капыджи в турции что это
О жизни турецкого консъержа
Представьте, что в вашем многоквартирном доме живёт кто-то, кто круглосуточно готов помочь с мелкими бытовыми вопросами: выбросить мусор, починить протекающий кран, вызвать техническую службу, когда сломается лифт, и просто поддержать чистоту в подъезде. Непозволительная роскошь, скажете вы? Для среднестатистического россиянина, возможно. А вот в Турции почти в каждом доме такой человек есть. О том, кто это, рассказывает наш человек в Турции Анара Сонмез.
Иллюстрация: Евгения Ремизова
О капыджи — обычной турецкой профессии
Когда я узнала об этой типичной турецкой профессии, меня удивило, что, по сути, физический труд капыджи тут сравним с интеллектуальным – зарплата офисного работника или даже госслужащего немногим больше, чем у консъержа. А если вычесть из неё оплату коммунальных услуг и арендную плату, то получается, что на жизнь у капыджи остаётся гораздо больше.
О легкодоступности как должностной обязанности. В хорошем смысле
Чаще всего в турецких домах есть небольшая квартира на «нулевом» этаже или в подвале, построенная специально для консъержа и его семьи. Я сама жила в такой почти год, нам её предоставил за символическую плату один знакомый – управляющий дома. Пожив там, я на своей шкуре испытала, какова она — тяжёлая доля капыджи, точнее, малая её часть. Напротив нашей квартиры был склад, а рядом — комната со знаком «Осторожно! Электричество», где находились счётчики всех квартир и главный трансформатор. Когда приходили электрики, чтобы снять показания, всегда стучали в нашу квартиру и просили открыть им дверь от «трансформаторной будки», так как думали, что, как и положено, в этой квартире проживает консъерж. И стучали не только электрики: это были и бывшие жители дома, которые что-то оставили на складе на хранение, и те, кто хотел посмотреть сдающуюся квартиру (в некоторых домах капыджи выступает в роли риелтора). Тогда я поняла – капыджи вынужден быть легкодоступным, в хорошем смысле этого слова. То есть, все всегда знают, где он живёт. К тому же, небольшая квартирка с маленькими окошками всегда будет напоминать о статусе проживающего в ней. Именно поэтому почти все капыджи – это такие тихие безинициативные дядечки, которые смирились со своей участью быть кем-то вроде слуги.
О мусоре как поводе обидеться
Мне показалось, что выносить мусор турки считают ниже своего достоинства, и этим занимается исключительно консъерж. Мусорные пакеты здесь выставляются за дверь в определённое время, а капыджи всё собирает и выкидывает. Однажды я, выходя из дома, захватила пакет с отходами, чтобы по пути донести его до мусорного контейнера. Муж сказал больше так не делать. Это обязанность капыджи, и если он увидит, может обидеться и подумать, что я недовольна его работой.
О золушке, подкидывающей уголь
Капыджи в доме — самая настоящая турецкая «золушка». Выносить мусор, бегать по мелким поручениям, намывать подъезд, следить за исправностью солнечных батарей и телевизионных антенн, чистить снег зимой, поливать деревья в саду и подметать двор летом – и это далеко не все обязанности турецкого консъержа. Если в доме центральное отопление (не совсем такое, как в России), капыджи следит за котлом, который подаёт тепло во все квартиры, или кидает уголь, если в дом не подведён газ. Выкинул ваш ребёнок с балкона игрушку или обувь – окликните копающегося во дворе капыджи, обязательно занесёт. Будете идти с покупками, коляской – поможет донести, откроет подъездную дверь, вызовет лифт. В некоторых районах мегаполисов капыджи с вечера собирает заказы: кому сколько хлеба и молока на утро, каких газет принести. Подруги из Анкары рассказывали, что поручают консъержу получать посылки у курьера, когда их нет дома.
О семейном подряде
На протяжении всего дня капыджи на трудовом посту. Если у него есть жена и дети – чаще всего они помогают кормильцу. Жена будет подрабатывать уборщицей в квартирах, а дети — собирать мусор, разносить заказы, поливать газон. Конечно, всё зависит от домов и районов, в разных местах обязанности будут разными. Если речь о многоэтажном доме с большим садом или комплексе из нескольких домов, то вряд ли в обязанности капыджи будет входить покупка хлеба и свежих газет. Чаще это практикуется в небольших домах на 10-16 квартир.
Наш капыджи — исключение из правил. На входном этаже у него с напарниками — оптовый магазин, а по совместительству он подрабатывает нашим консъержем. Всегда спокойный и вежливый, этот усатый дяденька исправно выполняет свои обязанности (иногда, правда, вижу, что полы моет какой-то парень — видимо, его сын).
Он всегда очень вежлив и обращается к нам с мужем, как принято в Турции обращаться к старшим сёстрам и братьям. Живёт он далеко, но, несмотря на это, когда в доме случился небольшой пожар, сразу же примчался. Позже сам затеял ремонт в подъезде: купил краску и нанял маляра, а потом вывесил отчёт по расходам. В тот месяц нам пришлось заплатить айдат в два раза больше обычного.
О безответственности и блате
Об отсутствии амбиций и кино
К моему удивлению, оказалось, что должность капыджи очень востребована, и если кто-то нашёл свое «место под солнцем», то задержится там надолго. В некоторых домах консъержи работают много лет, а потом передают должность по наследству своим сыновьям. Кстати сказать, про капыджи, как неотъемлемую часть турецкого общества, не забывают и в кино. Еще в 70-е годы здесь сняли комедию «Король консъержей», где главным героем был ушлый стамбульский консъерж. А недавно на пике популярности был сериал про дочку капыджи, которая, поступив в престижный институт, изо всех сил скрывала своё происхождение.
Управление недвижимостью в Турции. Коротко о главном
Квартиры в Турции – востребованный сегмент недвижимости среди иностранных покупателей. Помимо прекрасной планировки, завораживающих видов из окна, качественного ремонта, современные турецкие квартиры имеют еще одно весомое преимущество: большинство из них расположены в рамках жилых комплексов, оснащенных собственной инфраструктурой. То есть, по факту вы являетесь не только владельцем комфортабельных апартаментов на берегу моря и проживаете в безопасной спокойной атмосфере со своими правилами, но и имеете возможность пользоваться разноплановыми объектами инфраструктуры в любое время.
Важный вопрос для всех желающих купить недвижимость – содержание жилых комплексов в Турции. Если это квартира в новостройке, полезно будет заранее ознакомиться с тонкостями управления турецких ЖК. При покупке жилья на вторичном рынке целесообразно предварительно поинтересоваться действующими правилами, уставом жильцов, так как некоторые из них, например, могут оказаться именно для вас неприемлемыми. Как говорится, предупрежден – значит вооружен.
Всю актуальную информацию об этом вы найдете в нашем обзоре.
Кто управляет жилым комплексом?
В Турецкой Республике работа жилищно-коммунального кодекса налажена как часы. Она несколько отличается при привычной нам, однако большинство инвесторов уже через время привыкают к новым правилам и с удовольствием пользуются всеми их преимуществами.
По сути, кондоминиум – это способ владения жилым комплексом, квартиры в котором принадлежат каждому отдельному владельцу, а общая территория определяется как собственность всех жильцов. К общим площадям причисляются лестничная площадка, холл, лифты, технические этажи, парковка, сад, земельный участок под домом и т.п.
Осуществлять управление многоквартирным домом может, по решению собственников, как управляющая компания, так и сами жильцы. Управляющая организация – это фирма, специализирующаяся на такого рода деятельности. Они выполняют ряд задач, среди которых контроль за качеством работы инфраструктуры, наем на работу квалифицированного обслуживающего персонала, подбор компаний и заключение договоров с поставщиками коммунальных услуг, и многое другое. По факту они следят за тем, чтобы в доме был порядок, оставался чистым и постоянно работал бассейн, осуществлялся полив газона, вовремя чинились все неполадки, связанные с электричеством, водоснабжением, вентиляцией, исправно выполняла свои обязанности охрана, другие работники и т.д. Выбирают компанию-управленца сами жильцы.
В некоторых только построенных домах на протяжении двух лет управление осуществляет застройщик. Строительная компания оперативно и без лишних затрат со стороны собственников устраняет все проблемы и поломки. Жильцам это дает возможность привыкнуть к новым условиям и сориентироваться в дальнейших действиях.
По итогам ежегодного отчета о работах и затратах, который им обязана предоставить обслуживающая фирма, владельцы принимают решение о продолжении дальнейшего сотрудничества или найме новой организации.
Некоторые собственники управляют ЖК самостоятельно. Для этого организовывается комитет жильцов, проводятся собрания, на которых решаются все вопросы, связанные с поддержанием порядка и обеспечением работоспособности инфраструктуры на территории комплекса.
Также сообща собственники принимают устав дома, то есть те правила и запреты, которые каждый из них обязуется соблюдать. Как правило, это вполне объективные и обоснованные пункты, помогающие поддерживать порядок и комфорт проживания всех жителей в ЖК, а именно нельзя:
Одна из самых ответственных должностей в любой жилом комплексе Турции, помимо управляющего, – консьерж или капыджи (kapıcı). Kapıcı знает всё, что происходит в доме и к нему можно обратиться по любым вопросам, будь то вызов электрика или оплата счетов за коммунальные услуги. Также он следит за порядком в подъездах, на лестничных площадках, ведет учет оплаты счетов за воду и электричество. В больших ЖК часто для капыджи выделяется одна квартира на первом этаже, аренду которой оплачивают владельцы.
