В договоре указано что оплата произведена до подписания договора
Доказательство оплаты по договору купли-продажи
В договоре купли-продажи недвижимости прописано, что расчет производится в день подписания договора. Подписали, рассчитались, на следующий день сдали договор на регистрацию, дважды продавец доносил документы, зарегистрировали. Через два года продавец подал в суд с требованием оплаты. Оплата была произведена наличными, без расписки. Как доказать факт оплаты?
Согласно п. 1 ст. 861 Гражданского кодекса РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (ст. 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.
Согласно п. 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно п. 2 ст. 408 ГК РФ кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.
В названной сделке купли-продажи недвижимости продавец является кредитором (он передает имущество за плату), а покупатель – должником (он обязан оплатить полученное имущество). Исполнение кредитором своего обязательства передать имущество подтверждается передаточным актом, а исполнение должником своего обязательства оплатить полученное имущество подтверждается распиской, выданной кредитором, подтверждающей получение денег.
Если в договоре содержится условие, что «расчет производится до подписания договора» («расчет производится в момент подписания договора»), это означает, что сам договор является распиской, т.е. сторона (продавец, кредитор), которая должна была получить деньги, не подписала бы договор пока не получила бы причитающуюся сумму. А поскольку договор подписан обеими сторонами, то это означает, что покупатель расплатился с продавцом, а обязательство по оплате имущества прекращено исполнением.
Способ доказательства оплаты наличными денежными средствами: расписка или условие договора о произведенном расчете?
Зачастую стороны обязательства полагают, что достаточным доказательством внесения денежных средств в наличной форме является указание на данный факт в тексте документа-договора. Такую практику поддерживают нотариусы и банки. Пример (п. 4.2 договора): https://1drv.ms/u/s!Aip8UhIOJBotil_SmBc9q1VPjNEq
С точки зрения теории частного права, такой способ формализации отношений в части оплаты вполне допустим, даже в случае возникновения и исполнения обязательств между юридическими лицами (тем более, способ допустим и в отношениях физических лиц). В таком случае составления отдельного документа об оплате между сторонами не требуется. Классическим примером такого «либерального» подохода является правовая позиция, выраженная в постановлении АС ВВО от 06.03.2017 по делу № А43-5669/2015: гражданское законодательство не содержит запрета на указание в договоре на оплату предусмотренной сторонами договорной цены, как подтверждение факта ее внесения.
Вместе с тем, в некоторых случаях такой способ закрепления факта оплаты влечет риски непризнания судами обязанности по оплате исполненной. Пример: ссылки истца на п. 7.5 договора поручения от 31.01.2018 судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеуказанным основаниям, а также в виду отсутствия платежных документов, подтверждающих факт несения ООО ГК «Альпина» расходов по оплате услуг представителя (учитывая, что Заказчиком услуг выступало юридическое лицо), что указывает на правомерность выводов суда первой инстанции о недоказанности факта несения расходов на услуги представителя, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявления(постановление 11-го арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу № А65-2942/2018).
Кроме того, часто встречается ситуация, когда между сторонами подписывается договор с вышеуказанным условием, однако в действительности расчет не произведен. Рекомендуемая нотариусам форма, в частности, такое условие содержит.
Профессионалам необходимо закрывать данный риск и требовать исключения пункта из текста документа либо требовать составления отдельного документа об оплате.
Способ доказательства оплаты наличными денежными средствами: расписка или условие договора о произведенном расчете?
Зачастую стороны обязательства полагают, что достаточным доказательством внесения денежных средств в наличной форме является указание на данный факт в тексте документа-договора. Такую практику поддерживают нотариусы и банки. Пример (п. 4.2 договора): https://1drv.ms/u/s!Aip8UhIOJBotil_SmBc9q1VPjNEq
С точки зрения теории частного права, такой способ формализации отношений в части оплаты вполне допустим, даже в случае возникновения и исполнения обязательств между юридическими лицами (тем более, способ допустим и в отношениях физических лиц). В таком случае составления отдельного документа об оплате между сторонами не требуется. Классическим примером такого «либерального» подохода является правовая позиция, выраженная в постановлении АС ВВО от 06.03.2017 по делу № А43-5669/2015: гражданское законодательство не содержит запрета на указание в договоре на оплату предусмотренной сторонами договорной цены, как подтверждение факта ее внесения.
