В собственности менее 3 лет что значит

Поправки 2020 года: сокращён минимальный срок владения жильём

С 2016 до 2020 года установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи квартиры, она должна находиться в собственности не менее пяти лет. С 2020 года срок сокращается до трёх лет, но не для всей недвижимости. Федеральный закон от 26.07.2019 № 210-ФЗ вносит поправки в Налоговый кодекс, которые коснулись условий освобождения проданной недвижимости от налога.

Если вы владели квартирой меньше, чем установленный минимальный срок, то обязаны подать декларацию 3-НДФЛ и, если получили прибыль от продажи, то ещё и заплатить налог.

Сейчас установлено, чтобы освободить от налогообложения доход от продажи жилой недвижимости, её нужно продержать в собственности не менее пяти лет (для объектов, приобретённых после 01.01.2016) или не менее трёх лет (для объектов, приобретённых до 01.01.2016) (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).

Также минимальный срок составляет три года для жилья, в отношении которого соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

С 2020 года этот список будет дополнен ещё одним условием, которое предполагает, что недвижимое жильё является единственным. В этом случае срок минимального владения также составит три года. То есть по истечении трёх лет владения квартирой (комнатой, домом или долей в них) вы можете её продавать без уплаты налога и без подачи декларации. Главное, чтобы на момент перехода права собственности на данную квартиру от вас к покупателю у вас не было ещё одного жилого помещения.

Например, если у вас две квартиры, которые куплены после 1 января 2016 года, то при продаже одной из них в 2020 году вам придётся подавать декларацию и уплачивать НДФЛ.

При этом в целях настоящего подпункта не учитывается жилое помещение, приобретённое в собственность в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение от вас к покупателю. То есть возможно задвоение на срок не более 90 дней. Например, в январе 2017 года вы приобрели квартиру, ещё одну вы купили в январе 2020 года. В таком случае с января до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.

Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.

Как понять, что жилая недвижимость является единственной?

Жилой недвижимостью являются комната, квартира, жилой дом, часть квартиры, часть жилого дома. Соответственно, если вы имеете в собственности квартиру в г. Санкт-Петербург и комнату в г. Владивосток, то жилая недвижимость не признаётся единственной. В законе нет привязки к месту нахождения или к отдельному виду недвижимого имущества. Причём следует включать и ту недвижимость, которая у супругов в совместной собственности.

А если вы имеете квартиру и дачу, то последняя не признаётся жилым помещением, значит, квартира будет признана единственной. Подробнее, в каких случаях дача может являться жилым помещением, читайте в статье «Можно ли получить имущественный вычет за приобретение дачи?».

С какой именно даты начинается исчисление минимального срока в три или пять лет?

Срок нахождения в собственности имущества, приобретённого как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве, начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности (п. 2 ст. 8.1 ГК РФ). Эту дату вы можете узнать из выписки Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

А право на имущественный вычет при приобретении жилой недвижимости возникает:

Источник

Продажа квартиры без налога и декларации: что изменится с 2020 года

С 2020 года минимальный срок владения жильем для продажи без налога и декларации составит три года — вместо пяти лет, как сейчас. Это значит, что продать квартиру без налогов можно будет через три года после покупки. Но так разрешат делать не с любым жильем и не прямо сейчас. С другой стороны, продавать без налога раньше пяти лет можно и сейчас. Как обычно, везде есть нюансы, в которых стоит разобраться еще до покупки квартиры и даже если не собираетесь ее продавать.

Вот как будет работать новый закон.

Как продать квартиру без налога

Если продать квартиру после определенного срока владения, не будет ни налога, ни декларации. Как обстоит дело с этими сроками сейчас и что изменится в 2020 году:

Кого это касается?

Поправки в налоговом кодексе касаются собственников жилья — квартир, домов и комнат. А также тех, кто планирует покупать квартиру и думает, как ее оформить. И тех, кто хочет переоформить жилье на новых собственников, например на детей или внуков. Задним числом исправить документы уже не получится, а название, сумма и дата договора влияет на то, сколько денег придется отдать государству.

