя зарегистрировать сделку как можно быстрее.
При оформлении регистрации уездный суд изучает законность совершенной сделки и вносит информацию о покупателе как собственнике недвижимости в Государственный реестр прав собственности на недвижимость и залогов.
Государственная регистрация сделки необходима для использования недвижимости в качестве залога для гарантии выплаты кредита или другого долга. На практике этот залог оформляется путем передачи в согласованном порядке закладной в распоряжение кредитора (залогодержателя).
Когда и как оформляется государственная регистрация права собственности?
Государственная регистрация должна быть оформлена в течение шести месяцев после совершения сделки купли-продажи. Отсчет времени начинается с момента подписания договора купли-продажи. Решение о государственной регистрации оформляется, когда право на недвижимость окончательно перейдет к покупателю.
За оформление государственной регистрации выплачивается регистрационная госпошлина, базовый размер которой составляет 65 евро.
Заверители сделки предоставляют инструкции по государственной регистрации и связанной с ней выплатой налога со сделки купли-продажи недвижимости. Дополнительную информацию об этом налоге можно получить в Налоговой службе. Сумма налога составляет 4 % от цены сделки или другой соответствующей суммы.
К заявлению необходимо приложить оригинал договора купли-продажи и его копию. Кроме того, в уездный суд нужно представить квитанцию об оплате покупателем налога со сделки купли-продажи недвижимости. Если покупатель не оформит государственную регистрацию в установленные сроки, на сумму подлежащего к уплате налога будут начислены проценты.
Необходимость в представлении других документов зависит от категории недвижимости, условий и сторон сделки. Для продажи жилого объекта недвижимости необходимо получить согласие супруга (-ги) продавца или же документ, удостоверяющий право представителя фирмы-продавца или наследников заключать договор купли-продажи. Однако ни продавцу, ни покупателю не нужно предъявлять справку из Государственного реестра прав собственности на недвижимость и залогов или выписку из Кадастра недвижимости.
Дополнительную информацию о необходимых документах можно получить в уездном суде. Если при рассмотрении заявления обнаружится отсутствие какого-либо необходимого документа, его можно предъявить позже.
Государственная регистрация отчуждаемой доли
Покупатель отчуждаемой доли также обязан оформить ее государственную регистрацию в течение шести месяцев после совершения сделки купли-продажи. Государственная регистрация отчуждаемой доли автоматически начинает процесс ее формирования в самостоятельный объект недвижимости. В зависимости от места нахождения объекта, мероприятия по формированию недвижимости проводит официальный представитель (должностное лицо) офиса Управления геодезии и землеустройства или муниципалитета.
После завершения процесса формирования из отчуждаемой доли самостоятельного объекта недвижимости данные о регистрации прав собственности и залогов в Государственном реестре будут касаться уже этого объекта.
Для приобретения недвижимости зачастую необходим кредит, а для его обеспечения – гарантии. Такой гарантией является залог недвижимости. Недвижимость может быть использована также в качестве гарантии других долгов. Для оформления недвижимости в залог ее владелец должен получить в уездном суде закладную, которая является свидетельством подтверждения залога. Кредитор (например, банк) получает залоговое право и становится залогодержателем в момент передачи ему закладной залогодателем (владельцем недвижимости).
Оформление залога в виде отчуждаемой или дробной доли недвижимости осуществляется по тем же правилам, которые касаются самостоятельного объекта недвижимости.
В каком порядке оформляется залог?
Для оформления залога собственник недвижимости подает письменное заявление, заверенное его личной подписью. Это заявление передается в уездный суд по месту нахождения недвижимости.
Бланки заявлений на финском и шведском языках выдаются, в том числе, в канцелярии уездного суда. Подать заявление об оформлении залога может только правообладатель недвижимости.
Заявление об оформлении залога можно подать одновременно с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимость.
Заявитель может сам свободно определить сумму залога. Поскольку на залоговый капитал не начисляются проценты или другие издержки, сумма залога, как правило, должна быть больше суммы заемного капитала. По одному заявлению можно оформить также сразу несколько залогов.
После заверения залога закладная передается либо заявителю, либо напрямую кредитору (залогодержателю), указанному заявителем. При хранении закладной необходимо соблюдать аккуратность, поскольку это – единственный документ, подтверждающий залоговое право. Оформление недвижимости в залог происходит путем подписания залогового обязательства и передачи закладной кредитору. Правом на передачу недвижимости в залог обладает только ее собственник.
