дом получился больше чем указано в разрешении на строительство
Определен порядок внесения изменений в разрешение на строительство при корректировке параметров объекта
4 августа 2018 г. вступил в силу Федеральный закон от 03.08.2018 №342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации …», которым, в частности, скорректированы положения ст. 51 ГрК РФ в части внесения изменений в ранее выданное разрешение на строительство.
По общему правилу внесение изменений в разрешение на строительство осуществляется в следующих случаях:
• при переходе прав на земельный участок;
• при образовании земельного участка путем раздела, выдела, перераспределения или объединения;
• при переходе права пользования недрами.
Несмотря на то что указанный перечень не является исчерпывающим, до настоящего времени законодательство о градостроительной деятельности не содержало четкого ответа на вопрос, каким образом вносить изменения в разрешение на строительство в иных случаях. Например, при изменении параметров объекта.
На практике в таком случае в одних муниципалитетах требовали от застройщика получения нового разрешения на строительство, в других — внесения изменений в действующее разрешение на строительство.
Согласно новой редакции ч. 21.14 ст. 51 ГрК РФ, вступившей в силу 4 августа 2018 года, застройщик может обратиться с заявлением о внесении изменений в разрешение на строительство, в том числе при изменении параметров объекта.
Введение указанной новеллы очень полезно для застройщиков, притом что процедура внесения изменений в разрешение на строительство при изменении параметров строящегося объекта ничем не отличается от процедуры выдачи нового разрешения на строительство (те же документы, сроки и т.п.). Главным для застройщика является то, что сохраняется первоначальная дата выдачи разрешения на строительство.
Напомним, что именно от даты выдачи разрешения на строительства зависит возникновение обязанности застройщика соблюдать новые жесткие требования в сфере долевого строительства. Эти требования действуют в отношении домов, разрешение на строительство которых выдано до 1 июля 2018 года. Теперь застройщики, получившие такие разрешения впрок, могут перед выводом домов в строительства актуализировать проект (например, в части квартирографии), внеся изменения в проектную документацию и разрешение на строительство.
Кроме того, принятый закон также расширяет перечень оснований для отказа во внесении изменений в разрешение на строительство. Дополнительными основания для такого отказа являются:
• отсутствие необходимых документов (документы на земельный участок, ГПЗУ, проектная документация, решение на отклонение от предельных параметров и т. д.);
• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям к строительству, реконструкции, установленным на дату выдачи ГПЗУ;
• несоответствие планируемого объекта разрешенному использованию земельного участка;
• несоответствие планируемого размещения объекта требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров.
Как ввести в эксплуатацию дом при расхождении площади с указанной в разрешении на строительство?
Расхождение общей площади построенного ижд. В разрешении на строительство 2016 года указана общая площадь дома 140 кв. м, по факту построили 180 кв. м. Администрация отказывается выдавать уведомление о соответствии построенного объекта ижс требованиям градостроительный деятельности ссылаясь на это расхождение. А вносить изменения в рнс тоже отказываются, мотивируя это тем что дом уже окончен строительством. Как быть? Законны ли действия администрации? Должна ли площадь построенного дома совпадать полностью с указанной в разрешении на строительство?
Добрый вечер, Анастасия! Могут не совпадать, но должны соответствовать требованиям ПЗЗ.
Если Ваш дом сиротствует этим параметрам: (ГрК РФ Статья 1. 39)) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
У вас проблем быть не должно, но могут если при строительстве нарушены нормы установленные ПЗЗ, а это отступы от границ и площадь застройки участка.
11. Объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.
То есть и можно больше по этажности и высоте, но если это есть в разрешении на строительство. Для детального понимания отказа администрации, конечно, надо видеть эти отказы.
Об отличии значения площади здания — объекта индивидуального жилищного строительства, полученного в результате кадастровых работ, и значения площади, указанного в разрешении на его строительство
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИ от 11 мая 2017 года N ОГ-Д23-5493
Как быть, если построенный по факту дом ИЖС не совпадает с заявленным в разрешении на строительство?