Самые продвинутые покупатели и собственники жилья разбираются в особенностях НДФЛ еще до того, как получают ключи от квартиры. Потому что если этого не сделать заранее, то потом получается как в истории с дядей и племянницей: получила квартиру в подарок от родственника — и задолжала государству сотни тысяч рублей.

Что такое минимальный срок владения и как он влияет на налоги

Минимальным сроком владения называют период, по окончании которого можно продавать имущество без уплаты НДФЛ и подачи декларации. Если продать имущество раньше, нужно как минимум отчитаться о сделке перед налоговой инспекцией, даже если нет налога к уплате.

Если продать имущество после того, как пройдет минимальный срок владения, то нет ни налога, ни декларации. Даже если на продаже машины и квартиры удалось заработать миллион рублей, государству вы ничего не должны.

Например, в октябре 2016 года у Олега умерла бабушка. Она оставила ему в наследство квартиру. В августе 2019 года он продал эту недвижимость за 2 млн рублей — с момента открытия наследства прошло два года и 10 месяцев. А минимальный срок владения для унаследованной квартиры — три года. Олег подписал договор раньше, и теперь даже с учетом вычета он должен заплатить в бюджет 130 тысяч рублей НДФЛ и подать декларацию. Если бы Олег продал ту же квартиру в ноябре 2019 года, он бы сэкономил 130 тысяч рублей и вообще не сообщал государству о своей сделке.

Минимальные сроки владения в 2019 году

Минимальный срок владения при продаже имущества зависит от вида, года приобретения и того, когда и каким образом оно досталось продавцу.

Когда можно продать имущество без налога

При продаже машины или Айфона минимальный срок всегда три года — независимо от даты покупки.

Если продаете имущество в 2019 году, сначала проверьте, когда истекает минимальный срок для продажи без налога. И только потом решайте, как оформить сделку и какую сумму указать в договоре. Пока поправки не работают.

Если Олег унаследовал квартиру в октябре 2016 года, то в октябре 2019 года он может продать ее без налога: минимальный срок владения для подаренного жилья — три года. Если бы он оформил с бабушкой договор купли-продажи, то в октябре 2019 года продал бы эту квартиру с начислением НДФЛ, потому что для такой сделки минимальный срок — пять лет.

Наш тест поможет разобраться, какую сумму вам нужно будет отдать государству при продаже квартиры.

Что изменится в 2020 году

При продаже жилья в 2020 году или позже минимальный срок владения составит три года, даже если его купили в 2016 году. Сейчас, если квартиру купили в январе 2016 года, ее нельзя продать без начисления НДФЛ: по действующему закону минимальный срок истечет в январе 2021 года.

Но уже в январе 2020 года ту же квартиру разрешат продать без НДФЛ. Для этого должны одновременно соблюдаться такие условия.

Источник

Когда новостройку можно продать без НДФЛ и декларации: революционные изменения в НК РФ

29 декабря 2020 года вступил в силу закон с поправками к налоговому кодексу. Там есть важное изменение, которое касается покупателей квартир в новостройках. Теперь минимальный срок владения таким жильем считают по-новому : с даты оплаты, а не после регистрации права собственности.

Это кардинально меняет ситуацию с налогами при продаже таких квартир. Причем изменения заработали начиная с 2019 года. Многие владельцы новостроек, которые продали квартиры и уже заплатили НДФЛ, могут его вернуть из бюджета.

Если продали, планируете продать или только выбираете новостройку — обязательно разберитесь в новых условиях. Возможно, Россия вам кое-что задолжала. Или вы ей ничего не должны — что тоже неплохо.

Кого касается новый закон

Это изменение касается тех, кто продает или планирует продать новостройку — то есть квартиру, которую купили у застройщика или по договору уступки.

При продаже раньше минимального срока владения нужно подать декларацию и рассчитать НДФЛ. Если минимальный срок прошел, то налога и декларации не будет. Собственники и дольщики иногда вынуждены ждать несколько лет, чтобы не потерять деньги. Но теперь налоговый кодекс изменили в их пользу, причем задним числом.