Вместе с тем, в некоторых случаях такой способ закрепления факта оплаты влечет риски непризнания судами обязанности по оплате исполненной. Пример: ссылки истца на п. 7.5 договора поручения от 31.01.2018 судом апелляционной инстанции не могут быть приняты во внимание по вышеуказанным основаниям, а также в виду отсутствия платежных документов, подтверждающих факт несения ООО ГК «Альпина» расходов по оплате услуг представителя (учитывая, что Заказчиком услуг выступало юридическое лицо), что указывает на правомерность выводов суда первой инстанции о недоказанности факта несения расходов на услуги представителя, в связи с чем, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявления(постановление 11-го арбитражного апелляционного суда от 17.12.2018 по делу № А65-2942/2018).
Кроме того, часто встречается ситуация, когда между сторонами подписывается договор с вышеуказанным условием, однако в действительности расчет не произведен. Рекомендуемая нотариусам форма, в частности, такое условие содержит.
Профессионалам необходимо закрывать данный риск и требовать исключения пункта из текста документа либо требовать составления отдельного документа об оплате.
ВС приравнял условие договора о произведении оплаты к расписке
28 сентября Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС21-8014 по делу № А40-309229/2019, в котором разбирался, является ли доказательством оплаты по договору указание в его условиях того, что оплата произведена.
В июле 1993 г. Московская регистрационная палата зарегистрировала ООО «Частное охранное предприятие «Лекс», 100% доли уставного капитала общества принадлежало Максиму Перцеву.
Впоследствии Максим Перцев обратился с иском о расторжении ДКП и признании за ним права на долю в размере 100% уставного капитала общества. В качестве обоснования иска продавец указывал, что ответчики существенно нарушили условия договоров об оплате приобретенных долей.
Арбитражный суд г. Москвы удовлетворил иск, отметив, что покупатели, к которым в соответствии с п. 12 ст. 21 Закона об ООО перешли права с момента внесения соответствующей записи в ЕГРЮЛ, в нарушение ст. 309 и 310 ГК РФ не оплатили перешедшие к ним доли. Суд счел, что ответчики не опровергли доводы истца представлением расписки, платежного поручения либо иного документа. Первая инстанция также признала несостоятельными доводы Игоря Гришанова о том, что он передал продавцу необходимую денежную сумму до удостоверения договора нотариусом, о чем свидетельствуют п. 4 договоров, подписанных сторонами в присутствии нотариуса. Суд счел, что при передаче денежных средств ответчик в любой ситуации должен был озаботиться наличием финансового документа, подтверждающего оплату. Впоследствии апелляция и кассация поддержали такое решение.
Игорь Гришанов обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС напомнила, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 408 ГК законом установлена презумпция того, что нахождение долгового документа у должника удостоверяет прекращение обязательств, пока не доказано иное. Такая презумпция прекращения обязательства может быть опровергнута, при этом бремя доказывания того, что обязательство не исполнено и, соответственно, не прекратилось, возлагается на кредитора.
В п. 4 спорных договоров, отметил Суд, сторонами констатировано, что оплата долей произведена покупателями полностью и до удостоверения этих договоров (что согласуется с положениями п. 1 ст. 486 ГК) и что претензий по условиям оплаты стороны друг к другу не имеют. Таким образом, данное условие договоров имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иными документами, заключил ВС.
Он добавил, что в рассматриваемом деле нижестоящими судами не были учтены положения ст. 408 ГК РФ, следствием чего явилось неправильное распределение между сторонами бремени доказывания. В свою очередь, истцом не представлялись, а судом не оценивались доказательства, опровергающие документально обоснованное утверждение ответчиков о надлежащем исполнении ими обязательств. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.
Адвокат МКА «Вердиктъ», арбитр Хельсинкского международного коммерческого арбитража Юнис Дигмар отметил, что подобный вопрос уже неоднократно поднимался высшей судебной инстанцией, которая обращала внимание нижестоящих судов на необходимость оценивать соответствующее условие договора как доказательство произведенной оплаты: «Однако теперь, на мой взгляд, Суд определил процессуальный механизм доказывания в такого рода спорах».