Если комплекс небольшой с минимальной инфраструктурой, следить за порядком может один консьерж. В масштабных ЖК дополнительно набирается персонал – уборщицы, охрана, садовники, специалисты по обслуживанию бассейнов и др.
Организация собрания жильцов по управлению недвижимости
Каждый год проводятся собрания владельцев, организованные управляющей организацией или девелопером. Основные темы обсуждения на повестке:
На первом собрании должны присутствовать более 50 % владельцев недвижимости. Для обеспечения явки сообщение о встрече вывешивается на доске объявлений в холле, за две недели до даты проведения рассылаются письма на электронную почту.
Если на собрании присутствует менее половины жильцов, оно не считается действительным и решения приняты не будут. Однако большинство на повторной встрече уже не имеет значения для решения текущих вопросов и задач. Поэтому, если вы не можете присутствовать лично, делегируйте свои полномочия знакомым или соседям через доверенность на право управления недвижимостью в Турции. Итоги собрания фиксируются в протоколе. Документ подписывает каждый присутствующий.
Главой официального собрания является управляющий. Он, как правило, выбирается на год из самих жильцов путем голосования. Переизбирается ежегодно либо на внеочередной встрече собственников.
Основные обязанности управляющего недвижимостью в Турции заключаются в:
Какие расходы ждут будущих жильцов?
Существует определенная фиксированная плата за управление недвижимостью в Турции – это айдат.
Aidat оплачивается жильцами ежемесячно, независимо от того, проживают они в доме или нет, и покрывает все предоставляемые персоналом услуги в рамках комплекса:
Затраты суммируются и делятся поровну на всех владельцев. Ежемесячная плата за Айдат зависит от города, где расположена недвижимость и от размеров ЖК. Для больших комплексов на турецких курортах она может составлять более 1000 евро за месяц, а для небольших – около 40-50 евро.
Неплательщикам айдата грозит начисление пени и штрафа. Если не платить длительный период, управляющая компания имеет право подать заявление в суд для взыскания долга. Если собственник никак не реагирует на принятые меры, по решению суда квартира может быть продана для покрытия долга.
О системе управления ЖК Nordic Construction
Nordic Property Construction – активно развивающийся застройщик. Строим качественные жилые комплексы в Алании по скандинавским стандартам возведения и отделки. Мы тщательно контролируем каждый этап работ, чтобы наши инвесторы получили в свое полное распоряжение жилье премиального качества по оптимальным ценам.
Наша компания стремится быть всесторонне полезной своим клиентам. Поэтому, помимо строительной деятельности мы также оказываем новым владельцам недвижимости широкий спектр услуг послепродажного сервиса. Одно из его направлений – управление жилым комплексом. Продуманная стратегия, отлаженная работа персонала, серьезный подход к решению любых задач – залог комфортного проживания всех собственников квартир в жилых комплексах от Nordic Property Construction!
Как происходит управление жилым комплексом в Турции?
Тема турецкого управления жилым комплексом становится актуальной для тех, кто намерен приобрести недвижимость в собственность. Перед покупкой жилья целесообразно узнать, как выстроено управление комплексом и ознакомиться с действующими правилами и порядком проживания в ЖК.
Эта статья будет полезна тем, кто находится в процессе поиска недвижимости и/или тем, кто недавно ее приобрел, но еще не знает всех тонкостей по устройству управления и содержанию жилых комплексов в Турции.
Кто управляет жилым комплексом?
Кондоминиум – форма собственности жилым комплексом, при котором апартаменты являются частным владением одного собственника, а общие площади (лестничная площадка, холл, тех этажи и т. д.) являются совместным владением всех жильцов.
Такая форма управления действует во всех жилых объектах, где имеется собственность общего пользования, например лифт, бассейн, подземная парковка, сад и другая закрытая инфраструктура.
Управлять домом может специализированная управляющая компания. Это профессиональная организация, которая заключает договора с поставщиками услуг, нанимает обслуживающий персонал и следит за тем, чтобы собственникам жилья оказывался качественный сервис. Управляющую фирму обычно подбирают сами жильцы. В конце каждого года она предоставляет жильцам отчет о проделанной работе и расходах. В случае неудовлетворительной работы, собственники имеют право нанять другого управленца.
В некоторых комплексах собственники жилья самостоятельно организовывают управление своим комплексом и создают комитет жильцов, или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Все решения по стратегии управления зданием и порядка содержания территории принимается на собрании жильцов.