В залоговом обязательстве определяются те долги, гарантией которых будет служить данный залог. Если гарантия касается только долга, связанного с жильем, или другого конкретного долга, это должно быть соответствующим образом отражено в залоговом обязательстве. Кредитор обязан разъяснить своему клиенту смысл и условия залогового обязательства.
Залог действителен до тех пор, пока он не будет аннулирован, и в него не надо вносить изменения, например, в том случае, когда долг уже выплачен, а закладную предполагается использовать как гарантию нового кредита. Покупатель недвижимости может также воспользоваться закладными, уже оформленными продавцом.
Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости в Финляндии
Обязанность продавца – предоставить информацию о недвижимости
До заключения сделки купли-продажи продавец обязан передать покупателю всю информацию о важных факторах, которые влияют на эксплуатацию и стоимость недвижимости. Отнесение информации к категории важной определяется в соответствии с характером и целью эксплуатации объекта. Если при покупке дома-коттеджа покупателя интересуют, прежде всего, метод строительства и использованные стройматериалы, то при покупке дачного участка решающее значение могут иметь право на строительство и качественные характеристики водоема.
Продавец обязан предоставить покупателю следующую информацию:
• сведения о территории недвижимости и находящихся на ней территории зданиях. Предоставление информации о дефектах и повреждениях, включая возникшие по
причине протечек, является обязательным;
• сведения о решениях, принятых официальными органами (например, о землеотводе и застройке или запрете на строительство), которые ограничивают возможности эксплуатации недвижимости;
• сведения о залоговых правах и других обременениях, к которым относится, например, право аренды.
Продавец обязан предоставить эту информацию добровольно, и он несет ответственность за ее достоверность.
Обязанность покупателя – произвести осмотр недвижимости
Покупатель обязан произвести тщательный осмотр недвижимости до заключения сделки купли-продажи. В здании необходимо обследовать все помещения, к которым имеется беспрепятственный доступ. Покупатель не имеет права в дальнейшем предъявлять претензии о таком дефекте, который мог бы быть им замечен при тщательном осмотре. Покупателю рекомендуется также проверить все актуальные данные об объекте недвижимости, которые имеются в Государственном реестре прав собственности на недвижимость и залогов.
Если продавец не зарегистрировал недвижимость на свое имя, покупатель может столкнуться со сложностями при оформлении государственной регистрации объекта и в худшем случае не получить права на недвижимость. К лицу, сделавшему заявку на государственную регистрацию недвижимости последним, могут быть предъявлены требования по уплате налогов и начисленных на них процентов с тех сделок купли-продажи данного объекта недвижимости, которые не были зарегистрированы ранее.
При заключении сделки купли-продажи покупатель должен получить для ознакомления следующие документы:
• справка о государственной регистрации, которая подтверждает право собственности продавца на недвижимость;
• справка об обременениях, в которой указаны залоговые обязательства и права аренды;
• выписка из Кадастра недвижимости, в которой указаны, например, обременения, связанные с пользованием дорогами;
• карта из Кадастра недвижимости;
• копия градостроительного плана, который может касаться территории объекта, или, например, копия генплана прибрежной территории;
• разрешения на строительство и строительные чертежи.
Преобретение недвижимости в Финляндии, общее
Имеет ли иностранный гражданин право на приобретение недвижимости и жилья в Финляндии?
Иностранный гражданин имеет право свободного приобретения недвижимости и жилья в Финляндии. Приобретение недвижимости осуществляется в соответствии с законодательством Финляндии в форме купли-продажи или аренды. Иностранец может так же получить недвижимость в собственность в порядке наследования,
дарения или мены.
Действовать самому или привлечь поверенного?
Форма заключения сделки купли-продажи регулируется законодательством. Сделка не имеет законной силы в том случае, если при ее заключении не были соблюдены положения законодательства. Закон не требует привлечения поверенного для заключения сделки с недвижимостью, поскольку положения законодательства сформулированы настолько четко и понятно, что стороны могут
заключить сделку купли-продажи и без участия поверенного.
Кроме договаривающихся сторон, при совершении сделки должен присутствовать официальный заверитель – лицо, которое официально заверяет законность заключаемой сделки (об официальном заверителе см. ниже о заключении сделки купли-продажи недвижимости).