«ВС РФ буквально указал, что положение договора об оплате покупателем приобретаемой вещи в полном объеме имеет силу расписки, не требующей какого-либо дополнительного подтверждения иным документом. На мой взгляд, подобный вывод имеет определенную политико-правовую подоплеку и направлен на поддержание стабильности гражданского оборота, поскольку иная позиция может привести к росту числа споров по искам недобросовестных продавцов, которые, получив оплату и указав на это в договоре, но не оформив передачу денежных средств так называемым финансовым документом, смогли бы повторно взыскать стоимость переданной ими вещи или, что еще хуже, расторгнуть заключенные договоры», – посчитал эксперт.
Юнис Дигмар также отметил, что ситуации, когда финансовые документы, при наличии соответствующего указания на передачу денег в договоре, не оформляются сторонами, не редкость. «Спорные договоры в рассмотренном деле были нотариально удостоверены, что, конечно, придало дополнительную силу аргументам ответчика. Но с учетом уже высказанной в этом деле позиции ВС РФ думаю, что аналогичная логика будет применяться и в отношении условий договоров, совершенных в простой письменной форме», – предположил эксперт.
При этом он заметил, что ВС, несмотря на высказанный однозначный вывод о придании силы расписки условию договора о произошедшей оплате, тем не менее указывает, что наличие данного положения в договоре есть презумпция, которая может быть опровергнута кредитором представлением доказательств, свидетельствующих о неполучении денежных средств. «Суд, к сожалению, не указал, как и каким образом можно доказать отрицательный факт. Из этого вытекает следующий вывод: если в договоре есть соответствующее положение, покупатель на него ссылается как на доказательство произведенной оплаты, а продавец не представляет доказательств обратного, вероятность удовлетворения требований продавца о взыскании стоимости переданной вещи или расторжении договора будет близиться к нулю. А вот если покупатель занял пассивную позицию и не возразил относительно доводов продавца о неполучении оплаты, шансы на удовлетворение требований возрастают, о чем ВС РФ упомянул в комментируемом определении, сославшись на необходимость оценки нижестоящими судами пассивного поведения второго покупателя (ответчика), не реализовавшего свое процессуальное право на обжалование состоявшихся судебных актов», – заключил Юнис Дигмар.
Юрист арбитражной практики юридической фирмы VEGAS LEX Светлана Васильева обратила внимание на достаточную распространенность на практике вопроса толкования положения договора, подтверждающего, что оплата стоимости товара (работ, услуг) была уже произведена на момент его заключения. «Так, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ еще в 2011 г. пришла к выводу о том, что факт оплаты стоимости части жилого дома подтверждается содержанием договора купли-продажи, из которого следует, что денежные средства были уплачены покупателем продавцу до подписания этого договора. Тогда Коллегия подчеркнула, что продавец (физлицо), собственноручно подписав договор, подтвердил факт надлежащего исполнения покупателем обязательства по оплате имущества», – отметила она.
По словам эксперта, при рассмотрении аналогичного вопроса в 2018 г. Верховный Суд РФ подтвердил ранее сформированную правовую позицию и отдельно указал, что условие договора о том, что уплата денежных средств была осуществлена на момент его подписания, в силу ст. 431 ГК РФ подлежит буквальному толкованию и не может быть произвольно проигнорировано судами. «Данная позиция была достаточно широко воспринята арбитражными судами и судами общей юрисдикции. Вероятность положительного для покупателя исхода в виде признания судом оплаты произведенной увеличивала прямое указание в договоре на то, что соответствующий пункт имеет силу расписки, и проставление под соответствующим пунктом подписи продавца подтверждает получение денежных средств», – отметила Светлана Васильева.
