договор долевого участия в ипотеке что это

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.

Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.

Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Источник

Заключение ДДУ по 214-ФЗ: риски, нюансы, на что обратить внимание

С принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ институт долевого строительства занял одно из ключевых мест в приобретении недвижимости гражданами. Это и не удивительно. Стоимость квадратного метра на этапе строительства существенно ниже стоимости жилья на «вторичном рынке». Кроме того, достаточно подробное правовое регулирование долевого строительства позволяет избегать проблем двойных и тройных продаж объекта, продаж неуполномоченными лицами и прочих проблем, ставших настоящим бичом рынка недвижимости в конце 90-х – начале 2000-х годов.

В настоящее время договор долевого участия в строительстве представляет собой наиболее надежный инструмент при инвестировании в строительство недвижимости, и все чаще солидные застройщики стараются избегать использования таких сомнительных инструментов как договоры инвестирования, предварительные договоры купли-продажи.

Чтобы не пополнить число обманутых и иметь хоть какую-то уверенность в том, что дом достроят, а квартиру передадут, необходимо придерживаться некоторых правил.

Риск ДДУ № 1: Ненадежный застройщик и сомнительная новостройка

Это, пожалуй, первый и самый серьезный риск покупки новостройки по ДДУ или иному договору. Даже ДДУ не может застраховать дольщика от финансового краха застройщика или его недобросовестности. Несмотря на то, что при банкротстве застройщика законодатель предоставляет определенные способы защиты участников долевого строительства, безусловно, данная процедура является стрессом и потерей времени для любого дольщика.

Риск № 2: Невыгодные условия ДДУ

Несмотря на то, что Закон № 214-ФЗ существенно ограничивает «творчество» застройщиков при составлении ДДУ, некоторые лазейки для застройщиков все-таки остаются. Поэтому непосредственно после проверки застройщика и новостройки необходимо очень внимательно изучать предлагаемый к подписанию ДДУ.

Во-первых, договор должен содержать все существенные условия, которые установлены Законом (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ):

Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Именно этот пункт недобросовестные застройщики чаще всего используют в своих целях. Так, согласно многочисленным разъяснениям судов, срок должен позволять с точностью до определенной даты установить момент передачи квартиры дольщику. Существует несколько вариантов указания сроков. Самый распространенный, понятный всем и прозрачный – указание на конкретную дату («объект должен быть передан участнику не позднее 31.12.2018 г.» или «объект передается участнику не позднее IV квартала 2018 г.»). В этой ситуации дольщик заранее знает, на что ему рассчитывать, срок заранее известен, а продлить его можно, только подписав дополнительное соглашение. Разновидность этого варианта – указание на определенный промежуток времени после сдачи дома в эксплуатацию с одновременным определением предельного срока ввода («Многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию не позднее 01.01.2019 г. Объект должен быть передан участнику в течение 3 месяцев с даты введения дома в эксплуатацию»). Кроме этого, Гражданский кодекс РФ позволяет установить срок указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. И вот здесь начинается беззаконие. Так, например, один из довольно крупных действующих застройщиков включает в договор такое положение – «объект должен быть передан участнику в течение 2 месяцев с даты получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию». Фактически можно говорить, что в данном случае срок не согласован, так как получение разрешения на ввод в эксплуатацию не является неизбежным, дом могут в принципе не вводить в эксплуатацию или ввести его через десятки лет. Естественно, при заключении договора дольщик на такие сценарии не рассчитывает. Как ни странно, некоторые суды Московского региона, вопреки разъяснениям Верховного суда РФ, толкуют положения данного договора так, что срок сдачи квартиры когда-то да наступит, а вот право на получение неустойки за просрочку сдачи объекта у дольщика не возникло, так как срок еще не наступил. В связи с этим рекомендуем следить за тем, чтобы срок сдачи объекта был указан в договоре максимально конкретно и соответствовал устным обещаниям менеджера (рекламным объявлениям).

Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Цена, как и срок, могут быть изменены сторонами по дополнительному соглашению, если такая возможность предусмотрена договором. Как ранее говорили, обратите внимание на порядок изменения цены объекта ДДУ при изменении площади объекта недвижимости. Встречаются случаи включения застройщиками особых условий об изменении цены ДДУ застройщиком в одностороннем порядке. Поэтому внимательно изучите ДДУ, не только раздел о цене ДДУ, но иные условия (часто застройщики самые “интересные” условия включают в форс-мажор, заключительные положения и т.д.), чтобы по завершении строительства не удивиться значительному удорожанию объекта недвижимости.

Гарантийный срок на объект долевого строительства. Гарантийный срок устанавливается Законом № 214-ФЗ, в ДДУ он может быть только увеличен.

Способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (залог, страхование). Подлинность сведений о страховании или залоге лучше проверить до подписания договора.

И самое главное – ДДУ заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Только с момента регистрации ДДУ считается заключенным. Регистрация договора не составляет какого-либо труда, в связи с чем вполне можно отказаться от услуг по сопровождению регистрации, навязываемых некоторыми застройщиками.