Для совершения сделки купли-продажи другого жилья, помимо недвижимости, поверенный также не требуется.
Есть ли необходимость в услугах риэлтера?
Тем не менее, возможен вариант, когда покупатель тоже заключает договор с риэлтером. По законодательству, риэлтер в любом случае обязан заботиться о соблюдении интересов обеих сторон сделки – как продавца, так и покупателя – независимо от того, какая из сторон привлекла его к работе.
Использование услуг риэлтера объясняется тем, что риэлтерская деятельность подвергается контролю, что обычно гарантирует также и высокий уровень профессиональной компетентности риэлтеров.
Риэлтер обязан от имени продавца позаботиться о том, чтобы при совершении сделки покупателю были представлены все документы и информация, необходимые для принятия им окончательного решения. Таким образом, риэлтер обеспечивает также и соблюдение интересов покупателя.
Обычно риэлтер занимается также подготовкой договоров купли-продажи и при необходимости оказывает помощь в юридических вопросах, связанных со сделкой.
Что означает понятие «недвижимость» в Финляндии?
В законодательстве понятие «недвижимость» означает такую самостоятельную единицу земельной собственности, которая должна быть зарегистрирована в Кадастре недвижимости как самостоятельный объект недвижимости.
Недвижимость включает входящий в нее участок земли и, в том числе, доли в общих территориях и все обременения, как, например, право пользования дорогами.
На практике недвижимость означает земельный или водный участок, но один объект недвижимости может включать и то, и другое. Земельный участок может быть лесным участком, участком сельскохозяйственного назначения либо участком под застройку. Кроме того, недвижимость может состоять из нескольких отдельных участков. Каждому объекту недвижимости присваивается идентификационный кадастровый код, который состоит из номера муниципалитета и трех последующих цифр, например, 091-4-72-12 или 342-407-2-59.
Объект недвижимости включает также имеющиеся на участке строения, деревья и кусты, а также прочие предметы и оборудование, которые неразрывно связаны с ним.
В Финляндии собственность делится на движимую (например, акции ЖАО) и недвижимую (объект недвижимости и связанная с ним жилая площадь). Иначе говоря, с юридической точки зрения отдельно взятая жилая квартира или здание еще не являются недвижимостью. Один объект недвижимости может включать несколько зданий или жилых квартир, и в этом случае он, как правило, находится в собственности ЖАО.
Приобретение и аренда жилых квартир или коммерческих помещений
В Финляндии сделки купли-продажи квартир в многоквартирных домах или отдельных зданий не рассматриваются как сделки с недвижимостью, за исключением случаев, когда одновременно с заключением такой сделки передается право собственности на земельный участок. Указанные сделки купли-продажи не регистрируются в уездных судах.
В Финляндии многоквартирные дома и земельные участки под ними находятся обычно в собственности жилищных акционерных обществ (ЖАО) или акционерных обществ по недвижимости. Акции этих акционерных обществ можно продавать и покупать, при этом они дают своему владельцу право на распоряжение определенной квартирой, расположенной в доме, принадлежащем акционерному обществу. На практике данное право распоряжения квартирой приравнивается к праву собственности на нее.
При покупке и продаже квартир используются обычно услуги риэлтерских фирм, которые также предоставляют информацию о квартирах, поступающих на рынок для продажи. Сделку купли-продажи можно также заключить самостоятельно или
же привлечь для этого поверенного, не прибегая к услугам риэлтера. Сделка купли-продажи оформляется в письменной форме, однако при этом присутствия официальных заверителей не требуется, что отличает данную сделку от сделки купли-продажи недвижимости.
Подготовка к купле-продаже жилой квартиры
В Финляндии предусматривается различный порядок действий в случае покупки
новой или бывшей в эксплуатации квартиры. Сделка с бывшей в эксплуатации квартирой регламентируется не так подробно, как с новой квартирой. При приобретении квартиры в строящемся доме особо важно ознакомиться с документами, отражающими степень безопасности такой покупки. Эти документы помогают покупателю сформировать представление о ЖАО, его экономическом положении, недвижимости и строящемся объекте, чтобы на основании этой информации принять решение о рентабельности и целесообразности планируемого приобретения.