Добрый день! Подскажите пожалуйста, планировали строить дом 1 этаж 90 кв.м плюс мансарда, по факту построили 2 этажа по 56 кв.м плюс мансарда, то есть пятно застройки уменьшилось, но увеличилась этажность. Вопрос: введут ли такой дом в эксплуатацию?
Добрый день, Наталья!
Согласно части 7 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2020 года основаниями для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются только технический план указанных объектов индивидуального жилищного строительства и правоустанавливающий документ на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены указанные объекты индивидуального жилищного строительства. В данном случае сведения об объекте индивидуального жилищного строительства, за исключением сведений о местоположении такого объекта недвижимости на земельном участке, указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на строительство и проектной документации таких объектов недвижимости (при ее наличии) либо декларации об объекте недвижимости, предусмотренной частью 11 статьи 24 настоящего Федерального закона (в случае, если проектная документация не изготавливалась).
Таким образом, с целью регистрации права на дом и его государственного кадастрового учёта необходимо, чтобы параметры здания соответствовали выданному разрешению на строительство в части общей площади здания, количеству этажей, площади застройки, высоте.
Таким образом, Вам необходимо вносить изменения в ранее выданное разрешение на строительство, для чего заново подготовить схему планировочной организации земельного участка и описание внешнего облика.
Мы можем подготовить эти документы для Вас, для этого Вы можете обратиться к нам в чат, нажав зелёную кнопку «общаться в чате».
Несовпадение реальной площади жилого дома с площадью указанной в разрешении на строительство ИЖС
По существу Вашего вопроса сообщаем следующее.
Согласно Правилам землепользования и застройки под проектной документацией понимается документация, содержащая материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющая архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
В соответствии с ч. 7 ст. 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или техническим заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.
Согласно ч. 4 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
Таким образом, предоставление проектной документации для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома не требуется.
По смыслу п. 2.16. Постановления N 491-п в случае внесения изменений процессе строительства разрешение на строительство подлежит переоформлению.
При этом, застройщик обязан письменно информировать Управление градостроительства и архитектуры департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга (ДГиЗО) об изменении условий, на основании которых производилась выдача разрешения на строительство, или в иных случаях, предусмотренных законодательством.
Обращаем внимание на то, что в соответствии с Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.
Для более развернутой консультации рекомендуем Вам обратиться в приемную адвоката Ивлева Сергея Сергеевича по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко 20В, офис 414, тел.: 8-919-865-42-20.
Несоответствие площади фактической и указанной в разрешении на строительство
Есть земельный участок под ИЖС.
Есть разрешение на строительство жилого дома (индивидуальная постройка) площадью 130 кв метров на этом участке. Разрешение получено в 2017 году.
На данном участке построен дом, соединён с гаражом, но они не поставлены на учёт в ЕГРН.
117 кв метров, топочная 13 метров (место, где располагается котел для отопления) и площадь гаража
Гараж с топочной находится в соседстве с домом: одна крыша, один фундамент, есть вход из дома в гараж. Но топочная соседствует с гаражом, а не с домом, пройти в дом с топочной нельзя, только через гараж. Все коммуникации находятся в топочной и из неё заходят уже с общей стены в дом. Скважина, электричество, разводка отопления, котёл.
Как правильно зарегистрировать две эти постройки? Вместе с гаражом или дом отдельно, гараж с топочной отдельно (например, чтобы меньше платить налоги).
На сколько будет сложно зарегистрировать все эти постройки как единый дом, если суммарная их общая площадь больше, чем указано в разрешении на строительство? Тк фактически их сложно разделить, они находятся под одной крышей и на одном фундаменте. И возможно, выгоднее для продажи (по ипотеке) зарегистрировать одно строение большей площадью.
Какой порядок действий?
Какие документы необходимы?