Также, кроме существенных условий, в ДДУ включаются иные условия, отсутствие которых само по себе не влияет на заключенность и действительность договора: порядок общения сторон, рассмотрения их споров, права и обязанности и т.д. Так как их регламентация в Законе менее подробная, у застройщиков появляется «место для маневра». Одни застройщики включают в договор положение о том, что все споры с ним будут рассматриваться в суде, который более лоялен к компании, другие устанавливают трехмесячные сроки ответа на претензии, а некоторые даже прописывают возможность одностороннего изменения срока сдачи объекта или отказ от взыскания неустойки.

Во всем этом многообразии ухищрений нужно помнить, что на ДДУ распространяются положения Закона о защите прав потребителей. А согласно ст. 16 Закона «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Однако слепо надеяться на данное положение тоже не следует – не все суды признают недействительность условий договора, ущемляющих права дольщика, например, условий об определении исключительной подсудности споров или ограничения размера ответственности застройщика.

В связи с этим, нужно внимательно изучать договор перед его подписанием, обсуждая каждое спорное положение с застройщиком и, по возможности, с компетентным юристом. Опытный юрист по ДДУ сможет дать оценку рисков заключения ДДУ в редакции застройщика, оценить перспективы оспаривания определенных положений ДДУ в суде (если застройщик отказывается менять условия, а дольщику понравилась квартира (офис или иное помещение.) именно в этом жилом комплексе).

Помните, что даже полное соответствие ДДУ требованиям Закона не является панацеей от всех проблем, и только максимальная бдительность дольщика позволит ему в минимизировать свои риски.

Риск № 3: Замена ДДУ уступкой права требования

Нередко застройщики вместо ДДУ предлагают подписать договор уступки права требования по ДДУ. То есть застройщик реализует «своему» дольщику квартиры по ДДУ, а данный дольщик «продает» квартиры по договорам уступки. Такая схема, на первый раз вполне прозрачная, таит в себе ряд рисков.

Источник

Порядок покупки квартиры в новостройке в ипотеку

Купить квартиру в новостройке – значит, приобрести современное жилье, которое прослужит еще не одно поколение. Но так ли просто оформить на него ипотеку? Разбираемся в нашем материале.

Женя жила на съемной квартире с тех пор, как покинула университетское общежитие. В ее планах было накопить деньги на первый взнос по ипотеке.

Но внезапно случайная ссора с соседкой по квартире вылилась в настоящую бытовую войну. Порча имущества, шумные посиделки до поздней ночи, запугивание питомца, который даже начал болеть от стресса – всё это Женя терпела несколько месяцев.

Девушка поняла, что нужно арендовать новое помещение. Но однажды по пути на работу она заметила красивый дом – аккуратную новенькую многоэтажку персикового цвета. И девушка поняла, что лучше собственного жилья нет ничего, а значит, пришло время брать ипотеку.

Финансовая подготовка

Прежде всего нужно оценить свои возможности. Первая серьезная трата, которая предстоит, это первоначальный взнос. Как правило, она составляет 10-15% от общей суммы по ипотеке. Существует определенный порядок, которому нужно следовать, чтобы оформить ипотеку в новостройке, и расчет возможностей бюджета – главный этап.

Начальный взнос

А если денег нет совсем? Первоначальный взнос – проблема, которая всегда встает перед будущим владельцем недвижимости.

Существует несколько способов ее решения:

Не влезая в долги и авантюры, ограничивая себя в излишествах, можно откладывать кровно заработанные деньги несколько лет. Да, кому-то это может показаться долгим процессом. Но никто не станет отрицать, что это самый надежный и доступный вариант.

Молодым родителям и многодетным семьям государство предлагает финансовую поддержку в виде целевых выплат. Можно воспользоваться только субсидией, оставив капитал на получение образования, или применить все сразу.

Самый частый и быстрый вариант, поскольку в процессе рассмотрения заявки банки анализируют все данные о клиенте и сразу выдают нужную сумму денег. Самое важное для них – это кредитная история и уровень дохода.

Оценка возможностей

Если вы собираетесь приобрести квартиру, то честно оцените свои возможности. Уровень дохода, нынешние кредиты и то, насколько надежно предприятие, в котором вы сейчас работаете и получаете зарплату.

Изучите все ваши расходы: к примеру, банки рассматривают детей как финансовые затраты. При этом питомцы тоже нуждаются в заботе и уходе, и обычно это стоит немало.

Банки выдают ипотеки так, чтобы ежемесячные выплаты составляли 40-50% от доходов. Но если вы привыкли к определенному уровню жизни, то придется решить – что важнее. Имейте в виду: чем меньшую сумму вы будете перечислять в счет долга, тем дольше это будет длиться.

Подумайте о том, от чего вы можете отказаться: возможно, придется попрощаться с ежедневным кофе из элитной кофейни или с абонементом в спортзал, в который вы все равно ходите через раз.

Женин чихуахуа – диабетик, поэтому нуждается в постоянном лечении. Она понимает, что можно продлить срок выплаты на пять лет. Тогда ежемесячные выплаты будут ниже, и она сможет предоставить своему любимцу должный уход.

