доверительное управление имуществом что это
Виды договора доверительного управления имуществом
В доверительное управление (ДУ) можно передать любое имущество, в том числе квартиру в МКД. Поэтому УК стоит знать тонкости законодательства в сфере ДУ. В этой статье мы расскажем о видах договора доверительного управления имуществом.
Договор ДУ недвижимым имуществом
Передача недвижимости в доверительное управление (ДУ) похожа на процесс продажи недвижимости. В частности, Гражданский кодекс РФ требует использовать форму договора продажи недвижимости для договоров ДУ недвижимого имущества. После оформления договора, необходимо уведомить органы госрегистрации о передаче недвижимости в ДУ. В случае нарушения описанных выше норм, договор ДУ считается недействительным.
Договор ДУ движимым имуществом
К движимому имуществу относятся ценные бумаги, деньги, интеллектуальные права и другое имущество, которое нельзя отнести к недвижимому. При оформлении договора ДУ на движимое имущество, следует помнить, что деньги не могут быть отдельным объектом договора ДУ. Но денежные средства можно передать в управление в составе другого имущества. Например, это могут быть активы госорганизации или коммерческой компании. Эта норма не относится к банкам и прочим кредитным организациям. Они обладают законным правом заключать договоры ДУ на денежные средства, как с физлицами, так и с юрлицами.
Договор ДУ для имущества подопечного
Опекуны, органы опеки и попечительства также вправе заключать договоры ДУ в интересах своих подопечных. Гражданский кодекс РФ определяет, что при заключении договора ДУ, опекуны и органы опеки сохраняют полномочия для той части имущества, которая не передавалась в управление.
Договор ДУ для имущества подопечного прекращает действие, если подопечный выходит из-под опеки. То есть подопечный признаётся дееспособным, становится совершеннолетним или меняет опекунов.
Договор ДУ для имущества, обременённого залогом
Собственник вправе передать в ДУ и то имущество, которое oбременено залогом. Однако здесь есть нюансы. Статья 1019 ГК РФ позволяет держателю залога обращать взыскание на обременённое имущество. В этой ситуации доверительному управляющему необходимо сообщить об обременении имущества залогом. Управляющий, которого не уведомили о факте обременения, по закону может расторгнуть договор ДУ через суд. Кроме того, если договор предусматривает вознаграждение, доверительный управляющий вправе потребовать уплаты вознаграждения за 1 год.
Договор ДУ на основании завещания
Договор ДУ можно заключить и на основании завещания. Если известен исполнитель завещания, то по договору ДУ он становится доверительным управляющим. Когда исполнитель завещания не назван, роль управляющего по договору ДУ выполняет нотариус. Основанием для заключения договора ДУ по завещанию является ходатайство наследников, опекунов и других лиц, заинтересованных в сохранении и эффективном управлении имуществом.
Порядок заключения договора доверительного управления имуществом
Договор доверительного управления имуществом — это соглашение, по которому одна сторона передает второй в управление имущество в целях совместного извлечения прибыли.
Кто и для чего заключает
Прежде всего необходимо ответить на вопросы, чем является доверительное управление, что такое договор управления недвижимым имуществом (или иным имуществом) и для чего он заключается? Статьей 1014 ГК РФ определено, что учредителем, то есть передающим имущественный комплекс лицом, вправе быть только собственник.
Исключения установлены для следующих случаев:
Таким образом, это один из видов передачи вещи во владение и пользование, в котором цель одна — получение прибыли за счет максимального эффективного ее использования. Условия и порядок пользования и владения предметом собственности устанавливает собственник.
Какие объекты передаются
Принимая во внимание суть такого соглашения, как договор об управлении, легко определить круг его объектов. Это предметы, которые способны принести материальные средства при их рациональном использовании профессионалами. В ст. 1013 ГК РФ перечислены следующие объекты, но их перечень не является закрытым:
Деньги как таковые не являются самостоятельным объектом, кроме случаев, отдельно указанных в законе.
Итак, разобравшись, что такое договор доверительного управления и для чего он заключается, перейдем к установленным Гражданским кодексом правилам его заключения и исполнения.
Форма и структура договора
В соответствии со ст. 1017 ГК РФ, форма предусмотрена только письменная. Если соглашение заключается в отношении недвижимости, обязательно производится государственная регистрация. Форма должна соответствовать ст. 550 ГК РФ (один документ, подписанный сторонами).
При оформлении соглашения применяется стандартная для всех сделок структура, но с особенностями, присущими только этому виду:
Существенными условиями (без согласования которых в тексте соглашение считается незаключенным) являются:
Учтем, что порядок заключения договора доверительного управления имуществом предполагает передачу объекта, факт передачи обязательно фиксировать отдельно.
Права управляющего
Этот вид сделки — это разновидность обязательственного права, то есть отрасли права, регулирующей отношения между двумя сторонами, общее название которых — кредитор (которому обязательство исполняется) и должник (обязанный исполнить обязательство). Чаще всего во взаимоотношениях обязательства есть у каждой из сторон: обязательства из договора доверительного управления имуществом несут оба управляющих (первый — передача вещи, оплата услуг, второй — управление имущества, передача прибыли).
Для выполнения сделки управляющий получает следующие правомочия, по ст. 1020 ГК РФ, в отношении переданного ему имущественного комплекса:
Отчет о своей деятельности управляющий предоставляет в согласованные сроки.
Сроки
Гражданским кодексом установлено, какой максимальный срок действия договора доверительного управления возможен. Он указан в ст. 1016 ГК РФ, где перечислены существенные условия контракта. Максимум, на который заключают такое соглашение, — 5 лет.
Решение о том, на какой срок заключается договор доверительного управления в конкретном случае, принимает собственник, учредитель.
Основания для прекращения соглашения
Они указаны в ст. 1024 ГК РФ:
Доверительное управление имуществом что это
Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).
Согласно п.4 ст.209 ГК РФ собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Таким образом, в соответствии с договором доверительного управления правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих управляющему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом такая передача своих правомочий со стороны собственника выражается в возложении на доверительного управляющего посредством заключения договора определенных обязанностей по управлению имуществом.
В соответствии с п.3 ст.1012 ГК РФ доверительный управляющий при совершении сделок в устной форме должен информировать другую сторону, что он совершает действия в качестве доверительного управляющего. Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».
При отсутствии такой отметки на документах управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
2. Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования при возможности их обособления и учета на отдельном балансе или банковском счете (п.1 ст.1018 ГК РФ).
Единственное исключение из движимого имущества сделано в отношении такого вида имущества, как денежные средства, притом только в качестве самостоятельного объекта. Это не исключает возможности передачи в управление денежных средств в составе иного имущества, в частности имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. В этом случае такое имущество становится предметом договора, но не может служить предметом доверительного управления.
Что касается унитарных предприятий и учреждений, то они не могут передавать имущество, находящееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление.
3. Субъекты доверительного управления
Участниками в отношениях по доверительному управлению могут быть:
— учредитель управления;
— выгодоприобретатель;
— доверительный управляющий.
Решение об учреждении доверительного управления принимается собственником имущества. Именно он заключает договор и учреждает управление посредством заключения договорных обязательств, выступая таким образом в качестве учредителя управления.
Если договор доверительного управления заключается в пользу выгодоприобретателя, то к договору применяются правила, установленные ст.430 ГК РФ. Так, стороны договора учредительного управления не могут расторгать или изменять заключенный договор без согласия выгодоприобретателя.
Выгодоприобретателем может быть любое физическое или юридическое лицо В качестве выгодоприобретателя может выступать и сам учредитель, устанавливая доверительное управление в свою пользу.
Доверительным управляющим могут быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Если доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, например фонд, за исключением учреждения.
Имущество не может быть передано в доверительное управление ни унитарному предприятию, ни государственному органу, ни органу местного самоуправления.
Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем. Управляющий никогда не может быть ни учредителем, ни выгодоприобретателем.
4. Договор доверительного управления имуществом
Порядок заключения и существенные условия договора доверительного управления имуществом регулируются нормами гл.53 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.433 ГК РФ моментом заключения договора считается момент передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему.