Также на собрании устанавливаются правила проживания в жилом комплексе. Так например в некоторых ЖК имеется такие запреты:
Очень часто первые 2 года после сдачи ЖК в эксплуатацию, управление комплексом осуществляется строительной компанией. Так малейшие поломки и неисправности устраняются в кротчайшие сроки и без поборов с жильцов.
В каждом доме есть консьерж, в турции их называют капыджи (kapıcı). Он ухаживает за домом, садом и порядком на лестничных клетках и в лифтах. В крупных комплексах для капыджи отводится отдельная квартира, за аренду которой платят жильцы комплекса. Коммунальные платежи по оплате за водоснабжение и электроэнергию этой квартиры также обычно лежат на плечах жильцов. Все эти расходы покрываются из айдата.
Если комплекс маленький, его может обслуживать только один консьерж. Если же комплекс большой и предлагает множество дополнительных услуг для комфорта жильцов, одного консьержа будет недостаточно. В таком случае набирается больше персонала. Это могут быть портье, садовники, охрана, уборщица, водители и т. д.
Как организовывают собрание жильцов по управлению недвижимости?
Застройщик или сторонняя управляющая компания ежегодно проводят общее собрание всех владельцев квартир. На нем обсуждается бюджет на предстоящий год и решаются все текущие вопросы по содержанию и обслуживанию ЖК. Обычно это происходит в июне и повторно в июле, если на первом собрании отсутствовали более 50% собственников. Хозяева апартаментов оповещаются за 2 недели до даты проведения сборов. Приглашение может быть выслано по электронной почте, а также объявление вывешивается на доску.
В ходе собрания все решения принимаются голосованием из тех, кто присутствует на нем. Собственники, которые не могут посетить собрание по личным обстоятельствам, могут делегировать свой голоса соседям или другому человеку посредством доверенности. Доверенность на право управления недвижимостью в Турции можно отправить на электронную почту. Каждая квартира получает один голос, вне зависимости от количества проживающих в апартаментах. По итогу каждого собрания составляется протокол, который подписывается всеми участниками собрания.
Собрание возглавляется управляющим. Он поднимает насущные вопросы для принятия различных решений и утверждения бюджетов. Также предоставляет годовой отчет о расходах и доходах.
Председатель, как правило, избирается из числа собственников недвижимости путем голосования на общем собрании жильцов. Обычно срок полномочий управляющего составляет один год. По окончании этого срока или на внеочередном общем собрании председатель может быть освобожден от своей должности.
Обязанности управляющего недвижимостью в Турции:
Какие расходы ожидают жильца за управление его собственностью?
Покупая апартаменты в ЖК с развитой инфраструктурой, нужно быть готовым к тому, что придется ежемесячно оплачивать все предоставляемые в ЖК услуги – бассейн, сауну, спортивный зал, теннисный корт, детскую площадку, сад и прочее. Отвечает за содержание данных территорий специально нанятый персонал, который, зачастую проживает на территории этого же комплекса. В Турецкой Республике такая оплата называется aidat.
Айдат – фиксированная ежемесячная плата за управление недвижимостью в Турции.
Выплаты этих платежей регулируются турецким законом о кондоминиумах (Kat Mülkiyeti Kanunu), который был принят в 1965 году. По этому закону устанавливать размер айдата может только общее собрание домовладельцев (Kat Malikleri Genel Kurulu).
Если требуется проведение крупных ремонтных работ, покупка и установка нового оборудования, на собрании собственников поднимается вопрос о дополнительном целевом сборе средств (demirbas aidat).
Оплата айдата – обязанность всех жильцов без исключения!
Все жители должны платить его независимо от того, постоянно они проживают в своей квартире или нет. В случае несвоевременных выплат может быть начислена пеня или наложен штраф. Если оплата не производится длительный период, управляющая организация может воспользоваться своим правом и подать иск на возбуждение уголовного дела по взысканию долга. По решению суда возможна принудительная продажа недвижимого имущества, для покрытия суммы долга.
Снизить расходы по айдату можно путем ограничения работы некоторых объектов зон внутренней инфраструктуры. Например, не использовать подогрев бассейна совсем или ограничиться этим благом в определенные дни. Можно отказаться и от охраны, можно даже от капыджи, если все жильцы комплекса готовы мыть лестничную площадку по установленному графику дежурства.
Кроме того, содержание жилья предполагает оплату коммунальных платежей по счетчикам, которые установлены в каждой квартире.
Турецкие тарифы на электроэнергию меняются в зависимости от времени суток. Дороже всего использование электричеством в вечернее время, ночью самые дешевые расценки.