Как победить выгорание

Как минимальный срок владения влияет на НДФЛ

Минимальный срок владения — это период, по истечении которого жилье можно продать без налога и декларации. Для недвижимости он составляет 3 года или 5 лет — в зависимости от способа и года приобретения.

Минимальный срок владения недвижимостью

Как считается минимальный срок владения для новостроек

Как было раньше. Отсчет минимального срока владения всегда начинался с даты регистрации права собственности. Для владельцев новостроек это означало, что продать квартиру без налога они могли только через 3 года или 5 лет после сдачи дома и оформления прав на жилье.

При этом с момента оплаты по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования могли пройти годы. За это время квартира прилично дорожала, а у покупателя могли измениться семейные обстоятельства: например, рождались дети и нужна была жилплощадь побольше.

Что изменилось. Новый закон внес революционные поправки в налоговый кодекс. Теперь минимальный срок владения для квартиры в новостройке считается не с даты регистрации права собственности, а с даты полной оплаты по ДДУ или договору переуступки права требования.

Больше не нужно ждать, пока пройдет 3 года или 5 лет после регистрации права собственности. Если после оплаты прошел минимальный срок — при продаже квартиры не будет ни декларации, ни НДФЛ.

Вот так одна поправка поможет сэкономить десятки и даже сотни тысяч рублей.

С какого периода применяется новое правило

Еще одна хорошая новость — новый порядок исчисления минимального срока владения действует начиная с доходов 2019 года. Если в 2019 году или позднее собственник продал свою квартиру, он уже может отсчитывать срок для продажи без налога с даты оплаты.

Но те, кто продал квартиру в 2019 году раньше трех или пяти лет после сдачи дома, уже подали декларацию и заплатили НДФЛ: кто-то десять тысяч рублей, а кто-то и триста тысяч. Или собственники учли свой имущественный вычет при покупке квартиры, чтобы перекрыть налог с продажи, — тогда они недополучили денег из бюджета.

Теперь эти люди могут вернуть уплаченный НДФЛ или полноценно использовать свой законный вычет.

Улучшать условия налогообложения задним числом — это уже обычная практика. Так было с продажей детских долей, подарков и наследства.

Как вернуть уплаченный налог за прошлые годы

Для этого можно подать уточненную декларацию — но никаких переходных положений в заполнении 3-НДФЛ для таких случае не предусмотрено. Поэтому в декларации нужно просто исключить доход от продажи квартиры, для которой истек минимальный срок владения. Заодно стоит приложить пояснение, почему из декларации исключен доход от продажи квартиры.

Вот образец такого пояснения. Его можно скопировать и отправить через сообщения в личном кабинете или распечатать, подписать и приложить к декларации.

После проверки декларации налоговая инспекция должна обнулить доход и начисления НДФЛ за 2019 год. В результате появится переплата. Когда она отобразится в личном кабинете, можно подать заявление на возврат денег.

Если продается квартира в строящемся доме

Новое правило расчета минимального срока владения касается только продажи уже сданных квартир. То есть новостройку когда-то купили по договору участия в долевом строительстве или уступки права требования, потом получили ключи, оформили собственность — и продали не права, а объект недвижимости.

Но иногда квартиру продают еще до сдачи дома — по договору уступки. То есть квартиры еще нет или дом не сдан, поэтому продается не недвижимость, а право получить ее в будущем. В этом случае тоже возникает обязанность рассчитать НДФЛ и подать декларацию.

Изменения в расчете минимального срока владения таких сделок не коснутся. Для уступки вообще не существует такого понятия: сколько бы времени ни прошло после оплаты, все равно нужно подавать декларацию. В этом случае продается имущественное право, а не имущество.

НДФЛ начисляется на разницу между доходом от продажи права и расходами на его приобретение. Но условие о минимальном сроке владения применить не получится. C любого удорожания новостройки до сдачи дома придется заплатить 13% — независимо от давности оплаты.