Если квартира или акция ЖАО приобретается в уже существующем, то есть старом здании, покупателю рекомендуется ознакомиться со справкой, выданной управляющим этого дома, которая включает информацию о ЖАО, его экономическом положении, а также затратах на проживание, учитывая, в том числе, размер платы за содержание здания и потребление воды. Управляющий также располагает информацией о планируемых работах по ремонту или реконструкции дома, которые могут повлиять на объем затрат на проживание в нем.
Рекомендуется также выяснить, перейдет ли к покупателю ответственность за выплату кредитов, взятых ЖАО. На практике, в случае наличия такой ответственности, сумма сделки купли-продажи уменьшается в соответствующей пропорции. Очень распространены случаи, когда эта ответственность переходит к покупателю в случае приобретения квартиры в новом доме, в связи со взятым ЖАО кредитом на строительство, что также ведет к уменьшению суммы сделки. При желании покупатель может единовременно выплатить ЖАО свою долю от общего кредита, взятого акционерным обществом, в результате чего к ежемесячной плате за содержание здания не будет прибавляться доля по выплате этого кредита.
Доля во взятом ЖАО общем кредите, которая должна выплачивается акционерному обществу владельцем квартиры ежемесячно, называется платой
за финансирование.
Владелец акций ЖАО также обязан ежемесячно оплачивать ЖАО свою долю в общих затратах на содержание дома (плата за содержание), из которых наиболее крупная статья – расходы на отопление.
Обязанности продавца и покупателя
Продавец квартиры в старом доме обязан предоставить информацию о квартире и ее оснащении, а также о тех отклонениях, которые имеются в оборудовании, состоянии или прочих характеристиках квартиры, соответствующих ее возрасту.
Покупатель новой квартиры обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи в случае готовности объекта, поскольку впоследствии он теряет право на предъявление претензий по такому дефекту, который он мог бы заметить во время осмотра. Покупатель квартиры в старом доме также обязан произвести ее осмотр до совершения сделки купли-продажи. Сделка купли-продажи жилой квартиры
В Законе о сделках купли-продажи жилых квартир имеются положения о минимальных требованиях к содержанию договора купли-продажи, которые касаются только тех случаев, когда акционер-учредитель продает акции жилых квартир в строящихся домах. Если сделка купли-продажи заключается после завершения строительства, в Законе нет специальных положений, регулирующих форму или минимальные требования к содержанию такой сделки.
Договор купли-продажи жилой квартиры (акций жилой квартиры) составляется в письменной форме. С юридической точки зрения, предметом сделки являются ценные бумаги, то есть акции, дающие право на распоряжение квартирой, иными словами, речь здесь идет о сделке с движимой собственностью. Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи, при этом присутствия официальных заверителей сделки не требуется.
При совершении сделки можно воспользоваться услугами поверенного, который в этом случае подписывает договор купли-продажи. Доверенность на совершение сделки купли-продажи жилой квартиры рекомендуется оформить в письменной
форме и четко определить в ней условия предоставляемых полномочий. Как и в случае сделки с недвижимостью, в договор купли-продажи жилой квартиры необходимо включить все необходимые условия этой сделки.
В Финляндии сделка купли-продажи акций жилой квартиры проходит обычно в следующем порядке: до завершения сделки покупатель выплачивает продавцу (как правило, риэлтеру) определенную сумму наличными, которая затем зачитывается в окончательной стоимости сделки. Если сделка не состоится по причинам, связанным с покупателем, выплаченная сумма наличных или ее часть остается продавцу.
При заключении сделки купли-продажи акций жилой квартиры покупатель должен убедиться в передаче акций. Информацию о том, являются ли акции заложенными, невозможно найти ни в одном из государственных реестров. Если акции не передаются в момент заключения сделки, покупатель должен выяснить их местонахождение и включить в договор купли-продажи условие, касающееся передачи акций.
После перехода права собственности покупатель может использовать полученные им акции в качестве гарантии выплаты своих долгов и, например, оплаты стоимости купленной им квартиры. Залоги, связанные с квартирой, не регистрируются в официальных инстанциях, то есть, залог оформляется путем подписания договора о залоге с передачей акций кредитору (залогодержателю).
Обычно акции хранятся в предоставившем кредит банке также и после выплаты кредита в полном объеме.