Предметом договора доверительного управления имуществом является осуществление доверительным управляющим управления переданным ему имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п.1 ст.1017 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом должна приводиться следующая информация:
— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
— срок действия договора.
В доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, поскольку залогодатель остается его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Кроме того, дополнительный доход от выгодного использования имущества может помочь собственнику выполнить свои обязательства перед залогодержателем.
В соответствии со ст.1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества, что свидетельствует о возмездности данного договора.
Договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок до пяти лет. Если по окончании срока ни одна из сторон не заявила о его прекращении, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
5. Права и обязанности сторон по договору доверительного управления имуществом
На имущество учредителя, переданное по договору доверительного управления, не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п.2 ст.1018 ГК РФ).
Однако если в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счет этого имущества, а при недостаточности имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего взыскание долгов может быть обращено и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
Кроме этого, согласно п.2 ст.1019 ГК РФ если учредитель управления передал имущество, находящееся в залоге и не предупредил об этом доверительного управляющего, то учредитель управления рискует получить через суд требование о расторжении договора и уплате доверительному управляющему вознаграждения за год.
Отношения управляющего с третьими лицами также определяются обособленностью имущества, находящегося в управлении, от личного имущества управляющего. Долги по обязательствам, возникшим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. При условии его недостаточности в интересах третьих лиц устанавливается ответственность управляющего. Долги по обязательствам (при недостаточности имущества в управлении) взыскиваются прежде всего с управляющего.
Управляющий несет ответственность собственным имуществом, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
Управляющий имеет право на получение вознаграждения, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом. При этом возмещение расходов предусмотрено только за счет доходов от использования этого имущества.
6. Прекращение отношений по договору доверительного управления
В п.1 ст.1024 ГК РФ приведены причины, по которым договор доверительного управления может быть прекращен.
Любая из сторон вправе односторонним волеизъявлением прекратить договор доверительного управления. Для этого сторона, которая приняла такое решение, обязана уведомить об этом другую сторону за три месяца до прекращения договора. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления или другому лицу, если это предусмотрено в договоре.
Доверительное управление имуществом что это
Отношения между участниками процесса регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).
Согласно п.4 ст.209 ГК РФ собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.
Таким образом, в соответствии с договором доверительного управления правомочия собственника передаются управляющему только в установленных договором и законом пределах, позволяющих управляющему осуществлять не только юридические, но и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом такая передача своих правомочий со стороны собственника выражается в возложении на доверительного управляющего посредством заключения договора определенных обязанностей по управлению имуществом.
В соответствии с п.3 ст.1012 ГК РФ доверительный управляющий при совершении сделок в устной форме должен информировать другую сторону, что он совершает действия в качестве доверительного управляющего. Если же сделка совершается в письменной форме, то в документах после имени или наименования доверительного управляющего должна быть сделана отметка «Д.У.».
При отсутствии такой отметки на документах управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.
2. Объекты доверительного управления
Объектами доверительного управления признаются организации, имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и иное имущество. Под иным имуществом следует понимать движимые вещи и права требования или пользования при возможности их обособления и учета на отдельном балансе или банковском счете (п.1 ст.1018 ГК РФ).
Единственное исключение из движимого имущества сделано в отношении такого вида имущества, как денежные средства, притом только в качестве самостоятельного объекта. Это не исключает возможности передачи в управление денежных средств в составе иного имущества, в частности имущественного комплекса.
В доверительном управлении может находиться только индивидуально-определенное имущество. При этом условиями договора может быть предусмотрено, что в доверительное управление будет передаваться имущество, еще только подлежащее приобретению или даже созданию, то есть имущество, еще не существующее на момент заключения договора. В этом случае такое имущество становится предметом договора, но не может служить предметом доверительного управления.
Что касается унитарных предприятий и учреждений, то они не могут передавать имущество, находящееся у них в хозяйственном ведении или оперативном управлении, в доверительное управление.
3. Субъекты доверительного управления
Участниками в отношениях по доверительному управлению могут быть:
— учредитель управления;
— выгодоприобретатель;
— доверительный управляющий.