Если квартира продана в 2020 году

При продаже квартиры в 2020 году подать декларацию и заплатить налог нужно в 2021. Минимальный срок владения при этом считается по новым правилам — с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки.

Срок подачи декларации за 2020 год — 30 апреля 2021 года. Срок уплаты налога — 15 июля. Если уже подали декларацию за 2020 год без учета поправок, подайте уточненную с пояснениями, чтобы аннулировать начисленный налог.

Если новостройку купили в ипотеку

Минимальный срок владения нужно считать с даты полной оплаты. Но при покупке в ипотеку покупатель платит только часть, а остальное отдает банку в течение нескольких лет.

Продаже без налога и декларации это не помешает. Когда банк внес за покупателя остаток стоимости, считается, что квартира полностью оплачена. С этой даты и начнется период владения, даже если кредит нужно возвращать еще 30 лет.

Но ипотеку нельзя путать с рассрочкой. Иногда застройщик разрешает вносить деньги за квартиру частями — например в течение двух лет. В этом случае окончательная оплата произойдет в день последнего платежа. И срок владения отсчитывается с этого дня.

Если минимальный срок владения все равно не истек

При продаже новостройки раньше минимального срока владения нужно подать декларацию. При этом налог начисляется не на всю сумму дохода, а на разницу между продажей и покупкой. Для ипотечных квартир в расходы на приобретение можно включать уплаченные проценты. Если использован маткапитал — он тоже войдет в состав затрат на приобретение.

Есть и другие способы оптимизировать налоги при продаже квартиры: можно учесть расходы на доли детей, затраты дарителя и наследодателя или другие вычеты.

Что с вычетом при покупке новостройки

Имущественный вычет при покупке квартиры в строящемся доме можно получить только после подписания акта приемки-сдачи квартиры. В этом плане ничего не изменилось. Полная оплата по ДДУ или уступке не дает права на возврат НДФЛ из бюджета. Эта норма действует только для расчета минимального срока при продаже жилья.

Источник

Продажа квартиры с минимальным сроком владения

Продаете квартиру? Не спешите, сначала посчитайте, срок владения ей. Если срок владения квартирой меньше минимального, будьте готовы заплатить налог 13%.

Благо, есть способы сэкономить. Рассказываем, как продать квартиру меньше 5 лет в собственности, и какие налоги придется платить.

Минимальный срок владения

Общее правило таково, что доходы от продажи недвижимости подоходным налогом не облагаются (пп. 17.1 п. 1 ст. 217 НК). Но только при условии, что владеешь ей менее минимального срока.

Как продать квартире меньше 3 лет в собственности без налогов? К сожалению, таких путей не существует. Но если ваша цель – сэкономить, используйте вычет.

Вычет: как сэкономить на налоге?

Сумму налога при продаже недвижимости можно уменьшить, если применить имущественный налоговый вычет. Его размер равен сумме полученного от продажи недвижимости дохода, но не больше 1 млн рублей (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК). Иными словами, для исчисления НДФЛ выкупную сумму при продаже квартиры можно уменьшить на 1 млн руб. Например, продали за 3,5 млн, а налог платите с 2,5 млн.

Если продаваемая недвижимость в долевой собственности, сумма вычета распределяется между сособственниками пропорционально размеру их долей или иным образом по договоренности (абз. 4 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК). Например, если у квартиры 2 собственника, они смогут использовать вычета лишь по 500 тыс. рублей каждый.

Но это правило действует лишь при продаже квартиры как единого объекта недвижимости. Если каждый из совладельцев будет продавать свою долю самостоятельно, по отдельному договору купли-продажи, каждый из них сможет получить полный вычет в размере 1 млн руб. без его распределения между совладельцами (определение Кемеровского областного суда № 33-3524 от 10.04.2012).

Если в течение года было продано несколько объектов, сумма вычета может применяться лишь в совокупности по всем объектам, а не по каждому по отдельности. Сколько бы вы квартир не продали, вычет составит лишь 1 млн в совокупности за 1 год. Продавая недвижимость в следующем году, имущественный вычет на доход от продажи можно использовать снова.