Она добавила, что до настоящего момента единообразие в правоприменительной практике по данному вопросу отсутствовало: «Ключевой проблемой оставалось возложение судами на покупателя бремени доказывания факта оплаты посредством представления дополнительных документов: платежных поручений, расписок. При непредставлении соответствующих доказательств суды приходили к выводу о том, что факт осуществления оплаты покупателем в нарушение ст. 65 АПК РФ не подтвержден, и принимали решение в пользу продавца». По ее мнению, Экономколлегия выбрала достаточно жесткий подход к толкованию соответствующего условия договора, отметив, что оно имеет силу расписки, не требует дополнительного подтверждения иными документами и создает презумпцию прекращения обязательства покупателя по оплате товара, бремя опровержения которой возлагается на продавца (ст. 65 АПК РФ). «Представляется, что данная позиция позволит упорядочить подходы судов к рассмотрению аналогичных споров и распределению в них бремени доказывания и, как следствие, обеспечит формирование единообразной судебной практики по рассматриваемому вопросу», – убеждена Светлана Васильева.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 58-КГ18-11
ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 22 мая 2018 г. N 58-КГ18-11
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего Горшкова В.В.,
судей Романовского С.В., Марьина А.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Животова Владимира Геннадьевича к Животову Евгению Владимировичу о расторжении договора купли-продажи квартиры по кассационной жалобе Животова Евгения Владимировича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В., Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
Животов В.Г. обратился в суд с названным иском к Животову Е.В., указывая, что между сторонами заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, цена договора определена в 3 800 000 руб. Договор и переход права собственности к покупателю Животову Е.В. зарегистрированы в ЕГРП, однако покупатель договор купли-продажи не исполнил: квартиру по акту приема-передачи не принял, денежные средства в размере цены договора продавцу не передал. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия, в которой он просил исполнить свои обязательства, но ответа на обращение не получил. С учетом изложенного Животов В.Г. просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, заключенный 27 июля 2016 г. года между ним, как продавцом, и покупателем Животовым Е.В.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 21 августа 2017 г. в удовлетворении исковых требований Животова В.Г. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. решение суда первой инстанции отменено, постановлено новое решение, которым иск Животова В.Г. удовлетворен.
Животовым В.Е. подана кассационная жалоба, в которой поставлен вопрос о ее передаче с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации для отмены апелляционного определения и оставления в силе решения суда первой инстанции.
28 марта 2018 г. исполнение апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. по делу по иску Животова В.Г. к Животову Е.В. о расторжении договора купли-продажи квартиры приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Горшкова В.В. от 16 апреля 2018 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст. 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. в кассационном порядке.
Согласно п. 3 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 3 800 000 руб. Данная сумма уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью. Претензий между сторонами нет, о чем имеются подписи продавца Животова В.Г. и покупателя Животова Е.В.
9 августа 2016 г. за Животовым Е.В. в установленном порядке зарегистрировано право собственности на указанную квартиру (свидетельство о государственной регистрации права N ).
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что из буквального толкования значения слов и выражений положений договора купли-продажи о произведенном расчете, денежные средства, причитающиеся продавцу за его имущество, получены им на момент подписания договора. Доказательств того, что Животовым Е.В. не была уплачена стоимость приобретаемого по возмездной сделке имущества, как указал суд, истцом не предоставлено. Сделка проверялась государственным регистратором и прошла государственную регистрацию, каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств истец к ответчику не предъявлял. При этом суд принял во внимание, что Животов В.Г. обратился с иском спустя почти год со дня подписания договора, то есть претензий по вопросу исполнения договора в части выплаты денежных средств, как это предусмотрено ст. ст. 486, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предъявлял, тем самым не считая свои права нарушенными.
Суд также не принял доводы истца о том, что покупатель отказывается от принятия квартиры по акту приема-передачи, установив, что фактически имущество по договору было передано продавцом Животовым В.Г. покупателю Животову Е.В., ответчик после регистрации права собственности на квартиру проживает в ней, несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Отсутствие акта приема-передачи, подписанного сторонами, не влечет за собой расторжение договора купли продажи на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, как было установлено судом в судебном заседании, фактически квартира истцом ответчику передана, что не отрицалось самим покупателем.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции не усмотрел правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца о расторжении договора, который был исполнен сторонами.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции указал, что при разрешение спора суду надлежало установить, какая цена товара была определена сторонами сделки, исполнена ли покупателем обязанность по оплате товара, произошла ли фактическая передача товара покупателю. При этом суду надлежало исходить из положений ч. 1 ст. 56, ч. 2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которым каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.
В тексте договора купли-продажи указано, что цена продаваемой квартиры определена сторонами суммой 3 800 000 руб., передача квартиры и принятие ее покупателем должна быть осуществлена в течение десяти рабочих дней с момента регистрации договора, отсутствие акта приема-передачи не является препятствием для государственной регистрации перехода права собственности.
Утверждения покупателя Животова Е.В. о том, что он полностью уплатил цену квартиры, по мнению суда апелляционной инстанции не могли быть приняты судом во внимание, поскольку они не признаны покупателем Животовым В.Г. и не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.