Регистрация сделки купли-продажи жилой квартиры
В Финляндии сделка купли-продажи жилой квартиры не рассматривается как сделка с недвижимостью, поэтому она не подлежит государственной регистрации, и в связи с этим информацию о ней невозможно получить в каких-либо государственных реестрах.
Если покупатель приобретает квартиру в доме, находящемся в собственности ЖАО, он может пользоваться правами владельца квартиры в этом акционерном обществе только после того, как заявит о совершении сделки для занесения ее в Реестр акций ЖАО. Это заявление должно быть доведено до сведения правления
акционерного общества, то есть на практике покупатель предъявляет управляющему дома договор купли-продажи и документ, свидетельствующий об уплате налога со сделки купли-продажи в размере 1,6 % от цены сделки.
Квартиру можно также сдать в аренду. Своеобразными промежуточными формами между собственностью и арендой являются квартиры с правом проживания и квартиры с долевой собственностью.
Сдача недвижимости в аренду
Собственник может сдать свою недвижимость или ее часть в аренду. Договор аренды оформляется в письменной форме с указанием всех необходимых условий. Если условие согласовывается каким-то другим образом, без указания в договоре, оно не имеет юридической силы. Все изменения и дополнения к договору должны также оформляться письменно.
При заключении договора нет необходимости в присутствии официальных заверителей сделки, поскольку достаточно, что договор будет подписан сторонами, их представителями или
уполномоченными ими поверенными.
В договоре аренды должны быть отражены следующие аспекты:
• договаривающиеся стороны
• арендуемый участок и его целевое назначение
• срок аренды
• арендная ставка
• объем и график исполнения арендатором обязательства о строительстве, если таковое имеется.
Собственник сдаваемой в аренду недвижимости может поменяться в течение срока аренды. Арендатор может закрепить свой статус путем подачи заявления об официальной регистрации специального права – права аренды, которое оформляется в уездном суде по месту нахождения недвижимости.
Арендатор обязан подать в уездный суд заявление о регистрации и может также обратиться с просьбой об оформлении права аренды в качестве залога для гарантии своего долга в том же порядке, как это указано выше по отношению к владельцу недвижимости, в том случае, если:
• договор аренды заключен на определенный срок
• арендатор может передать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя,
• на участке имеются принадлежащие арендатору здания или же он имеет право на строительство таковых по условиям договора.
Право аренды с правом его передачи зачастую приравнивается к праву собственности на недвижимость, в особенности муниципалитеты используют возможность сдачи предназначенных для жилищного строительства земельных участков в аренду в качестве альтернативы их продаже.
Широко распространенной является практика, в рамках которой, по истечении срока действия договора аренды, стороны договариваются о продлении договора на следующий срок, что часто сопровождается также пересмотром условий аренды, например, уровня арендной ставки.
Продажа права аренды
Как правило, арендатор может продать право аренды третьей стороне без учета мнения арендодателя в том случае, если это не запрещено договором аренды.
Продавец и покупатель несут одинаковую ответственность за выяснение состояния и характеристик арендуемого участка и находящихся на нем зданий, как и в случае купли-продажи недвижимости. Кроме зданий и арендуемого участка, покупатель обязан ознакомиться с условиями договора аренды. Особенно существенное влияние на стоимость права аренды оказывает оставшийся срок действия заключенного договора аренды.
Покупателю рекомендуется также убедиться в том, что право аренды зарегистрировано на имя продавца. Негативное влияние на обеспечение постоянного характера права аренды могут оказывать имеющиеся залоги, если они имеют преимущественное право по сравнению с зарегистрированным правом аренды. Эту информацию можно получить из справки об обременениях,
которая выдается, например, в уездном суде. После занесения условий сделки в договор купли-продажи осуществляется его подписание сторонами, при этом присутствия официального заверителя сделки не требуется.
После заключения сделки купли-продажи права аренды покупателю необходимо оформить регистрацию этого приобретения. Заявление подается в уездный суд по месту нахождения недвижимости в том же порядке и в те же сроки (шесть месяцев), что и в случае с куплей-продажей недвижимости. Покупатель обязан также уплатить налог со сделки купли-продажи в размере 4%, как и в случае сделки с недвижимостью.
Заключение сделки купли-продажи недвижимости в Финляндии
Договор купли-продажи недвижимости всегда нужно оформлять письменно.
Продавец и покупатель или же их представитель должны подписать договор купли-продажи в присутствии официального заверителя сделки. Если договор не оформлен в соответствии с этими требованиями, он не является обязательным для соблюдения.