Какой налог с продажи?

Итак, вы продаете квартиру, срок владения которой менее минимального. И уже смирились с тем, что часть денег придется отдать в бюджет. Часть, это сколько? Как рассчитывается налог с продажи недвижимости? Независимо от вида недвижимости, размер налога составит 13% от полученной по договору суммы (ст. 224 НК). Если это 3,5 млн руб., сумма налога составит 3,5 млн * 13% = 455 тыс. руб. Грабеж, не иначе!

Как уплатить налог в бюджет после продажи дома?

Независимо от того, какой налог с продажи дома вы насчитали – хоть это 455, хоть 65 тыс., платить его придется по декларации. Сначала вы продаете недвижимость: заключаете договор купли-продажи, получаете деньги, перерегистрируете ее на покупателя. Затем ждете окончания календарного года, в котором была оформлена сделка. И затем переходите к декларированию и уплате налога. Следуйте нашим рекомендациям.

Шаг 1. Заполняем декларацию

Декларация заполняется по форме 3-НДФЛ. Помимо суммы дохода, в ней также отображается и расчет вычета. Взять форму можно в любом подразделении ФНС либо скачать здесь и заполнить дома. Третий вариант – заполнить декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС либо воспользоваться программой «Декларация», в ней основные поля заполняются автоматически.

Шаг 2. Готовим документы

К декларации придется приложить документы, подтверждающие факт получения дохода, например, договор купли-продажи. Если сумму дохода планируется уменьшить на сумму расходов при покупке, дополнительно приложите договор, по которому жилье было куплено + документы, подтверждающие факт таких расходов, например, банковские выписки или расписку продавца о получении денег.

Шаг 3. Подаем налоговую декларацию

Шаг 4. Уплачиваем налог

Уплатите сумму, рассчитанную в декларации, на реквизиты, взятые в ближайшем подразделении ФНС. Сделать это нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи. Продали квартиру в 2019 году – уплатите налог до 15 июля 2020-го.

Как видите, суммы весьма внушительные, а правила налогообложения – строгие. Попытки занизить налоговую базу или неправильно исчислить налог в целях экономии к добру не приведут – вас легко могут оштрафовать по ст. 122 НК. Так что выхода всего два: либо платить грабительский налог с продажи недвижимости, либо ждать истечения минимального срока владения.

Источник

Налоги с продажи квартиры c 2020 года

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры с 2020 года

Коротко: если продаёте квартиру через 3 года после того, как стали её владельцем, и это ваше единственное жильё. Неважно, как вы получили квартиру: правило распространяется и на наследство, и на подарок, и на покупку.

Когда НЕ нужно платить налоги с продажи квартиры, если она не единственная

Срок всё ещё зависит от того, когда именно вы получили это жилье: до 1 января 2016 года или позже.

Если продаваемая квартира была в собственности до 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 3 года.

Если продаваемая квартира перешла в собственность после 1 января 2016 года

Минимальный срок владения, после которого продавец освобождается от налога, — 5 лет.

Но есть исключения, по которым срок владения такой квартирой снижается до 3 лет:

Какое жильё считается единственным

Жильё считается единственным, если у продавца нет в собственности других жилых помещений. При этом учитывается и совместная собственность, и доли в праве на другое жильё, а не только квартиры или комнаты целиком. Если в вашей личной собственности есть одна квартира и дополнительно комната, купленная в браке и оформленная на супруга, то ни квартира, ни комната не будут считаться единственным жильём.

Это правило не распространяется на ситуацию, когда старое жильё продано в течение 90 дней после покупки нового. То есть 3 месяца, в течение которых вы владеете двумя квартирами (между покупкой новой и продажей старой), в этом случае не считаются, и на проданную квартиру действует правило 3 лет.

Пример

Маша решила продать свою квартиру, но сначала купить другую. Новую квартиру Маша купила 15 января 2020 года, а «старую» продала через 2,5 месяца — 3 апреля 2020 года — именно в этот день зарегистрировали право собственности покупателя на проданную Машей квартиру.

С 15 января по 3 апреля, включая дату продажи квартиры, у Маши формально было 2 жилья одновременно, но в такой ситуации — если она продолжается не больше 90 дней — считается, что Маша продала единственное жильё. А к подобной сделке применяется новое исключение — трёхлетний срок владения.

Если квартира приобретена после 1 января 2016 года, не подпадает под исключения и не является единственным жильём, то продать её без уплаты налога можно только через 5 лет.

Важно: Правило 3 лет для освобождения от налога при продаже единственного жилья работает только для сделок после 1 января 2020 года. Если вы купили такую квартиру в январе 2016 года, а продали в апреле 2019-го, к ней применяется пятилетний срок владения.

Как считать срок владения

Срок считается со дня регистрации права собственности на квартиры. Эту дату можно посмотреть на сайте Росреестра или найти в документах на квартиру — она указана в свидетельстве о регистрации, если вы его получали, или в выписке из ЕГРН, которую можно оформить в центрах госуслуг или заказать онлайн — на сайте госуслуг или Росреестра.

По дате регистрации отсчитываете срок для жилья, которое вы построили сами, купили по ДДУ или получили в подарок.

Для других квартир действуют отдельные правила:

Приватизация

До 1998 года не было единой государственной регистрации прав собственности, поэтому если вы приватизировали жильё до этого времени и теперь хотите его продать, вам нужно зарегистрировать право собственности в единой системе (если не сделали этого раньше). Срок владения жильём будет отсчитываться не с даты такой регистрации, а с момента заключения договора о передаче жилья в собственность, то есть с 90-х.

Наследство

Для квартиры, полученной в наследство, срок владения начинается с даты открытия наследства. Этой датой считается день смерти наследодателя.

Жилищно-строительный кооператив

Для квартир в ЖСК срок владения начинается, когда выполнены два условия: оплачен паевой взнос и подписан акт приёма-передачи.

Получение жилья по долям

Если право собственности на квартиру появлялось по долям, то при продаже квартиры срок владения будет считаться с даты, когда возникло право собственности на самую первую долю.

Получение жилья через суд

Если право собственности на недвижимость признавалось через суд, то для неё срок владения стартует с даты вступления в силу решения суда.

Реновация в Москве

Для таких квартир есть особое правило: в срок владения новой квартирой засчитывают срок владения предыдущим жильём.

Пример

Семья Сидоровых купила в пятиэтажке двухкомнатную квартиру в апреле 2015 года, а в январе 2020 года получила реновационную квартиру, которую решила сразу же продать. Три года с покупки квартиры в пятиэтажке уже прошли, поэтому новую квартиру можно продавать и не платить налоги.

Семья Платоновых купила такую же квартиру, как у Сидоровых, но чуть позже — в июле 2016 года, и во время реновации получила взамен неё другую — тоже в январе 2020 года. И тоже подумывают её продать. Только у Платоновых это не единственное жильё, поэтому новую квартиру можно будет продать без налогов не раньше июля 2021 года — через 5 лет, прошедших с июля 2016-го, когда была куплена квартира в хрущёвке.

Налог на продажу недвижимости 13%

Ставка налога осталась прежней — 13%.

Но это ставка только для тех, кто живёт в России не меньше 183 дней в году, то есть налоговых резидентов (тех, кто платит налоги в России). Для нерезидентов (тех, кто платит налоги в других странах) ставка налога гораздо выше — 30%. Кроме того, для нерезидентов не работают правила об имущественном вычете и расходах на квартиру: база для расчёта налога не уменьшается на эти суммы.

Как определяется налоговое резидентство (не путать с гражданством!)

Гражданство напрямую не связано с резидентством. Налоговым резидентом России может быть не только гражданин РФ, но и иностранец, и лицо без гражданства.

Пример

Иностранец купил квартиру в Петербурге пять лет назад, а через год решил переехать в Россию навсегда, не меняя гражданство. В этом случае он остаётся гражданином своего государства, но становится налоговым резидентом России. Если он решит продать купленную квартиру, то заплатит 13% с дохода.