Решение об учреждении доверительного управления принимается собственником имущества. Именно он заключает договор и учреждает управление посредством заключения договорных обязательств, выступая таким образом в качестве учредителя управления.
Если договор доверительного управления заключается в пользу выгодоприобретателя, то к договору применяются правила, установленные ст.430 ГК РФ. Так, стороны договора учредительного управления не могут расторгать или изменять заключенный договор без согласия выгодоприобретателя.
Выгодоприобретателем может быть любое физическое или юридическое лицо В качестве выгодоприобретателя может выступать и сам учредитель, устанавливая доверительное управление в свою пользу.
Доверительным управляющим могут быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация. Если доверительное управление осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, например фонд, за исключением учреждения.
Имущество не может быть передано в доверительное управление ни унитарному предприятию, ни государственному органу, ни органу местного самоуправления.
Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем. Управляющий никогда не может быть ни учредителем, ни выгодоприобретателем.
4. Договор доверительного управления имуществом
Порядок заключения и существенные условия договора доверительного управления имуществом регулируются нормами гл.53 ГК РФ.
Согласно п.1 ст.1012 ГК РФ договор доверительного управления имуществом определяется как договор, по которому одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. В соответствии с п.2 ст.433 ГК РФ моментом заключения договора считается момент передачи учредителем доверительного управления соответствующего имущества доверительному управляющему.
Предметом договора доверительного управления имуществом является осуществление доверительным управляющим управления переданным ему имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
Договор доверительного управления имуществом заключается в письменной форме (п.1 ст.1017 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом должна приводиться следующая информация:
— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которого осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
— срок действия договора.
В доверительное управление может быть передано имущество, обремененное залогом, поскольку залогодатель остается его собственником и сохраняет возможность распоряжения им. Кроме того, дополнительный доход от выгодного использования имущества может помочь собственнику выполнить свои обязательства перед залогодержателем.
В соответствии со ст.1023 ГК РФ доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества, что свидетельствует о возмездности данного договора.
Договор доверительного управления имуществом может быть заключен на срок до пяти лет. Если по окончании срока ни одна из сторон не заявила о его прекращении, то он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.
5. Права и обязанности сторон по договору доверительного управления имуществом
На имущество учредителя, переданное по договору доверительного управления, не допускается обращение взыскания по долгам учредителя, за исключением случаев банкротства (п.2 ст.1018 ГК РФ).
Однако если в процессе действия договора доверительного управления возникли долги по обязательствам в связи с управлением имуществом, то они погашаются за счет этого имущества, а при недостаточности имущества учредителя, переданного по договору доверительного управления, и имущества управляющего взыскание долгов может быть обращено и на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.
Кроме этого, согласно п.2 ст.1019 ГК РФ если учредитель управления передал имущество, находящееся в залоге и не предупредил об этом доверительного управляющего, то учредитель управления рискует получить через суд требование о расторжении договора и уплате доверительному управляющему вознаграждения за год.
Отношения управляющего с третьими лицами также определяются обособленностью имущества, находящегося в управлении, от личного имущества управляющего. Долги по обязательствам, возникшим в связи с управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. При условии его недостаточности в интересах третьих лиц устанавливается ответственность управляющего. Долги по обязательствам (при недостаточности имущества в управлении) взыскиваются прежде всего с управляющего.
Управляющий несет ответственность собственным имуществом, если он не известил контрагента о заключении сделки в качестве управляющего, совершил сделку с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.
Управляющий имеет право на получение вознаграждения, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных при управлении имуществом. При этом возмещение расходов предусмотрено только за счет доходов от использования этого имущества.
6. Прекращение отношений по договору доверительного управления
В п.1 ст.1024 ГК РФ приведены причины, по которым договор доверительного управления может быть прекращен.
Любая из сторон вправе односторонним волеизъявлением прекратить договор доверительного управления. Для этого сторона, которая приняла такое решение, обязана уведомить об этом другую сторону за три месяца до прекращения договора. При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления или другому лицу, если это предусмотрено в договоре.