Таким образом, как указал суд апелляционной инстанции, исходя из обстоятельств, на которые истец ссылался в обоснование своих требований, а ответчик в обоснование своих возражений против иска, покупателю Животову Е.В. надлежало доказать, что он полностью оплатил приобретенный товар и передал продавцу Животову В.Г. 3 800 000 руб., при этом факт передачи покупателем продавцу денежных средств мог быть подтвержден только письменными доказательствами.
Письменных доказательств (расписки, денежные переводы и т.п.), свидетельствующих о том, что сумма 3 800 000 руб. была передана покупателем Животовым Е.В. и получена продавцом Животовым В.Г., как указал суд апелляционной инстанции, материалы дела не содержат, и на наличие таких доказательств ответчик в ходе судебного разбирательства не ссылался. Содержание п. 3 договора купли-продажи от 27 июля 2016 г., в котором указано, что цена договора уплачена покупателем продавцу на момент подписания настоящего договора полностью, по мнению судебной коллегии краевого суда, необоснованно расценено судом первой инстанции как свидетельство передачи денежных средств от покупателя с продавцу. Данный текст выполнен печатным шрифтом, не подписан покупателем, и не подтверждает фактическую передачу денежных средств, так как не содержит сведений о том, когда и каким образом (наличным или безналичным расчетом) денежная сумма была передана покупателем и получена продавцом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что свои обязанности по договору покупатель не исполнил, приобретенный товар не оплатил.
Судебная коллегия краевого суда также указала, что предмет сделки покупатель Животов Е.В. фактически не принял и не имеет намерений это сделать, поскольку продавец Животов В.Г. и члены его семьи продолжают пользоваться квартирой, личные вещи и мебель не вывезли, постоянно проживают в ней, зарегистрированы по месту жительства по этому адресу. Акт приема-передачи между сторонами не подписан. На предложение продавца подписать такой акт, покупатель не ответил и никаких действий к его подписанию не предпринимает.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что апелляционное определение принято с нарушением норм действующего законодательства и согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как предусмотрено п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
В силу п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как установлено п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).
Отношения, связанные с продажей недвижимости, регулируются § 7 гл. 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130) (п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В п. 3 договора купли-продажи квартиры, заключенного между сторонами, содержится указание о том, что цена квартиры определена в сумме 3 800 000 руб., на момент подписания договора уплачена продавцу полностью, претензий не имеется.
Таким образом, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, подписав указанный договор лично, истец подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащего исполнения покупателем обязательств по договору купли-продажи.
Мотивов, по которым судебная коллегия краевого суда при толковании условий заключенного между сторонами договора, не приняла во внимание буквальное значение содержащихся п. 3 договора слов и выражений, в обжалуемом апелляционном определении не приведено.
При этом вывод суда апелляционной инстанции о том, что от покупателя требуется предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств, нормами действующего законодательства не мотивирован.
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
С учетом приведенных выше положений закона основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, при этом по смыслу ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передаточный акт подтверждает только факт исполнения продавцом обязанности по передаче покупателю имущества, а не удостоверяет произведение взаиморасчета сторонами.
При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено и не опровергнуто судом апелляционной инстанции, что 27 июля 2016 г. продавец и покупатель лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи. Право собственности зарегистрировано за покупателем Животовым Е.В. 9 августа 2016 г.
После сдачи документов на государственную регистрацию продавец передал покупателю ключи от квартиры и в течение года никаких претензий по поводу этой квартиры покупателю не предъявлял, в этой квартире не проживал и в ней не появлялся с июля 2016 г.
Животов Е.В. открыл на свое имя финансово-лицевой счет в ТСН «Ерофей», с октября 2016 г. лично оплачивал коммунальные платежи, что подтверждается выпиской из лицевого счета, произвел в квартире ремонт.
Сторонами спора данные обстоятельства также не отрицались.
Таким образом, действия покупателя, который продолжает пользоваться квартирой и постоянно проживает в ней, могут свидетельствовать о принятии им переданного продавцом имущества даже в отсутствие подписанного акта приема-передачи.
При этом следует учитывать, что отсутствие акта приема-передачи квартиры хотя и нарушает условия договора (п. 4), однако не влечет для продавца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем основания для расторжения договора на основании п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае не имеется.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции не учел, что в претензии от 19 июня 2017 г. (л.д. 7) Животовым В.Г. ставился вопрос об оплате ему денежных средств за квартиру, требования о расторжении договора данная претензия не содержала.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от 13 ноября 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.