Обратная ситуация: гражданин России год назад купил квартиру и почти сразу же уехал жить за границу. Если он решит продать жильё сейчас, ему придётся отдать 30% от полученных денег. Без уплаты налогов он сможет это сделать через 3 или 5 лет владения, в зависимости от того, является ли это жильё для него единственным.

Если вам требуется подтвердить статус налогового резидента РФ, это можно сделать через интернет, по почте или лично в налоговой службе.

Как считается налог на продажу квартиры

Налог считается перемножением налоговой базы (суммы, облагаемой налогом) и налоговой ставки — 13% или 30%.

При расчёте налога учитываются четыре основных фактора:

Как считается цена квартиры (до применения имущественного вычета)

Если квартира оказалась в собственности до 1 января 2016 года, закон не предусматривает никаких особых правил: налог считается от цены квартиры, которая написана в договоре (после применения вычета).

Если квартира появилась позднее, то при её продаже налоговая база считается по-другому: сумма, которая облагается налогом, привязана к кадастровой стоимости недвижимости.

Кадастровая стоимость — это цена недвижимости, которую устанавливает государство. Она не связана с рыночной стоимостью и может быть и больше, и меньше.

Кадастровая стоимость будет указана в выписке из ЕГРН или в справке о кадастровой стоимости, которую можно заказать на сайте Росреестра или в центре госуслуг.

Если у объявления на Яндекс.Недвижимости есть отметка «Проверено в ЕГРН», то кадастровая стоимость будет указана в объявлении.

Ещё эту стоимость можно узнать в онлайн-сервисе. Кадастровая стоимость квартиры способна меняться со временем, поэтому будьте внимательны и делайте запрос на конкретную дату.

Чтобы посчитать базу для налога, нужно узнать кадастровую стоимость жилья на 1 января того года, в котором вы продали квартиру. Если цена квартиры больше 70% от этой кадастровой стоимости, то за основу для расчётов берётся сумма из договора. Если же она меньше 70% кадастровой стоимости, налог рассчитывают исходя из этих 70%.

Если в ЕГРН на 1 января года продажи у квартиры ещё не было кадастровой стоимости, то для расчёта налога берётся цена квартиры в договоре.

Пример

Антон купил в Москве однушку в январе 2018 года и решил продать её в феврале 2020 года, когда минимальный срок владения ещё не прошёл.

Кадастровая цена квартиры — 10 млн рублей

Цена в договоре купли-продажи — 6 млн

В этом случае Антон заплатит налог с 70% от кадастровой стоимости — с 7 млн рублей, так как продаёт свою квартиру дешевле этой суммы. А если бы Антон получил за квартиру свыше 8 млн, то платил бы налог уже с этой суммы.

Как можно уменьшить налог на продажу квартиры

«Цену» квартиры, которую мы посчитали выше, можно уменьшить. У продавца есть два варианта на выбор:

Имущественный вычет

Размер вычета — 1 млн рублей, и его может применить любой продавец жилья. Право на вычет не зависит от того, когда и как получена квартира. Вычет можно использовать несколько раз в жизни, но не чаще одного раза в год.

Всё просто: от суммы, облагаемой налогом (которую мы рассчитывали ранее), отнимается 1 млн рублей.

Расходы на квартиру

Вместо вычета можно уменьшить цену квартиры на сумму, потраченную на её приобретение. Выгодно, если на это ушло больше 1 млн рублей.

Под расходами на квартиру понимают не только цену её покупки, но и другие затраты, в том числе проценты по ипотеке или расходы на строительство жилья, если вы занимались стройкой сами.

Если вы купили квартиру за 6 млн рублей, а продаёте за 7 млн, ваш «доход» (разница между ценой покупки и ценой продажи) 1 млн. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если вы брали ипотеку и выплатили по ней в качестве процентов более 1 млн рублей, то налогом квартира при продаже облагаться не будет.

Важно: если после применения вычета или расходов на квартиру получился нуль или отрицательное значение, то налог платить не нужно.

Особые случаи для применения имущественного вычета

Продажа долей

Если продаваемая квартира — долевая собственность, то вычет делится на всех сособственников пропорционально долям. Но когда каждый из них продаёт свою долю по отдельному договору, то каждый может применить полный вычет в 1 млн рублей.

Налоги при «продаже» по ДДУ

Такая сделка не считается продажей, потому что нельзя продать квартиру до того, как она будет достроена, а право на неё — зарегистрировано в Росреестре. Такая «как бы продажа» — это уступка прав по договору долевого участия, поэтому к ней не применяются правила о сроке владения и заплатить 13% налога придётся в любом случае. Но из облагаемой суммы можно вычесть те расходы, которые были понесены на момент такой «продажи». В эти расходы входят не только собственные деньги, но и сумма погашенного кредита и процентов, если на оплату ДДУ дольщик брал кредит.

Почему не стоит занижать цену в договоре

Обычно продавец квартиры делает это, чтобы уменьшить налог или вовсе не платить его. Но это не всегда оправданное решение.

1. Риск может быть больше экономии на налоге.

Помните о том, что для расчёта налога при заниженной цене квартиры всё равно применяется 70% кадастровой стоимости. Поэтому уменьшать цену ниже этой отметки вовсе не имеет смысла — налог посчитают от неё.

2. Покупателю-ипотечнику могут отказать в кредите.

Банк всегда оценивает и саму квартиру, и адекватность цены на неё. Покупатель должен пригласить оценщика, который укажет реальную рыночную стоимость недвижимости. Если цены в договоре и в отчёте оценщика будут сильно отличаться, это может насторожить банк и он откажет покупателю в кредите.

3. Заниженная цена напугает покупателя.

Цена в договоре — это то, что покупатель получит, если со сделкой что-то пойдёт не по плану. Он может рассчитывать только на официальную стоимость квартиры, а, значит, сильно рискует. Некоторые покупатели используют ситуацию и просят о дополнительной скидке. В таких случаях стоит оценить, сколько вы сэкономите на занижении цены, посчитав реальное и виртуальное уменьшение стоимости.

Занижение цены квартиры с продажей неотделимых или отделимых улучшений

Часто продавцы искусственно занижают цену квартиры и предлагают купить «неотделимые улучшения» по отдельному договору или дополнительному соглашению. Такая схема нередко встречается даже в сделках с участием банков и агентств недвижимости.

Так продавец как бы уменьшает цену квартиры (и сумму налога). Только государство считает иначе: неотделимые улучшения — часть квартиры и не могут продаваться отдельно, поэтому их стоимость входит в её цену.

Избежать НДФЛ в этой ситуации можно, но есть риск, что покупатель «откроет», что отдал часть денег за квартиру по другим документам. Например, если сам решит продать квартиру и учесть эти расходы для уменьшения налоговой базы.

Такие дела попадают в суд, продавца квартиры признают виновным в налоговом правонарушении, а налог на доходы доначислят. Бывают ситуации, когда договор купли-продажи квартиры признают недействительным и покупателю приходится доказывать, что деньги, переданные им за неотделимые улучшения, тоже должны ему вернуться.

Кроме того, доходы от продажи любого имущества облагаются налогом по правилам, описанным в законе. Даже если часть цены квартиры прикрывают продажей другого имущества, названного «отделимыми улучшениями», с денег, полученных за такие улучшения, тоже нужно заплатить налоги. А когда это продажа придуманных отделимых улучшений, камуфлирующих цену квартиры, то рискуют обе стороны сделки. У покупателя не выйдет учесть эти деньги для уменьшения налога при продаже квартиры, а продавец может потерять их, если со сделкой что-то пойдёт не так. Если договор продажи квартиры признают недействительным, то покупатель сможет вернуть только деньги, прописанные в нём, а за мифические отделимые улучшения — нет. Ведь признание недействительным одного договора не означает, что другой договор не останется в силе.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Алина Кугуш

Источник