При совершении сделки можно использовать поверенного. В доверенности, выдаваемой продавцом своему поверенному, должны быть указаны его точные ФИО и приведено детальное описание продаваемого объекта. Покупателю рекомендуется также оформить доверенность, выдаваемую им своему представителю, в письменной форме.
В договоре купли-продажи должна содержаться информация об объекте недвижимости, договаривающихся сторонах, цене сделки или другой компенсации, а также о возможном наличии условия, расторгающего договор или откладывающего его вступление в силу.
В договоре купли-продажи должно быть приведено максимально точное описание предмета сделки и указан идентификационный номер объекта недвижимости, предварительно проверенный на достоверность. При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли рекомендуется приложить к договору карту, где обозначены границы доли. Эта карта должна быть получена из Кадастра недвижимости и соответствовать реальной ситуации.
Используемые в договоре имена покупателя и продавца должны соответствовать их официальным ФИО.
Другие условия сделки
Стороны могут договориться о других условиях сделки в свободной форме, однако в их интересах является все же включение этих условий в договор купли-продажи.
Обычно в договор купли-продажи включают такие условия, как дата перехода права владения недвижимостью, перевод договоров на подачу электроэнергии и предоставление других коммунальных услуг, а также порядок производства различных платежей.
Зачастую цена сделки оплачивается в момент ее совершения наличными или с использованием банка в качестве посредника. Широко распространена и практика применения других форм оплаты.
Одним из условий договора купли-продажи часто является то, что продавец оставляет за собой право собственности на недвижимость до тех пор, пока цена сделки не будет выплачена. Условие о переходе права собственности может действовать не более пяти лет с момента совершения сделки.
Купля-продажа недвижимости с залогом
Если в справке об обременениях указано, что недвижимость заложена, покупателю во время совершения сделки рекомендуется потребовать в свое распоряжение закладную, иначе он должен быть готов к тому, что объект недвижимости будет по-прежнему служить гарантией выплаты предыдущим владельцем недвижимости своего долга.
При совершении сделки стороны иногда договариваются о том, что ответственность за выплату продавцом недвижимости своих долгов может быть передана покупателю. Для вступления этого условия в силу необходимо получить согласие кредитора.
Переговоры с банком по данному вопросу рекомендуется провести до совершения сделки.
При совершении сделки купли-продажи отчуждаемой доли покупатель не может просто доверять условию, согласно которому отчуждаемая доля продается без обременений, поскольку для освобождения от залогового обязательства и устранения обременений необходимо получить согласие кредитора (залогодержателя), которому покупатель должен немедленно сообщить о заключаемой сделке.
Предварительный договор о купле-продаже недвижимости
О планируемой сделке купли-продажи недвижимости можно заключить предварительный договор, который должен быть оформлен в письменном виде и заверен в присутствии официального заверителя сделки.
Официальные заверители сделки
Официальный заверитель сделки заверяет ее совершение с одновременным установлением личности сторон и формальной законности сделки. К нему можно обратиться также за справкой о государственной регистрации, справкой об обременениях и выпиской из Кадастра недвижимости.
Официальными заверителями сделки могут быть определенные должностные лица установленных органов власти, включая магистрат и офисы Управления геодезии и землеустройства, а также назначенные уездными судами специальные заверители сделок. Функции официальных заверителей сделок зачастую могут выполнять также служащие банков, которым это право предоставлено распоряжениями уездных судов.
Сделку купли-продажи находящейся в Финляндии недвижимости можно заключить также и за пределами страны. В этом случае сделка должна быть совершена в соответствии с положениями о сделках с недвижимостью, имеющимися в законодательстве Финляндии. За пределами Финляндии официальными заверителями сделок купли-продажи недвижимости выступают определенные должностные лица консульских представительств Финляндии за границей.
Информацию об официальных заверителях сделок купли-продажи предоставляют уездные суды, магистраты, офисы Управления геодезии и землеустройства и муниципальные управления по недвижимости. Кроме того, информацию о назначенных уездными судами заверителях сделок можно получить в Реестре заверителей сделок, который ведет Регистрационный центр органов юстиции ( http://www.oikeus.fi/oikeusrekisterikeskus/index.htm ).
Ограничения, связанные с приобретением земельного участка