Оценка параметров ипотеки

Разные банки предлагают свои условия по ипотеке. Во многом они схожи между собой, поскольку основные условия обусловлены законом.

Вам нужно оценить условия ипотеки по нескольким параметрам:

Самыми строгими могут быть требования к заемщику: возраст от 18 лет, но последняя выплата по ипотеке должна произойти до 65-летнего юбилея; заемщик должен проработать в надежной компании от трех месяцев на момент взятия займа и т.п.

К квартирам требования намного ниже, так как новостройки считаются более надежным жильем, чем вторичное.

Выбор способа покупки квартиры

Способов покупки жилого помещения всего два, и выбор нужно делать исходя из своих нужд.

По договору купли-продажи

Если у вас есть деньги, но не время, можно купить уже готовую квартиру и заключить договор купли-продажи (ДКП). Срок: от нескольких недель до нескольких месяцев.

По ДДУ

Если у вас есть время, но не деньги, можно рассмотреть вариант с покупкой квартиры в еще строящемся доме. Владение будущей недвижимостью подтверждается ДДУ (договор долевого участия).

В таком случае его стоимость будет ниже, но придется ждать несколько лет. Это удобно, если вы, например, пока живете с родителями, но вам хотелось бы в будущем переехать в собственное жилье.

У каждого способа есть ряд плюсов и минусов:

Женя задумалась: возможно, стоит потерпеть соседку еще чуть-чуть и купить квартиру в доме на стадии котлована? Ведь тогда ипотека обойдется намного дешевле. Девушка решила все еще раз обдумать.

«Арендная плата за два года не сможет перекрыть выгоду по покупке такой квартиры. Возможно, стоит попробовать», – думала Женя.

Но когда она увидела, что соседка не успокаивается и придумывает все новые способы мести, то поняла, что к арендной плате нужно будет прибавлять деньги на психолога. А этого уже никакая скидка по ипотеке не выдержит.

Выбор банка

Выбор партнера по ипотеке, который предоставит кредит, основывается на трех параметрах:

У каждого банка эти требования не сильно отличаются. Кому-то достаточно, чтобы клиент проработал на нынешнем месте три месяца, кому-то – обязательно год. Кто-то предлагает 12% годовых, а кто-то все 16%.

От этих мелочей зависит ваше спокойствие и финансовый успех. Например, 9% и 11% годовых отличаются не сильно, но в будущем, возможно, на сэкономленные деньги вы сможете сделать ремонт в одной комнате.

У банков есть требования и к самим квартирам. Они не принципиальны, если вы еще не знаете, где хотите жить. В этом случае вам просто нужно искать место, которое подходит по банковским условиям. Последние, как правило, не вызывают проблем.

Оформление кредитного договора

Итак, вы выбрали банк, определились с квартирой, оставили заявку, и вот вам уже одобрили ипотеку. Следующий шаг – заключение договора.

На этом этапе стоит обсудить с кредитором следующие параметры:

Даже если сейчас кажется, что вы ни за что не сможете закрыть ипотеку раньше срока, стоит оставить этот «путь к отступлению».

Пусть это не всегда выгодно финансовым учреждениям, но в будущем вы можете рефинансировать ипотеку, выиграть в лотерею или переехать в другое место, а квартиру просто продать.

Полезно знать, даже если вы уверены в банке-кредиторе. В случае, если ставка изменится без вашего ведома, вы будете осведомлены, как поступить, и какая из сторон права.

Его полезно иметь в виду, чтобы не пропустить выплату по невнимательности. Договор обязательно нужно прочитать – он может служить полноценной инструкцией к ипотеке.

Приемка квартиры

Женя пришла осматривать возможную собственность. Она была уверена, что как только увидит свою квартиру, то будет прыгать от счастья. Но стоило ей войти в помещение, как она сразу заметила большое пятно на обоях.

Делать ремонт за свой счет не придется. Для того и придуман процесс приемки недвижимости. Каждый недочет исправляет застройщик.

Для этого управляющий составляет акт о дефектах и выдает его клиенту. Когда квартира будет в порядке, покупатель может ее принимать.

Может случиться так, что вы подписали все бумаги, и уже после этого нашли недочеты, которые теперь придется исправлять за свой счет. Чтобы избежать подобных ситуаций, составьте пошаговый план проверки всех комнат, углов, плинтусов и прочих мелочей.

Оформление права собственности

Это один из самых простых этапов в оформлении ипотеки. После того, как вы внесли деньги и получили документ о приобретении недвижимости, нужно сходить в МФЦ, чтобы нотариально заверить владение квартирой.

Единственный нюанс: после того, как регистрация о переходе прав будет передана в Росреестр, в ваши документы на право владения внесут пометку о том, что недвижимость находится в залоге. Так будет до тех пор, пока вы не выплатите ипотеку.

Получение налогового вычета

Каждый официально трудоустроенный гражданин нашей страны может вернуть деньги за лечение, обучение и проч. в размере 13% от потраченной суммы. Возврат оформляют через налоговую или работодателя.

Какие копии нужны для получения налогового вычета:

Если квартира полностью готова, то вы можете переезжать и наслаждаться жизнью, свободной от арендодателей.

Источник