На сколько будет сложно зарегистрировать все эти постройки как единый дом, если суммарная их общая площадь больше, чем указано в разрешении на строительство? Тк фактически их сложно разделить, они находятся под одной крышей и на одном фундаменте. И возможно, выгоднее для продажи (по ипотеке) зарегистрировать одно строение большей площадью.
У Вас гараж имеет отопление? Согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»:
2. Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее — карта-план территории);
На строительство гаража разрешение не требуется, его возможно просто оформить как холодную пристройку к дому (опять же если не отапливается).
Позвонила сейчас в БТИ. Нам сказали, что сначала нужно присвоить дому адрес. Потом можно подавать документы им. Сказали, что дом и гараж будут регистрировать как единую постройку, так как общая крыша и общий фундамент. Но площадь гаража не будут учитывать как жилую. Насколько правомерно то, что они ответили?
Видите строительства, кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом и вспомогательные постройки (топочная и гараж) отличаются. Если для жилого дома до августа 2018 г требовалось разрешение на строительство и ввода (а после этой даты уведомление о соответствии полученное в соответствии со ст. 51.1 и п.16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), то для вспомогательных построек в силу п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется никаких разрешений и уведомлений, а право на них регистрирует только на основании права на земельный участок (см. ч. 10 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Поэтому я бы на вашем месте направил уведомление о соответствии (п. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ), что разрешено в соответствии с ч. 4 ст. 16 Федерального закон от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на дом и топочную, а гараж бы зарегистрировал по декларации.
Тонкости можно уточнить у кадастрового инженера.
Позвонила сейчас в БТИ. Нам сказали, что сначала нужно присвоить дому адрес. Потом можно подавать документы им. Сказали, что дом и гараж будут регистрировать как единую постройку, так как общая крыша и общий фундамент. Но площадь гаража не будут учитывать как жилую. Насколько правомерно то, что они ответили?
Насчет адреса — его присваивать или изменять именно сейчас не обязательно. Для кадастрового учета он не нужен.
Добрый день! Разрешение на строительство действующее? Если нет, то уведомление об окончании строительства уже не получится подать (п. 16 ст 55 ГрК РФ)
Частью 11 ст 16 340-ФЗ от 03.08.2018 года установлено, что объект индивидуального жилищного строительства, разрешение на строительство которого получено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, может превышать параметры, указанные в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона), при условии, если параметры такого объекта соответствуют требованиям указанного разрешения на строительство.
Срок действия разрешения на строительство Для объектов различного назначения предусмотрен разный срок действия разрешения на строительство. Для индивидуального жилищного он составляет десять лет. Так как разрешение получено в 2017 году, то да, оно действующее
Да, Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет (часть 19 ст. 51 ГрК РФ). В таком случае параметры жилого дома должны точно соответствовать параметрам указанным в разрешении на строительство.
То что касается самого объекта, если крыша и фундамент один на все помещения — то это один объект.
ПРИКАЗ Минэкономразвития РФ от 01.03.2016 N 90 устанавливает, что площадь застройки сооружения определяется как площадь проекции внешних границ ограждающих конструкций (стен) сооружения на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания сооружения к поверхности земли, включая выступающие части (входные площадки и ступени, крыльца, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). В площадь застройки включается площадь под сооружением, расположенным на столбах, арки, проезды под сооружением, части сооружения, консольно выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 метра, а также подземные выступающие конструктивные элементы сооружения.
В площадь жилого здания не включаются площади подполья для проветривания жилого здания, неэксплуатируемого чердака, технического подполья, технического чердака, внеквартирных инженерных коммуникаций с вертикальной (в каналах, шахтах) и горизонтальной (в межэтажном пространстве) разводкой, тамбуров, портиков, крылец, наружных открытых лестниц и пандусов, а также площадь, занятая выступающими конструктивными элементами и отопительными печами, и площадь, находящуюся в пределах дверного проема.
В пункте 9 этого приказа указано, что площадь этажа жилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.
В площадь этажа включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа.